Come noto le agevolazioni per il recupero edilizio (detrazione IRPEF del 50%) e per la riqualificazione energetica (detrazione del 65%) spettano anche per gli interventi effettuati su tutte le parti comuni condominiali di edifici residenziali, così come individuate dall’art. 1117 c.c..
Le parti comuni sono rinvenibili anche nei cosiddetti “condomini minimi” o “mini-condomini”, ovvero quegli edifici con meno di otto proprietari che, ad eccezione degli articoli 1129 c.c. (obbligo di nomina dell’amministratore) e 1138 c.c. (obbligo formazione del regolamento), seguono di pari passo la disciplina prevista per i condomini.
Sin dall’introduzione di dette agevolazioni fiscali (nell’ormai lontano 1997 per quanto riguarda gli interventi di recupero edilizio), la poca chiarezza circa le modalità e gli adempimenti richiesti ai fini della fruizione di tali detrazioni per interventi su mini-condomini ha costituito un grande problema sia per i contribuenti che per gli operatori del settore.
Condominio minimo: che cos'è?
In seguito alle modifiche normative apportate dalla Legge n. 220 del 2012 all’art. 1129 c.c., siamo di fronte ad un condominio minimo (anche detto minicondominio) quando l’edificio è composto da un numero non superiore a otto condomini.
A tali edifici risultano applicabili le norme civilistiche relative al condominio ad eccezione degli articoli 1129 e 1138 c.c.; infatti, in virtù della ridotta dimensione, il Legislatore ha voluto alleggerire i condòmini da due obblighi piuttosto gravosi:
la nomina dell’amministratore (nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un conto corrente dedicato esclusivamente al condominio),
la formazione del regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condòmini).
I requisiti iniziali per fruire della detrazione
Nonostante le predette semplificazioni, sin dall’inizio l’Agenzia delle Entrate ha sostenuto che i documenti e i pagamenti dovessero essere intestati direttamente al condominio (sancendo in tal modo l’obbligo di richiesta del codice fiscale) sottolineando, con la Circolare n. 57/E del 24 febbraio 1998, che: “… in caso di spese relative alle parti comuni, i documenti giustificativi devono essere intestati al condominio” e che: “… il bonifico deve recare il codice fiscale dell'amministratore del condominio o di uno qualunque dei condomini che provvede al pagamento, nonché quello del condominio”.
Nonostante la consolidata giurisprudenza e la chiarezza della predetta Circolare sul punto, la prassi ha sostenuto per anni la mancata necessità di costituzione del condominio e la richiesta del codice fiscale qualora lo stesso non fosse costituito da più di quattro proprietari (dal 2012 otto proprietari)....
