Unico 2016: il problema degli immobili locati a inquilini morosi

Premessa generale
La normativa in materia di locazione prevede un trattamento diverso a seconda della categoria degli immobili affittati ovvero:
1) immobili abitativi: i redditi di locazione, se non percepiti, non vengono tassati a partire dal periodo d’imposta in cui si è “concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità“ dell’inquilino con la possibilità di richiedere uno specifico credito d’imposta relativo alle imposte versate sui canoni non percepiti (per determinare tale credito d’imposta è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali sono state pagate maggiori imposte);
2) immobili non abitativi: se il contratto è in essere il reddito da locazione va sempre dichiarato a prescindere dall’incasso, nell’ammontare contrattualmente pattuito per il periodo in applicazione del periodo di competenza.
IL TRATTAMENTO DELL’AFFITTO DELL’IMMOBILE AD USO ABITATIVO
La regola generale in vigore prevede che il locatore debba sempre dichiarare il canone a prescindere dall’effettivo incasso.
L’articolo 26 del TUIR, come confermato dalla CM. n.11-2014, dispone tuttavia una deroga , per i soli immobili ad uso abitativo, che prevede quanto segue:
a) i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile sole se, entro il periodo di presentazione del modello Unico del periodo di riferimento, risulta concluso il procedimento di “convalida di sfratto per morosità dell’inquilino“.
b) per le imposte versate sui canoni non percepiti e come tali riconosciuti nel procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

Nota: le istruzioni al modello Unico precisano che non devono essere dichiarati i canoni se, entro il termine della presentazione della dichiarazione dei redditi, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto, fermo restando che deve essere comunque dichiarata la rendita catastale; per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare sia per i soggetti IRPEF che per i soggetti IRES .
In buona sostanza per gli immobili abitativi, se al momento della presentazione di Unico è già intervenuta la sentenza di sfratto per morosità, il contribuente deve dichiarare i soli canoni percepiti mentre nel caso in cui tale sentenza non è intervenuta, deve invece dichiarare i canoni non riscossi e versare le imposte (è fatta salva la possibilità di fruire del possibile credito d’imposta spettante entro il termine di prescrizione previsto in 10 anni).

ESEMPIO PRATICO
Contribuente che adotta la tassazione ordinaria: si ipotizzi il seguente caso relativi ad appartamento uso abitativo rendita euro 1.000 dato in locazione per euro 6.000/anno; l’inquilino dal 01.03.2015 non ha più corrisposto il canone e il proprietario ha iniziato la procedura di sfratto :
caso 1: se alla data di presentazione del modello Unico la procedura di convalida sfratto non è conclusa il contribuente deve dichiarare il 95% del canone anche se non percepito ovvero euro 5.700;
caso 2: alla data di presentazione del modello Unico la procedura di convalida è conclusa e il contribuente deve dichiarare il 95% del canone percepito per 3 mesi ovvero (500 per tre mesi x 95%) euro 1.425; per gli ulteriori 9 mesi va comunque dichiarata la rendita catastale.
IL CASO DEL CREDITO D’IMPOSTA PER CANONI DI LOCAZIONE ABITATIVI NON PERCEPITI
Come sottolineato la disciplina in oggetto (art. 26 del TUIR) consente di non dichiarare i canoni di locazione se si è in possesso di una sentenza datata anteriormente al termine ultimo per la presentazione della dichiarazione fiscale (30 Settembre 2016).
In caso contrario il contribuente dovrà compilare la dichiarazione del prossimo anno indicando il credito d’imposta spettante (la compilazione potrà riguardare anche anni precedenti in quanto vige infatti il termine di …

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