Quando la prima casa è di lusso... nuove interpretazioni con l'aiuto della Giurisprudenza

Con sentenza n. 12942 del 24 maggio 2013 (ud. 4 aprile 2013) la Corte di Cassazione interviene ancora in materia di agevolazioni fiscali prima casa, e in particolare sul fattore lusso. Infatti, a norma del D.P.R. n. 131 del 1986, tariffa 1, articolo 1, nota 2-bis, il beneficio fiscale richiesto è connesso all’acquisto di case di abitazione prive delle caratteristiche di lusso, indicate dal D.M. 2 agosto 1969.
 
La sentenza
Gli estensori della sentenza muovono dal dettato normativo di riferimento (art. 6 del D.M. 2 agosto 1969, in Gazzetta Ufficiale 218 del 27/08/1969), che include, tra altri tipi di abitazioni di lusso, le unità immobiliari “aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”, riconnettendo la caratteristica di immobile di lusso al dato quantitativo della superficie dell’immobile, con esclusione, solo, dei predetti ambienti.
La Corte richiama e fa sua la precedente giurisprudenza (cfr. Cass. n. 23591 del 2012; n. 10807 del 2012, n. 22279 del 2011), che “si è, di recente, ormai, attestata nel senso di ritenere che, nel calcolo della superficie utile per stabilire se un’abitazione sia di lusso, debba computarsi quella relativa ai vani interni all’abitazione, ancorchè privi dell’abitabilità (in questo caso, da intendersi come conformità alle prescrizioni urbanistiche sotto il profilo dell’abitabilità – oggi ‘agibilità’, ai sensi del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 24), in quanto: a) tale requisito, nel senso qui specificato, non è richiamato dal D.M. 2 agosto 1969; b) quel che unicamente rileva ai fini del computo della superficie utile è l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana; c) non è possibile alcuna interpretazione che amplii la sfera operativa della disposizione, atteso che le previsioni relative ad agevolazioni o benefici in genere, in materia fiscale, non sono passibili di interpretazione analogica”.
 
Brevi indicazioni
Il complesso quadro normativo – legge 22 aprile 1982, n. 186 – , peraltro illustrato di recente dalla circolare n.18/2013, prevede l’applicazione di benefici fiscali per gli atti a titolo oneroso che comportano il trasferimento della piena proprietà o della nuda proprietà, abitazione, uso ed usufrutto relativi ad unità immobiliari non aventi le caratteristiche d’abitazioni di lusso, secondo quanto previsto dal D.M. del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.
Il regime agevolato attualmente in vigore (cfr. art. 3, c. 131, legge n. 549/95 e art. 7, c. 6, legge n. 488/99) offre l’applicazione dell’imposta di registro in misura ridotta (3%) o alternativamente l’Iva con aliquota ridotta (4%), e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, sempre che:

l’abitazione oggetto di trasferimento sia un’abitazione non di lusso”;

l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente abbia o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o nel Comune nel quale svolga la propria attività, incluse quelle senza remunerazione;

nell’atto di acquisto (o nel contratto preliminare, al fine di usufruire dell’aliquota agevolata sin dagli acconti eventualmente corrisposti) l’acquirente dichiari di voler stabilire la residenza nel comune dell’acquisto, se non vi si trova già o se in questo non si trova la sua sede dell’attività (vedi sopra);

di non essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato (se si è già goduto dei benefici prima casa è possibile goderne nuovamente se quanto acquistato in passato non è più nella titolarità del soggetto acquirente, all’…

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