Bonus prima casa: la Cassazione stringe le maglie sulla "forza maggiore" che permette di usufruire dell'agevolazione prima casa anche se non ci trasferisce entro un anno

Con due recenti pronunciamenti, la Corte di Cassazione stringe sulle agevolazioni prima casa. In pratica:

  • Con l’Ordinanza n. 4800 del 10 marzo 2015 (ud. 5 febbraio 2015) la Corte di Cassazione ha ritenuto che le lungaggini burocratiche di rilascio delle autorizzazioni edilizie per le opere di ristrutturazione prima e abitabilità poi non costituiscano cause ostative sopravvenute, imprevedibili e non evitabili dal contribuente. Infatti, “le lungaggini burocratiche non riescono ad integrare la forza irresistibile ostativa al trasferimento nel comune dov’è ubicato l’immobile oggetto delle agevolazioni”;

  • con la sentenza n. 5015 del 12 marzo 2015 (ud. 5 febbraio 2015) la Corte di Cassazione non ha reputato causa di forza maggiore il protrarsi dei lavori di ristrutturazione dell’immobile. “La Corte ha già stabilito (Cass. 26 marzo 2014, n. 7067) che non integra l’evento inevitabile ed imprevedibile la mancata ultimazione di un appartamento in costruzione, atteso che, in assenza di specifiche disposizioni, non vi è ragione di differenziare il regime fiscale di un siffatto acquisto rispetto a quello di un immobile già edificato. A maggior ragione il principio va applicato nell’ipotesi in esame, in cui l’immobile è stato sottoposto a lavori di straordinaria manutenzione”.

 

Breve nota

La posizione della Corte di Cassazione, sulla derogabilità del termine dei 18 mesi per cause di forza maggiore, non è sempre univoca.

Con la sentenza n. 14399 del 7 giugno 2013 (ud. 18 aprile 2013), la Suprema Corte ha confermato la decisione dei giudici di secondo grado che aveva ritenuto “che la sospensione dei lavori di ristrutturazione della casa, dovuta al ritrovamento di reperti archeologici, comportava l’impossibilità di stabilire la residenza nell’immobile acquistato, ricorrendo il caso di forza maggiore”. Prosegue la Corte che “Tale principio, espresso in riferimento al D.L. n. 12 del 1985, art. 2, convertito nella L. n. 118 del 1985, può trovare applicazione, data l’identità di ratio, anche in relazione al caso di acquisto di un immobile in altro Comune, in cui il trasferimento di residenza, rilevante ai fini del godimento dell’agevolazione, deve intervenire entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto. La realizzazione dell’impegno di trasferire la residenza, che rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto e solo provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell’atto, costituisce, quindi, un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, nella cui valutazione non può, però, non tenersi conto – proprio perchè inerente ad un suo comportamento – della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, e cioè di un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata, e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento, dovendo, in conseguenza, affermarsi il principio secondo cui il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione ‘prima casa’ noncomporta la decadenza dall’agevolazione qualora tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile stesso”.

 

Diversamente, con l’ordinanza n. 24926 del 26 novembre 2009 (ud. del 21 ottobre 2009), la Corte di Cassazione ha affermato che, ai fini della concessione dei benefici tributari perl’acquisto della prima casa, l’acquirente ha l’obbligo di stabilire laresidenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato, non rilevando alcun fatto impeditivo. Per la Corte, in tema di imposta di registro, la fruizione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa richiede, in base alla disciplina introdotta a partire dal D.L. n. 12 del 1985, art. 2 che l’immobile sia ubicato nel comune ove l’acquirente ha, ovvero – come previsto dalle norme successivamente introdotte – stabilisca la…

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