Affitto d'azienda, cessione del contratto, sublocazione di immobile

Aspetti generali
Nell’ambito dell’affitto di azienda, possono ipotizzarsi le due ipotesi, apparentemente analoghe, della sublocazione e della cessione del contratto di affitto.
Nella prima ipotesi (sublocazione), il rapporto resta dipendente e condizionato all’originario contratto di locazione (che rimane valido), sicché la legittimazione ad causam resta in capo all’originario conduttore. Nella cessione del contratto, invece, il cessionario subentra nella posizione dell’originario conduttore, sicché la legittimazione attiva e passiva risiede in capo a tale soggetto.
 
L’affitto di azienda secondo le disposizioni del codice civile
Ai sensi dell’art. 2555 del codice civile, l’azienda è definita come «complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa».
L’identità dell’azienda come complesso deriva dal vincolo rappresentato dalla comune destinazione dei beni a costituire lo strumento dell’attività d’impresa.
Perché possa aversi una qualsivoglia forma di trasferimento dell’azienda, occorre che i beni trasferiti, anche se non costituenti l’intero complesso aziendale, costituiscano comunque un complesso idoneo all’esercizio dell’impresa.
In difetto, ci si troverà in presenza del trasferimento di un insieme disaggregato di beni.
L’affitto d’azienda è disciplinato, agli effetti civili, dall’art. 2562 del codice civile, il quale fa integrale rinvio alle norme del precedente art. 2561 sull’usufrutto dell’azienda.
Dall’esame delle richiamate disposizioni normative risulta che:

l’affittuario è tenuto a esercitare l’attività d’impresa sotto la ditta che contraddistingue l’azienda;

egli non deve modificare la destinazione dell’azienda, e deve conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte (a tale disposizione deroga la norma pattizia che, come sopra precisato, può consentire la deduzione degli ammortamenti in capo al soggetto proprietario);

se l’affittuario non adempie all’obbligo di conservazione dell’azienda o cessa arbitrariamente dalla gestione della stessa, è applicabile l’art. 1015 del Codice (relativo all’abuso dell’usufruttuario);

la differenza tra le consistenze di inventario all’inizio e al termine dell’affitto d’azienda è regolata in denaro, sulla base dei valori correnti alla cessazione del contratto.

Secondo l’univoca giurisprudenza della Suprema Corte, tutti i beni che sono immessi nel complesso aziendale entrano a far parte dello stesso; la proprietà delle cose immesse resta al locatore, mentre l’affittuario matura il solo diritto al riconoscimento della differenza in denaro tra la consistenza dell’inventario all’inizio e al termine dell’affitto, sulla base dei valori correnti a tale ultima data.
 
La questione esaminata dalla Corte
La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 11967 del 16.5.2013 ha recato interessanti elementi di chiarimento in materia.
Il contenzioso di merito traeva origine dal contrasto tra due ditte individuali (Te. E M.), conduttrici di un capannone industriale, e il proprietario dello stesso (Cr.). Il giudizio era relativo al pagamento dei canoni locativi.
Entrambi i convenuti si erano costituiti in giudizio, contestando nel merito la pretesa del locatore.
Il Tribunale adito aveva ritenuto che tra l’originario conduttore Mar. e l’impresa Ma. fosse intervenuto un affitto di azienda con sublocazione del capannone e che, pertanto, il locatore Cr. non avesse azione diretta nei confronti della Ma., impresa subconduttrice.
Il Tribunale aveva separato le domande di risoluzione del contratto per morosità e condanna al pagamento dei canoni proposte dal proprietario del capannone nei confronti dell’originario conduttore, al fine di procedere alla riunione ad altro giudizio pendente tra le stesse parti ed avente, secondo il Tribunale, il …

Contenuto disponibile esclusivamente agli utenti abbonati
Per continuare a leggere il contenuto di questo articolo è necessario essere abbonati. Se sei già un nostro abbonato, effettua il login attraverso il modulo di autenticazione posto in cima alla pagina. Se non sei abbonato o ti è scaduto l'abbonamento, che aspetti?
Condividi:


Maggioli ADV
Gruppo Maggioli
www.maggioli.it
Per la tua pubblicità sui nostri Media:
maggioliadv@maggioli.it www.maggioliadv.it