Ancora dubbi sulla disciplina IVA delle cessioni di fabbricati ex numero 8–bis dell’articolo 10 IVA - lastrici solari, fabbricati collabenti...

A distanza di più di un decennio dall’entrata in vigore del c.d. decreto Bersani – Visco (D.L. n. 223/2006) l’ambito di applicazione delle disposizioni che disciplinano ai fini Iva il trattamento tributario dei fabbricati, sia pure per talune fattispecie, non è ancora chiaro.
Il citato provvedimento è intervenuto sul testo dell’art. 10–ter del D.P.R. n. 633/1972 aggiungendo il nuovo numero 8–ter avente ad oggetto la disciplina relativa alle cessioni dei fabbricati cosiddetti strumentali per natura. Inoltre anche il contenuto del precedente numero 8– bis, di cui al medesimo articolo 10, già in vigore al momento dell’approvazione del predetto decreto, è stata oggetto di modifiche.
Al fine di comprendere la portata dell’intervento normativo e i dubbi interpretativi che inevitabilmente ne sono conseguiti, è utile porre a confronto le disposizioni. L’art. 10, c. 1, n. 8–bis, del D.P.R. n. 633/1972 prevedeva l’esenzione delle “cessioni di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457, ovvero dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita dei predetti fabbricati o delle predette porzioni”.
Effettuando un confronto con la disposizione attualmente in vigore e risultante dopo l’approvazione del citato decreto legge n. 223/2006 le modifiche sostanziali sono almeno tre. Il legislatore ha eliminato il riferimento ai fabbricati o alle porzioni di fabbricato a destinazione abitativa. Il testo novellato individua gli immobili rientranti nel perimetro applicativo di cui al numero 8–bis in commento in via residuale. In particolare l’esenzione riguarda “le cessioni di fabbricati o di porzione di fabbricato diversi da quelli di cui al numero 8–ter”. Inoltre, in base ad un’ulteriore modifica, il legislatore ha previsto che le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o cosiddetti di ripristino sono obbligatoriamente imponibili ai fini Iva solo se effettuate entro il termine di cinque anni dalla fine dei lavori o dell’intervento (inizialmente il termine era di quattro anni). Successivamente a tale termine il soggetto cedente (costruttore) ha comunque la possibilità di considerare l’operazione imponibile esercitando l’opzione per l’applicazione dell’Iva nell’atto (definitivo o preliminare).
Il dubbio principale riguarda, come anticipato, l’individuazione del corretto perimetro applicativo della previsione di cui al numero 8–bis dell’articolo 10 in rassegna. Non è chiaro se la “cancellazione” del riferimento ai fabbricati di tipo abitativo, sostituito dal riferimento ai fabbricati diversi da quelli strumentali per natura abbia in sostanza ampliato l’ambito applicativo della disposizione in rassegna. Il problema si è posto, ad esempio, con riferimento ai lastrici solari la cui classificazione catastale è F5.
L’Agenzia delle entrate ha osservato “che il catasto urbano acquisisce all’inventario anche porzioni immobiliari non produttive di reddito, quali lastrici solari, e le aree urbane (indicate nella categoria F)”. Secondo l’orientamento manifestato dall’Amministrazione finanziaria i predetti immobili, non essendo compresi nelle categoria catastali B, C, D ed E, che ai fini Iva identificano i fabbricati strumentali, non sono interessati dalle modifiche normative introdotte dal D.L. n. 223/2016 (cfr. circ. n. 12/E dell’1 marzo 2007). In particolare, non hanno subito modifiche nel regime di tassazione le cessioni e le locazioni di aree, per le quali il regime di non imponibilità resta determinato dal carattere edificatorio o meno delle stesse. La superficie scoperta che si trova al culmine del fabbricato, ed ha la funzione primaria…

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