Contabilità di condominio: principio di cassa o di competenza?

Il numero 1) dell’articolo 1130 del codice civile prevede che l’amministratore deve eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio mentre il numero 7) del medesimo articolo prevede, tra l’altro, che nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate.

Il succitato articolo, tuttavia, non stabilisce le modalità ed i criteri che devono essere rispettati per la compilazione del rendiconto condominiale, infatti, il seguente art. 1130-bis c.c. statuisce che il rendiconto condominiale contiene le voci di entrate e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Tale documento si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario nonché di una nota esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti:

a) registro di contabilità: tale registro è equiparabile, per contenuto e forme, al registro di cassa. In questo registro dovranno essere annotate tutte le voci in entrate ed in uscita in ordine cronologico e seguendo un metodo analitico per la rilevazione contabile degli eventi di gestione economica rilevanti;

b) riepilogo finanziario: per struttura e caratteristiche, si può qualificare come lo stato patrimoniale del condominio, in quanto definisce lo stato delle attività e delle passività enucleando crediti, debiti ed eventuali fondi di riserva;

c) la nota sintetica esplicativa: è un documento preliminare in quanto ha la finalità di descrivere sinteticamente l’intera gestione annuale dando conto non solo dei rapporti in corso ma anche delle questioni pendenti.

Questi tre documenti costituiscono il rendiconto condominiale che deve essere sottoposto all’esame dei singoli condòmini previo invio di copie allegate all’avviso di convocazione dell’assemblea. Nessuna indicazione è pertanto rilevabile nei predetti articoli circa le modalità ed i criteri da adottare per la redazione del rendiconto condominiale. L’amministratore di condominio, pertanto, salvo specifiche previsioni contenute nel regolamento condominiale, non ha l’obbligo di seguire nella redazione del rendiconto un criterio specifico per la registrazione delle spese e delle entrate potendo adottare indifferentemente il principio di cassa o il principio di competenza. L’assemblea di condominio tuttavia può sempre pretendere dall’amministratore, come presupposto per il conferimento dell’incarico, il sistema ritenuto più opportuno.

Il principio di cassa tiene conto soltanto delle entrate e delle uscite effettivamente avvenute nel periodo dell’esercizio contabile (individuato nei termini previsti dal regolamento di condominio o, in mancanza di questo, coincidente con l’anno solare) e non già delle somme che si riferiscono a tale periodo che sono, rispettivamente, ancora da corrispondere, o ancora da incassare (un esempio sono le bollette delle utenze la cui fattura è emessa con la data dell’esercizio contabile precedente mentre la scadenza di pagamento ricade nell’esercizio successivo).

Il principio di competenza tiene conto di tutte le voci di entrata e di uscita che si riferiscono all’esercizio contabile a prescindere, rispettivamente, dall’avvenuto incasso o pagamento. Seguendo tale principio i preventivi di spesa sono più precisi e, in caso di subentri, il nuovo proprietario od il nuovo inquilino non si trova a dover contribuire a spese che riguardano periodi precedenti al suo subentro: i bilanci societari difatti seguono in genere quest’ultimo metodo.

Nella prassi, molti ritengono che per la contabilità condominiale sia da preferire il principio…

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