Agevolazioni prima casa: il cambio di residenza decorre dalla data del rogito

Con l’ordinanza n. 9433 del 17 aprile 2018 la Corte di Cassazione ha confermato che, in tema di imposta di registro, la fruizione delle agevolazioni cosiddette prima casa postula, nel caso di acquisto di immobile ubicato in un comune diverso da quello di residenza dell’acquirente, che quest’ultimo trasferisca ivi la propria residenza entro il termine di diciotto mesi dall’atto.
In caso contrario, si configurerà l’ipotesi di inadempimento di un vero e proprio obbligo del contribuente verso il Fisco, con conseguente decadenza dal beneficio, provvisoriamente accordato dalla legge, salva la ricorrenza di una situazione di forza maggiore, caratterizzata dalla non imputabilità al contribuente e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, la cui ricorrenza va esclusa in caso di mancata ultimazione di un appartamento in costruzione, atteso che, in assenza di specifiche disposizioni, non vi è ragione di differenziare il regime fiscale di un siffatto acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato (Cass. n. 7067/14, 13148/16, 20066/15, 2527/14, 9776/2009, sez. un. n. 1196/00).
In pratica, il termine di 18 mesi non può tenere conto delle cd. “lungaggini” burocratiche, valendo solo la data di stipula dell’atto.
La decadenza dall’agevolazione prima casa
Come è noto, l’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

le dichiarazioni previste dalla legge sono mendaci;
non trasferisce la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto;
trasferisce, con atto a titolo oneroso o gratuito, l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Non si decade dalle agevolazioni se entro un anno dal trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un immobile da adibire ad abitazione principale (v. risoluzione 16 marzo 2004, n. 44/E).
In tal caso, per non incorrere nella decadenza dal beneficio è richiesto che entro l’anno dall’alienazione venga ad esistenza il fabbricato destinato ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. E’ sufficiente che lo stesso entro l’anno venga ad esistenza, cioè acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico.
Deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura per evitare di incorrere nella decadenza.
Ricordiamo che l’art.1, comma 55, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 ha aggiunto, a decorrere dal 1° gennaio 2016, il comma 4-bis alla Nota II-bis, Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, secondo cui “l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”.
In pratica, il dettato normativo prevede che qualora un contribuente, titolare di abitazione prima casa, proceda all’acquisto di un’altra abitazione, al nuovo acquisto può applicarsi l’aliquota d’imposta agevolata, a condizione che il vecchio immobile sia alienato entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato. In caso di mancata alienazione, il contribuente ha l’obbligo di corrispondere la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata, maggiorata degli interessi di mora e della la sanzione in misura pari al 30% di detta differenza.
In caso di decadenza:
– è dovuta la …

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