Canoni di locazione commerciale non riscossi o variati

di Salvatore Dammacco

Pubblicato il 2 maggio 2022

A causa della pandemia si sono create notevoli difficoltà per le imprese (e non solo) in ordine al pagamento dei canoni di locazione.
Di qui, l’esigenza avvertita di ridurre il canone nell’interesse, del conduttore da un lato, e del locatore, per non perdere l’opportunità di trattare con un soggetto che si è dimostrato sempre attento ai suoi doveri contrattuali.
Vediamo gli aspetti salienti di tale modifica contrattuale
Indice degli argomenti:

 

***

Contratti di locazione commerciale: durata locazioni e sublocazioni

variazione canoni locazione commercialeI contratti di locazione commerciale sono regolati dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, essendo quelli abitativi disciplinati, soprattutto, dalla più recente L. 9 dicembre 1998, n. 431.

La durata delle locazioni e sublocazioni commerciali di immobili urbani non può essere inferiore a 6 anni (Art. 27, della L. n. 392/1978).

Qualora dal contratto non risulti alcuna durata, ovvero una durata inferiore, la locazione si intende pattuita per la durata prevista con riferimento alle ipotesi evidenziate nell’Allegato A.

Con riferimento a quest’ultima ipotesi, la Corte di Cassazione, sez. III, con l’ordinanza del 3 settembre 2019, n. 21965, ha affermato che:

  • in presenza di clausole derogative della durata minima legale, si determina l'automatica eterointegrazione del contratto, in base all’art. 1419, comma 2, codice civile, con conseguente applicazione della durata legale minima, come prevista dall’anticipato art. 27, comma 4, della L. n. 392/1978, essendo non incisiva la volontà delle parti di considerare che l'invalidità, anche di una sola clausola contrattuale, comporti il venir meno dell'intero negozio;
     
  • è consentito alle parti convenire una locazione per periodi più lunghi di quello minimo previsto dalla legge, che rimane pertanto ancorata alla generale disposizione prevista dall’art. 1573 c.c., in base alla quale è lecito stipulare locazioni sino a 30 anni.

Tuttavia, è lecita la clausola di durata inferiore a quella minima di 6 anni, a condizione che il contratto sia transitorio, non solo, ma che detta transitorietà vi sia espressamente enunciata, precisando le ragioni che la determinano, in maniera da permetterne la verifica in sede giudiziale.

Inoltre, le ragioni indicate, che devono risultare effettive e non simulate, devono essere tali da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, devono essere ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità.

Nella fattispecie, la Corte di Cassazione, sez. III, con sentenza del 16 luglio 2019, n. 18942, non ha ritenuto idonea, a giustificare la riduzione pattizia della durata legale del rapporto di locazione, la clausola con la quale le parti avevano ancorato “la transitorietà del contratto alle esigenze del conduttore e non ad oggettive ragioni dipendenti dalla natura, nella specie sanitaria assistenziale, dell'attività svolta nell'immobile locato”.

Il conduttore, sempre secondo l’art. 27, della L. n. 392/1978:

  • può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dopo aver preavvisato il locatore, con lettera raccomandata o con PEC, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, qualora una tale clausola sia prevista nel contratto;
     
  • in presenza di gravi motivi, e a prescindere dalle previsioni contrattuali, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi, da comunicarsi con lettera raccomandata o con PEC.
Il fatto che il conduttore abbia preavvisato il locatore, almeno 6 mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, quindi, prima del decorso di 6 mesi, abbandona l’immobile, lo stesso conduttore è tenuto a versare, comunque, 6 mensilità di canoni di locazione?

La risposta ci viene offerta dalle seguenti sentenze:

  • Corte di Cassazione, sez. VI - 3, (ordinanza), del 19 settembre 2019, n. 23424
    Tale sentenza afferma che, per la locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il preavviso del recesso può essere pattuito per una durata inferiore a quello legale (6 mesi) e, comunque, l’obbligo di pagamento dei canoni si estende a tutto il periodo concordato per il recesso, anche se il conduttore lascia prima l’immobile;
     
  • Corte d'Appello Napoli, del 9 luglio 2020, n. 2538
    La sentenza ribadisce quanto anticipato dalla suddetta sentenza della Suprema Corte n. 23424/2019;
     
  • Tribunale di Bari, sez. III, del 27 febbraio 2020, n. 875
    Qui si conferma come l’effetto risolutivo della locazione si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, di conseguenza i canoni devono essere pagati sino alla scadenza del termine semestrale, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell'immobile.

In quanto ai gravi motivi che giustificano la legittimità del recesso, la Corte di Cassazione sez. III:

  • con sentenza del 13 aprile aprile 2021, n. 9704:
    dopo aver equiparato il contratto della pubblica amministrazione, in qualità di conduttore, a quella di un’impresa, per cui le motivazioni che consentono al locatario di liberarsi in anticipo del vincolo contrattuale