Agevolazioni prima casa e contratto preliminare

documentoCon la sentenza n. 2613 del 10 febbraio 2016 (ud. 22 dicembre 2015) la Corte di Cassazione ha confermato che in caso di vendita di l’immobile entro cinque anni dall’acquisto, per evitare la decadenza delle agevolazioni, occorre comprare, entro un anno dall’alienazione, altro immobile da adibire a propria abitazione principale, non potendosi considerare sufficiente la stipula di un contratto preliminare, atteso che quest’ultimo non produce l’effetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo.

Il fatto

La CTR della Lombardia ha respinto l’appello dell’Agenzia delle entrate, proposto contro la sentenza della CTP di Milano, che aveva accolto il ricorso della contribuente, annullando l’avviso di liquidazione ed irrogazione delle sanzioni afferente all’imposta di registro, ipotecaria e catastale, fondato sulla revoca dell’agevolazione per l’acquisto della prima casa per rivendita prima del decorso del quinquennio senza riacquisto di altro immobile entro l’anno successivo.

La predetta CTR ha motivato la decisione ritenendo che il provvedimento fosse illegittimo “per la palese ed inequivocabile addebitabilità alla contribuente della circostanza impeditiva del perfezionamento dell’atto formale di acquisto dell’unità immobiliare sita in…”.

L’Agenzia ha interposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi.

La sentenza

Secondo i massimi giudici, “In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della prima casa, il contribuente che abbia venduto l’immobile entro cinque anni dall’acquisto, per evitare la decadenza dal beneficio, è tenuto a comprare, entro un anno dall’alienazione, altro immobile da adibire a propria abitazione principale, non potendosi considerare sufficiente la stipula di un contratto preliminare, che ha effetti solo obbligatori, atteso che per ‘acquisto’, ai sensi dell’art. 1, nota 2 bis, comma 4, della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, si deve intendere l’acquisizione del diritto di proprietà e non la mera insorgenza del diritto di concludere un contratto di compravendita” (Cass. n. 17151/2014).

Precisa la Corte che, in ogni caso, “la precisa formulazione della norma di legge consente di concludere che non è possibile dare rilevanza alcuna a stati soggettivi o cause di forza maggiore che abbiano inciso sulla perdurante ricorrenza dei presupposti normativamente previsti, entro i termini fissati dalla legge, per il mantenimento del beneficio: della L. n. 549 del 1995, art. 3, comma 131, e dell’art. 1, nota 2 bis Tariffa allegata parte prima D.P.R. n. 131 del 1986, comma 4 prevede, infatti, “… Le predette disposizioni (n.d.r. concernenti la perdita del beneficio) non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con il beneficio di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale“.

Breve nota

La posizione assunta nell’odierna sentenza è confermativa di precedenti pronunce.

Le agevolazioni ottenute possono essere oggetto di revoca:

  • se le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

  • se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire a propria abitazione principale;

  • se non venga trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.

Ricordiamo, per completezza, che l’art. 1, comma 55, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208 ha aggiunto, a decorrere dal 1° gennaio 2016, il comma 4-bis alla Nota II-bis, Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, secondo cui “ l‘aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di…

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