L'agevolazione prima casa in caso di vendita infraquinquennale, e in caso di riacquisto a titolo gratuito di altro immobile

Con risoluzione n. 49/E dell’11 maggio 2015 l’agenzia delle Entrate torna ad affrontare la questione relativa permanenza dell’agevolazione prima casa in caso di vendita infraquinquennale e riacquisto nell’anno anche a titolo gratuito.
 
Il dettato normativo
La Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte I allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), in tema di agevolazione c.d. “prima casa” prevede che “In caso di… trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobiliacquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso deltermine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le impostedi registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché unasovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”.
La disposizione prevede altresì che “Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.
In sintesi, il trasferimento dell’immobile acquistato con la cd. agevolazione “prima casa”, prima del decorso di cinque anni dalla data dell’atto, fa perdere le agevolazioni, salvo che il contribuente, entro un anno dall’alienazione effettuata prima del decorso del quinquennio, acquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
 
Il pensiero dell’Agenzia
Con diversi documenti di prassi (circolare n. 6 del 26 gennaio 2001, risoluzione n. 125/E del 3 aprile 2008 e circolare n. 18 del 29 maggio 2013) è stato precisato che il beneficio non si perde solo se il nuovo acquisto (entro un anno dalla cessione dell’immobile acquistato con le agevolazioni) è “a titolo oneroso”. In particolare, la circolare n. 18/E del 29 maggio 2013 ha affermato che “il mancato riacquisto a titolo oneroso dell’immobile da partedel contribuente configura l’ipotesi di decadenza dalla agevolazioneprevista dal richiamato comma 4 della nota II-bis all’articolo 1 dellatariffa, parte prima, del testo unico dell’imposta di registro, in quanto,ai fini della disposizione sopra richiamata, la causa di esclusione dalladecadenza trova giustificazione nell’investimento necessario per acquistareun nuovo immobile prima casa da adibire a propria abitazione principale. Atale conclusione si perviene dalla interpretazione logico-sistematica dellanorma in quanto il legislatore quando ha inteso riferirsi ai trasferimenti atitolo gratuito lo ha fatto espressamente”.
Rileviamo, altresì, che la stessa Amministrazione finanziaria aveva fornito ulteriori indicazioni sul punto:

con risoluzione 3 maggio 2004, n. 66/E, è stato sottolineato che non è soddisfatto il requisito del riacquisto di altro immobile entro un anno dalla vendita del primo, nel caso in cui, per il riacquisto della prima casa, venga stipulato, entro l’anno dalla vendita del primo, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo. In tal caso, quindi, si verifica la decadenza dal beneficio fruito per il primo acquisto e, conseguentemente, non si potrà beneficiare del credito d’imposta;

con circolare 7 giugno 2010, n.31/E è stato rilevato che non risulta ostativa alla conservazione dell’agevolazione prima casa, fruita in relazione all’acquisto del primo immobile, la circostanza che tra il primo acquisto agevolato ed il successivo riacquisto infrannuale, il contribuente sia entrato in possesso di altro immobile nello stesso comune in cui è situato quello che si intende …

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