Acquisto della prima casa: la Corte di Cassazione estende i limiti dell'agevolazione

La Corte di Cassazione allarga i confini dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa ed ammette la spettanza del beneficio anche laddove l’acquirente possegga un’altra abitazione – non agevolata – nello stesso Comune in cui intende effettuare l’acquisto del nuovo immobile; ciò a condizione che l’immobile già posseduto non sia idoneo ad essere abitato

acquisto della prima casaLa Corte di Cassazione allarga i confini dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa ed ammette la spettanza del beneficio anche laddove l’acquirente possegga un’altra abitazione – non agevolata – nello stesso Comune in cui intende effettuare l’acquisto del nuovo immobile; ciò a condizione che l’immobile già posseduto non sia idoneo ad essere abitato. Il principio è stato espresso dalla sentenza n. 2565/2018.

Non si tratta, però, della prima pronuncia in tal senso. In alcuni casi la giurisprudenza ha interpretato il requisito del mancato possesso di altro immobile nel Comune in cui si trova l’immobile agevolato da acquistare, in senso restrittivo, cioè favorevole al contribuente.

Secondo questo orientamento il contribuente si considera alla stregua di un non proprietario di un’abitazione, qualora sia proprietario di un altro immobile non idoneo ad essere abitato in quanto necessita di lavori di ristrutturazione.

Il medesimo principio è applicabile alle abitazioni non idonee in quanto eccessivamente ridotte rispetto alle esigenze della famiglia numerosa del proprietario. In alcuni casi l’impossibilità di utilizzo può dipendere dall’avvenuta locazione in passato dell’immobile già posseduto.

Questo orientamento giurisprudenziale risale a quasi dieci anni fa ed è stato affermato con le sentenze n. 18128/2009 e 100/2010 della Corte di Cassazione.

La soluzione è stata successivamente confermata dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 203/2011.  L’orientamento è stato recepito dai giudici di merito, ma non mancano decisioni della stessa Corte di Cassazione di segno opposto più recenti rispetto a quelle favorevoli al contribuente.

In particolare, si sono espresse favorevolmente alla tesi dell’Agenzia delle entrate, circa la non spettanza dell’agevolazione, le sentenze n. 25646/2015, 25521/2016. 14740/2017, 19255/2017.

La questione non è stata ancora affrontata dalla Corte di Cassazione riunita a Sezioni Unite, ma l’ultima sentenza n. 2565/2018, favorevole ai contribuenti, si distingue per la profondità delle argomentazioni e per l’ampia motivazione.

E’ probabile, dunque, che la questione si possa considerare risolta definitivamente anche se sarebbe auspicabile una pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite.

Secondo l’ultima pronuncia, l’inidoneità all’utilizzo dell’abitazione posseduta può essere di tipo oggettivo, per la necessità di una ristrutturazione; di tipo soggettivo, ad esempio se un single si sposta e nascono dei figli, ma anche di tipo giuridico in quanto l’immobile già posseduto è concesso in locazione.

La pronuncia in rassegna riguarda esclusivamente gli immobili posseduti nello stesso comune non agevolati. Invece se il futuro acquirente possedesse in qualsiasi punto del territorio nazionale, un immobile già oggetto di agevolazione, la circostanza potrebbe costituire un impedimento a fruire dell’agevolazione relativa al nuovo acquisto.

In tale ipotesi, il soggetto interessato deve vendere l’abitazione agevolata già posseduta prima del nuovo rogito di acquisto o entro l’anno successivo. Tale ultima possibilità è stata recentemente prevista dal legislatore anche con l’intento di rilanciare il mercato degli immobili e non “frenare” i possibili acquisti.

Al fine di evitare di alimentare ancora il nutrito contenzioso, sarebbe auspicabile che il legislatore intervenga specificamente sul punto con una modifica normativa.

In passato il D.L. n. 16/1993 e il D.L. n. 155/1993 introdussero la regola che il beneficio spettava anche a chi già avesse una casa, ove fosse stato in grado di dimostrare che si trattava di una casa non idonea ad essere abitata.

La disposizione fu però abrogata dal 1° gennaio 1996 e probabilmente l’abrogazione ha alimentato la formazione di un orientamento della giurisprudenza sfavorevole ai contribuenti.

Un nuovo intervento normativo potrebbe così risolvere definitivamente i dubbi…

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