Caparra: aspetti civilistici e contabili e profili fiscali

La sottoscrizione di contratti preliminari o promesse di vendita comporta spesso il pagamento di una caparra.

 

CAPARRA CONFIRMATORIA

 Art. 1385 Codice Civile – Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

La caparra confirmatoria tende a vincolare maggiormente i contraenti; se il contratto va a buon fine la caparra verrà restituita o considerata come acconto. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra parte trattiene la caparra; se inadempiente è la parte che ha avuto la caparra, deve restituire il doppio della caparra stessa. Naturalmente è data facoltà alla parte non inadempiente di chiedere l’esecuzione del contratto o la risoluzione con determinazione di maggiori danni.

Iva – I versamenti espressamente effettuati a titolo di caparra confirmatoria non sono soggetti a fatturazione; la ricevuta deve essere assoggettata a bollo (R.M. n. 360321 del 29.3.76). Secondo la Cassazione l’emissione della fattura fa scattare l’imponibilità (Sez. 1 n. 4075 del 24.7.97).

Registro – I contratti preliminari sono soggetti a registrazione entro 20 giorni dalla sottoscrizione (art. 10 Tariffa, Parte I), a tassa fissa, attualmente di € 200,00; inoltre in presenza di una caparra, si paga l’imposta proporzionale dello 0,50%. L’imposta proporzionale pagata sarà imputata all’imposta principale eventualmente dovuta in sede di registrazione del contratto definitivo.

  • Nel caso in cui il preliminare indichi semplicemente “caparra”, si intende riferirsi alla caparra confirmatoria. Se dice semplicemente pagamento e simili si intende acconto (diverse pronunce della Cassazione).
  • La caparra confirmatoria concorrerà alla formazione della base imponibile al momento della stipulazione dell’atto o anteriormente qualora venisse trasformata in acconto.

Attenzione: una caparra confirmatoria di notevole consistenza (pari ad esempio alla metà, o anche oltre, dell’intero costo dell’immobile) può costituire un elemento decisivo per escludere che si tratti di una somma avente semplice funzione risarcitoria per inadempienze, anche se le parti sul preliminare la definiscono tale (Cassazione 8.6.92 n. 7056). In tal caso si configura la corresponsione di un acconto, soggetto ad Iva oppure ad imposta proporzionale di registro del 3%.

Attenzione: scrivere nei contratti preliminari che il versamento è “a titolo di caparra e principio di pagamento” non è corretto e comporta l’assoggettamento ad Iva della somma versata (in questo caso prevale il regime dell’acconto su quello previsto per la caparra).

CAPARRA PENITENZIALE 

Art. 1386 Codice Civile – Se nel contratto è stipulato il diritto di recesso per una o per entrambe le parti, la caparra ha la sola funzione di corrispettivo del recesso.

La caparra penitenziale è il corrispettivo dato dal promissario al promittente per riservarsi esplicitamente il diritto di recesso dal contratto, abbandonando la caparra. Pari diritto spetta al promittente se restituisce il doppio della stessa.

Iva – La dottrina maggioritaria e l’A.F. (Riunione Ispettori Compartimentali 21.11.1987 n. 187) ritengono la caparra penitenziale esclusa da Iva in quanto avente funzione di predeterminazione del danno.

Registro – In presenza di una caparra penitenziale, secondo l’Agenzia delle Entrate l’imposta di registro è del 3% (FiscoOggi del 05.12.2007). Parte della dottrina ritiene invece che, al momento della stipula del contratto contenente la caparra penitenziale, questa sconti l’imposta di registro fissa mentre sconterà l’imposta di registro dello 0,50% in caso di esercizio del diritto di recesso.

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