Le vendite competitive nelle procedure fallimentari: le indicazioni del CNDCEC

Le nuove “Linee Guida alle vendite competitive nel fallimento”, pubblicate lo scorso mese di febbraio dal Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili, costituisce un utile manuale di approfondimento circa l’applicazione dell’art. 107 L.F., recante la disciplina generale degli atti di realizzo del fallimento.
Nel documento trovano spazio sia indicazioni in merito alle vendite eseguite direttamente dal curatore, sia indicazioni riguardanti le vendite effettuate secondo le norme del c.p.c., nel rispetto, in entrambi i casi, di alcuni elementi obbligatori, ossia:

la “congruità” dei valori di stima;

garantire la “competitività” delle operazioni di vendita, mediante un sistema incrementale di offerte e la totale accessibilità da parte di tutti gli operatori interessati;

il ricorso ad adeguati strumenti pubblicitari, nell’ottica di assicurare la totale trasparenza alle operazioni di vendita.

Congruità dei valori di stima

La liquidazione dell’attivo fallimentare si realizza attraverso una serie di atti il primo dei quali è rappresentato dalle operazioni di inventario dei beni, cui sono correlate le operazioni di stima del loro valore effettuate da soggetti specializzati. La stima dei beni di compendio dovrebbe avvenire contestualmente alla redazione dell’inventario, o comunque in temi immediatamente successivi.
Il primo elemento importante destinato ad influenzare l’intera procedura di liquidazione è, dunque, rappresentato dalla “stima” dei beni (materiali e non) effettuata dall’esperto. Il documento del CNDCEC specifica che l’esperto che redige la stima viene incaricato dal curatore (previa autorizzazione del comitato dei creditori) sulla base di un negozio di diritto privato, diversamente da quanto avviene nel procedimento esecutivo ex art. 569 c.p.c. dove è il giudice a conferire tale incarico.
Una relazione di stima utile ad ottenere vendite competitive adeguate deve evidenziare, oltre al valore dei beni ed ai criteri in base ai quali tale valore è stato determinato:

gli elementi che consentono al curatore di identificare i beni la cui liquidazione non è economicamente conveniente;

le informazioni sulla possibilità di utilizzazione dei beni e sulle loro caratteristiche peculiari anche in relazione alla mancanza di garanzia per i vizi che caratterizza le vendite fallimentari;

la convenienza a raggruppare beni che presentano caratteristiche di omogeneità e che, se venduti singolarmente, non verrebbero adeguatamente valorizzati.

Poiché la relazione di stima confluirà e determinerà buona parte del successivo programma di liquidazione (i due documenti sono strettamente correlati), è opportuno che essa sia quanto più analitica possibile, rispondendo sia a requisiti di ragionevolezza che di prudenza. Pertanto, è opportuno che la perizia debba contenere:

indicazioni puntuali circa lo stato di possesso del bene e dell’eventuale titolo in base al quale il bene è occupato/posseduto;

l’esistenza di formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico dall’acquirente;

la verifica circa la regolarità edilizia e urbanistica del bene.

Il documento fornisce indicazioni di massima anche in merito alla nomina dell’esperto incaricato di redigere la perizia di stima: questi deve essere identificato tra i consulenti iscritti negli appositi albi tenuti presso i Tribunali (fatta eccezione per i beni di modesto valore). La nomina del consulente deve essere particolarmente “curata” quando oggetto della valutazione sono “beni” particolarmente complessi: la valutazione di aziende o di rami di esse o, in generale, di asset intangibili, infatti, esige la ricerca di competenze altamente specializzate.

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