Agevolazioni prima casa: l’inabitabilità dell'immobile ne comporta la decadenza?

Il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza per lo stato di inabitabilità dell’immobile comporta la decadenza dall’agevolazione? Ecco il commento ad una recente ordinanza della Cassazione sulle sempre verdi regole in tema di agevolazioni prima casa.

Il mancato trasferimento della residenza per inabitabilità fa decadere l’agevolazione prima casa?
 

prima casa mancato trasferimento residenzaIl trasferimento della residenza, rilevante ai fini del godimento dell’agevolazione prima casa, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto, costituisce elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, e rappresenta un obbligo del contribuente verso il Fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento.

Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza per lo stato di inabitabilità dell’immobile comporta la decadenza dall’agevolazione.

Sono queste le conclusioni raggiunte dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n.28838 dell’8 novembre 2019.

 

Il fatto

 

L’Agenzia delle entrate ricorre per la cassazione della sentenza della CTR della Puglia, che in una controversia su impugnazione da parte dei coniugi D.P. e M. di avviso di liquidazione per imposta di registro anno 2006 – emessa a seguito di revoca dell’aliquota ridotta dell’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito finalizzate all’acquisto di immobili ad uso abitativo – ha rigettato l’appello dell’Ufficio.

Dalla sentenza impugnata emerge che “la controversia in esame è la revoca dell’aliquota ridotta dell’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine finalizzato all’acquisto di immobili ad uso abitativo“.

 

La sentenza della Cassazione

Il trasferimento della residenza oltre i termini per inabitabilità dell’immobile

 

Sul mancato trasferimento della residenza per usufruire dei benefici “prima casa” l’orientamento di questa Corte (n. 14399/2013; id n. 7067/2014; n. 7764/2014, 16082/2014, 4800/2015, 5015/2015), è consolidato nel senso di ritenere che “in tema di imposta di registro, il D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 2 (convertito nella L. 5 aprile 1985, n. 118), richiede, per la fruizione dei benefici cd. prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell’agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto; detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento. Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, solo qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto“.

 

Che cosa si intende per forza maggiore

 

Quanto alla ricorrenza della forza maggiore, quale causa di giustificazione del mancato trasferimento della residenza, si è precisato che per forza maggiore deve intendersi “un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di “abitare” nella prima casa entro il termine suddetto” (cfr. Cass. n. 7067/14; id n. 13177/14); “un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento” (Cass. n. 6076/2017; cfr. Cass. n. 13148/16; n. 14399/13; n. 864/16 e n. 25/16).

 

Si è poi ulteriormente chiarito che “la circostanza che l’acquirente non abbia potuto trasferire la residenza nell’immobile per il mancato rilascio da parte del conduttore, nonostante la tempestiva comunicazione della disdetta, non costituisce causa di forza maggiore, atteso che l’art. 1, nota II bis, lett. a), parte prima della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 subordina il riconoscimento dell’agevolazione alla circostanza che la residenza sia trasferita, nel termine di diciotto…

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