La cessazione dell’attività non è un grave motivo di recesso dalla locazione

Quali motivi possono ritenersi gravi ai fini del recesso da un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo?
Può la cessazione dell’attività ritenersi grave motivo per il recesso da tale contratto?
Un recente parere della Cassazione fa luce sulla questione.

cessazione attività recesso locazioneIn un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo, i motivi per un recesso dal contratto di locazione, per essere considerati gravi, devono consistere in avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore ed imprevedibili, tali da rendere gravosa per quest’ultimo la sua prosecuzione e devono essere precisati nella comunicazione inviata al locatore.

La cessazione dell’attività, senza la specificazione delle ragioni che l’hanno determinata, impedisce di valutarne l’idoneità ai fini del recesso.

Infatti, la cessazione dell’attività nei locali presi in locazione non è sufficiente a motivare i gravi motivi richiesti dall’art. 27 comma 8 della L. 392/78.

Tale principio è stato espresso anche dalla Cassazione.

 

I casi di recesso dalla locazione

Nelle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, al conduttore è riconosciuta la facoltà di recesso anticipato:

  • quando le parti hanno introdotto tale possibilità (27 comma 7 della L. 392/78);
     
  • qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (art. 27 comma 8 della L. 392/78).

Da diverso tempo la giurisprudenza afferma che i “gravi motivi” devono consistere in fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza del rapporto (Cassazione nn. 23639/2019, 5803/2019, 11075/2003).

Il conduttore che intende recedere è tenuto a specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso, anche se questo non è previsto espressamente dalla normativa.

 

La cessazione dell’attività esercitata e le possibilità di recesso

Il caso oggetto di decisione, il conduttore esercitava il recesso da due locazioni relative ad altrettanti immobili indicando, quale grave motivo giustificatore, la “cessazione dell’attività in essi esercitata”.

Il recesso dal contratto era contestato dal locatore, che riteneva la motivazione non sufficiente a integrare i “gravi motivi” richiesti dalla norma, evidenziando anche la mancata dimostrazione da parte del conduttore della sussistenza di questi motivi.

La Cassazione, ha innanzitutto, precisato che il conduttore, pur non avendo l’onere di provare le ragioni di fatto, di diritto o economiche che giustificano la decisione di recedere dal contratto, è comunque tenuto a specificare i motivi da cui nasce il recesso nella comunicazione inviata al locatore.

 

L’obbligo di specifica dei gravi motivi che hanno condotto al recesso

Tale specifica è adatta al perfezionamento della dichiarazione di recesso e consente al locatore di contestarne i motivi, perciò va escluso che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della decisione assunta.

Inoltre, con riferimento all’integrazione dei gravi motivi, la Corte ha ribadito che questi devono essere determinati da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere gravosa la prosecuzione.

Inoltre, l’indicazione del conduttore costituisce una mera dichiarazione di volontà di cessare l’attività commerciale in quei locali, riconducibile ad una sua libera scelta imprenditoriale e non ad un fatto estraneo alla sua volontà e questa non è idonea ad integrare i “gravi motivi” di cui all’art. 27 comma 8 della L. 392/78.

Quello che sostiene la Cassazione, è che la cessazione dell’attività negli immobili non può, da sola e in assenza di indicazioni più specifiche nella comunicazione di recesso, intendersi come cessazione dell’attività d’impresa, ma va intesa come conclusione dell’attività fino a quel momento svolta, attribuibile a discrezionali scelte imprenditoriali non motivate da ragioni obiettive, imprevedibili e sopravvenute.

 

Fonte: Corte di Cassazione, Ordinanza n. 26618/2022.

 

A cura di Francesco Costa

Giovedì 22 settembre 2022

 

Questo intervento è tratto dalla circolare settimanale di CommercialistaTelematico…

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