La gestione delle caparre e degli acconti nell’ambito del contratto preliminare immobiliare

Capita sovente che, in previsione di una compravendita immobiliare, venga stipulato un contratto preliminare in cui è pattuita la corresponsione di somme il cui trattamento fiscale, ai fini delle imposte indirette, assume connotato diverso in base alla funzione che ad esse si vuole assegnare.
Nel presente Approfondimento porremo specifica attenzione sulle imposte indirette (IVA e registro) dovute in ragione del pagamento di caparre e/o acconti e dei riverberi che questi determinano in sede di sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.
La disciplina del contratto preliminare di vendita
Il preliminare di vendita è il contratto, stipulato in forma scritta, mediante il quale una parte (“promittente venditrice”), si obbliga a vendere all’altra parte (“promissario acquirente”), la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità ed i termini stabiliti nel contratto medesimo, e contestualmente si impegnano a stipulare un nuovo contratto di compravendita, detto definitivo, con il quale verrà trasferita la proprietà.
L’effetto di tale strumento è quello di impegnare entrambe le parti a definire il trasferimento del bene a titolo definitivo, previa la risoluzione dei problemi (ad esempio il reperimento della necessaria provvista finanziaria) che ostano la definizione immediata dell’operazione.
L’articolo 1351, Codice Civile, ne impone la forma scritta a pena di nullità dell’atto medesimo. Testualmente: “il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo”.
In altre parole il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta e, mediante la sua sottoscrizione, il venditore e l’acquirente assumono l’obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita mediante il quale avverrà il trasferimento della proprietà (o altro diritto reale) dell’immobile (o degli immobili) oggetto della transazione.
Per maggior precisione la trascrizione deve essere necessariamente certificata mediante atto pubblico, o scrittura privata autenticata, ovvero da scrittura privata con sottoscrizione autenticata giudizialmente.
ABBIAMO A DISPOSIZIONE UN FACSIMILE DI PRELIMINARE DI CESSIONE DI IMMOBILE
Proposta di acquisto e preliminare – quali le differenze?
In tale contesto è importante considerare che il preliminare di vendita rappresenta un contratto completamente diverso dalla proposta di acquisto; ciò sia in termini formali che sostanziali.
Proposta di acquisto
Anzitutto la proposta non prevede alcuna forma obbligatoria e non necessita di nessuna attestazione, secondariamente viene presentata da una sola delle parti (l’acquirente) ed è solo per quest’ultima vincolante.
Rappresenta la formale manifestazione d’interesse dell’acquirente ad acquistare un bene che, nella proposta, deve essere individuato e valorizzato. Dal punto di vista del venditore non rappresenta un accordo ma solo una proposta a cui è libero di fornire assenso o comunicare il rigetto.
Usualmente tale proposta, da recapitare al venditore con modalità in grado di dimostrarne l’avvenuta ricezione, viene presentata unitamente ad una somma di denaro, rilasciata a titolo di “caparra”, la quale diverrà inesigibile per l’acquirente e non fruibile da parte del venditore per tutto il periodo di validità della proposta di acquisto medesima.
Durante questo lasso di tempo:

l’acquirente può cambiare idea fintanto che non riceva la definitiva accettazione da parte del venditore. Tale facoltà può peraltro essere eliminata redigendo un documento che preveda una proposta “irrevocabile” per un dato periodo;

il venditore avrà la piena libertà di valutare l’offerta, unitamente alle altre che eventualmente dovesse ricevere.

All’atto di accettazione della proposta la somma lasciata a titolo di “…

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