Caparra trattenuta: è da tassare?

L’Amministrazione Finanziaria si è da tempo pronunciata per l’esclusione da tassazione di una caparra confirmatoria trattenuta dal promittente venditore per effetto di inadempimento da parte del promissario acquirente. Anche la Cassazione si è più volte pronunciata su questo tema. Facciamo il punto.

Caparra trattenuta reddito o noEsclusione da tassazione della caparra trattenuta

 

L’Amministrazione Finanziaria si è da tempo pronunciata per la esclusione da tassazione di una caparra confirmatoria trattenuta dal promittente venditore, per effetto di inadempimento da parte del promissario acquirente.

Per traslato, la stessa esclusione si avrà nel caso di inadempimento del venditore, per il 50% della caparra (doppia) restituita dal promittente venditore.

La Risoluzione n. 1856 del 27 gennaio 1982 dell’Amministrazione Finanziaria è stata molto chiara, e ha “concluso per la non imponibilità della ritenzione, ancorché in presenza di un fatto economicamente rilevante, in quanto avente carattere meramente risarcitorio non configurante ai fini fiscali un’incremento di ricchezza”.

Il caso era relativo ad un preliminare di cessione di un pacchetto azionario da parte di un privato.

L’Amministrazione Finanziaria, nell’escludere tale caparra trattenuta dalla tassazione in modo estensivo, non ha posto limitazione alcuna, senza tra l’altro indagare se l’atto di cessione delle azioni sarebbe stato o meno soggetto (come a nostro avviso era) a tassazione e senza nemmeno porre distinzioni sul tipo di caparra.

L’esclusione varrebbe quindi sempre, indipendentemente dal tipo di atto da cui deriva la caparra trattenuta, e questo indipendentemente anche dalla tassazione o meno di tale atto, ai fini delle imposte dirette.

E tale tesi si deve quindi ritenere valida anche per un preliminare di compravendita immobiliare.

 

La Cassazione  si esprime in tema di caparra trattenuta

 

La Cassazione, con la sentenza n. 11307 del 31 maggio 2016 si è pronunciata su un caso di caparra trattenuta da un privato per inadempimento del promissario acquirente, ritenendolo tassabile, al contrario di quanto invece affermato dall’Amministrazione Finanziaria.

Segnaliamo fin da subito, come poi, nel 2019, la Cassazione abbia cambiato parere, come si vedrà.

Si trattava di una caparra penitenziale, e non confirmatoria, relativa ad una vendita di terreno agricolo, evidentemente tassabile (altrimenti il caso nemmeno si sarebbe posto).

La Cassazione ha così confermato le due precedenti sentenze che riguardava lo specifico caso (l’ultima, la CTR della Calabria n. 1824/4/14 depositata il 9 ottobre 2014):

 

“La penale è assoggettabile ad imposizione diretta, in quanto la prestazione principale rimasta ineseguita (cessione dell’immobile) avrebbe costituito reddito ai sensi dell’art. 67, comma 1, del tuir”, e pertanto ha concluso per “la tassabilità della caparra incamerata costituendo la stessa il risarcimento della perdita dei proventi che, per loro natura e in base a quanto sopra considerato avrebbero generato redditi tassabili per un soggetto privato, con il conseguimento di una plusvalenza ai sensi dell’art. 67 del tuir”.

 

“L’inquadramento della clausola penale rientra pienamente nel disposto dell’art. 6, comma 2, del tuir, secondo il quale sono considerati redditi della stessa categoria di quelli perduti “le indennità conseguite a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di diritti”, concordando la dottrina nell’affermare che, in caso di inadempimento dell’obbligazione principale, la rilevanza dell’imposizione diretta della corresponsione della penale ha per base la visione civilistica della fattispecie come essenzialmente risarcitoria”.

Si osserva come venga utilizzato il termine “clausola penale” anche se si trattava di caparra penitenziale.

 

Caparra confirmatoria: il parere del Notariato

 

Anche il Notariato (Studio 32/2017/T approvato dalla Commissione Ministeriale Tributaria del 9/3/2017 che tratta di plusvalenze immobiliari in generale) ha analizzato questo particolare aspetto, adeguandosi alla Cassazione 2016.

 

“L’imponibilità della caparra confirmatoria si verificherebbe solo nel caso in cui i ricavi derivanti dalla vendita o dalla prestazione non concretizzata,…

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