Aggiornate le metodologie di controllo sugli agenti immobiliari: analizziamo le modalità di ricostruzione del volume d’affari

E’ stata aggiornata in questi giorni la metodologia di controllo nei confronti degli agenti immobiliari. Analizziamo, quindi, le modalità di ricostruzione del volume d’affari.
 
LE CARATTERISTICHE DEL SETTORE
Per mediazione immobiliare, si intende l’attività di chi professionalmente opera da intermediario fra coloro che offrono sul mercato immobili di qualunque genere e coloro che sul mercato cercano immobili, ed è regolata dagli artt.1754–1765 del Codice Civile ed in particolare dalla Legge del 3 febbraio 1989, n. 39.
Una volta soppresso, con l’entrata in vigore dell’art.73, del D.Lgs. n. 59/2010, a partire dall’8 maggio 2010, il ruolo degli agenti di affari in mediazione, con Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 26 ottobre 2011, in vigore dal 12 maggio 2012, sono state disciplinate le modalità di iscrizione nel registro delle imprese e al REA degli esercenti le attività di mediazione, agenzia e rappresentanza di commercio, individuando le modalità di trasferimento dei soggetti già iscritti al ruolo, nonché le modalità d’esercizio in regime di stabilimento e libera prestazione di servizi da parte di imprese comunitarie.
La metodologia propone la seguente classificazione delle attività di mediazione immobiliare:

agenzie medie con clientela privata;

agenzie in franchising;

piccole agenzie con prevalente attività di locazione;

ditte individuali con clientela altre agenzie ( l’attivitàriguarda prevalentemente l’intermediazione per la compravendita oltre ad una parte di consulenzaimmobiliare);

grandi agenzie;

piccole agenzie che operano prevalentemente per imprenditori e società;

piccole agenzie specializzate in compravendita per persone fisiche;

agenzie che operano in ambito nazionale ed estero;

 
LE MODALITA’ DI EVASIONE TIPICA
Trattandosi di attività rivolta essenzialmente nei confronti di consumatori finali, i canali tipici di evasione sono principalmente correlati alla omessa/parziale certificazione delle prestazioni rese e, quindi, all’occultamento dei ricavi e del volume d’affari, ipotizzandosi le seguenti irregolarità:

totale occultamento degli affari trattati e dei conseguenti corrispettivi conseguiti (omessa fatturazione);

parziale contabilizzazione dei corrispettivi conseguiti per singoli affari (sottofatturazione);

realizzazione occulta di compravendite speculative in conto proprio attuate in vario modo. Dall’acquisto diretto dell’immobile da parte dell’agenzia, eventualmente attraverso l’interposizione fittizia di una società immobiliare o sulla base di semplici scritture private all’inserimento nella nota di incarico della clausola del così detto “supero” ( con tale formula gli operatori incamerano tutta la parte del corrispettivo pagato dal compratore che “supera” il prezzo al quale era stato conferito il mandato a vendere)

 
IL CONTROLLO DEL VOLUME D’AFFARI
La metodologia di controllo indiretto tenderà alla ricostruzione dell’intero “portafoglio incarichi” posseduto dall’impresa.
 
Le prestazioni non certificate
La nota diramata dall’Agenzia delle Entrate suggerisce il seguente percorso:

individuazione di una serie di inserzioni, magari relativamente ad un periodo limitato;

seguirne l’evoluzione nel tempo per accertarne l’esito, eventualmente anche in contraddittorio con la parte. L’interruzione repentina dell’inserzione in epoca di molto anteriore alla scadenza dell’incarico (la cui durata, solitamente di tre mesi, dovrà essere riscontrata in base agli usi della ditta) può trovare plausibile spiegazione o nella conclusione positiva dell’incarico medesimo o nella sua …

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