Unico 2016: il problema degli immobili locati a inquilini morosi

di Celeste Vivenzi

Pubblicato il 2 agosto 2016

con la crisi economica è aumentanto il numero di casi di morosità dell'inquilino: come si deve comportare il locatore nella compilazione del modello Unico per evitare di dover pagare l'IRPEF sui canoni di locazione non incassati?

lente-antiriciclaggio-immaginePremessa generale

La normativa in materia di locazione prevede un trattamento diverso a seconda della categoria degli immobili affittati ovvero:

1) immobili abitativi: i redditi di locazione, se non percepiti, non vengono tassati a partire dal periodo d’imposta in cui si è “concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità“ dell’inquilino con la possibilità di richiedere uno specifico credito d'imposta relativo alle imposte versate sui canoni non percepiti (per determinare tale credito d'imposta è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali sono state pagate maggiori imposte);

2) immobili non abitativi: se il contratto è in essere il reddito da locazione va sempre dichiarato a prescindere dall’incasso, nell’ammontare contrattualmente pattuito per il periodo in applicazione del periodo di competenza.

IL TRATTAMENTO DELL'AFFITTO DELL'IMMOBILE AD USO ABITATIVO

La regola generale in vigore prevede che il locatore debba sempre dichiarare il canone a prescindere dall'effettivo incasso.

L'articolo 26 del TUIR, come confermato dalla CM. n.11-2014, dispone tuttavia una deroga , per i soli immobili ad uso abitativo, che prevede quanto segue:

a) i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile sole se, entro il periodo di presentazione del modello Unico del periodo di riferimento, risulta concluso il procedimento di “convalida di sfratto per morosità dell'inquilino“.

b) per le imposte versate sui canoni non percepiti e come tali riconosciuti nel procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

Nota: le istruzioni al modello Unico precisano che non devono essere dichiarati i canoni se, entro il termine della presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto, fermo restando che deve essere c