La caparra: IVA e registro

La circolare n. 18/E diramata il 29 maggio 2013 dall’Agenzia delle Entrate costituisce un prezioso vedemecum per tutti gli operatori del settore.
Puntiamo la nostra attenzione sugli aspetti fiscali della caparra.
 
Il contratto preliminare
Come è noto, il contratto preliminare è l’accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali.
Il contratto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non è idoneo a trasferire la proprietà o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo pattuito.
L’art. 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR prevede l’assoggettamento dei contratti preliminari di ogni specie all’imposta fissa di registro, nella misura di 168 euro.
La nota al citato art. 10 disciplina poi due specifiche potesi negoziali:
– “Contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria”: in tal caso, inrelazione a tali somme è dovuta l’imposta di registro nella misura dello0,50%, come previsto dall’art. 6 della Tariffa, parte Prima, allegataal TUR;
– “Contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA”: in tal caso, trova applicazione l’impostaproporzionale di registro nella misura del 3%, come previsto dall’art.9 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR.
 
In entrambi i casi descritti, l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dall’art. 77 del TUR; rimborso che, ai sensi del comma 1 della citata disposizione, deve essere richiesto, a pena di decadenza dal contribuente, “entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, seposteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione”. Tenuto conto che il diritto alla restituzione sorge a seguito della registrazione del contratto definitivo, in quanto solo in tale sede può essere scomputata l’imposta pagata in sede di preliminare, il termine triennale previsto dal citato art. 77 decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo.
La circolare n.18/2013, ricorda ancora che:

l’art. 2645-bis c.c. impone la trascrizione dei contratti preliminari relativi a beni immobili redatti in forma di atto pubblico o scrittura privata autentica;

l’art. 2, c. 2-bis, del Testo unico delle Imposte ipotecaria e catastale approvato con decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 stabilisce che per la trascrizione dei contratti preliminari ai sensi dell’art. 2645-bis del c.c., l’imposta ipotecaria è dovuta nella misura fissa di 168 euro.

 
Quadro di sintesi

 

IMPOSTA DI REGISTRO

IMPOSTA IPOTECARIA

IMPOSTA DI BOLLO

Contratto preliminare

Euro 168

Euro 168

Euro 155

Contratto preliminare che prevede la dazione di caparra confirmatoria

Euro 168 + 0,50 %

Euro 168

Euro 155,00

Contratto preliminare che prevede il pagamento di acconto di prezzo

Euro 168 + 3 %

Euro 168

Euro 155

Contratto preliminare che prevede la dazione di caparra confirmatoria e il pagamento di acconto di prezzo

Euro 168 + 0,50 % + 3 %

Euro 168

Euro 155

 
Se l’acconto è soggetto ad IVA, in base al principio di alternatività IVA/Registro, l’imposta di registro è …

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