Le comunicazioni IVA nel contratto d’affitto dell’azienda

L’art. 35 del DPR 633/72 prevede l’obbligo di presentazione di un’apposita dichiarazione da parte del contribuente nei casi di inizio, variazione e cessazione dell’attività, indirizzata alla competente Agenzia delle Entrate (modello AA9/11 per le persone fisiche o AA7/11 per i soggetti diversi dalle persone fisiche). Detta comunicazione è dovuta anche in caso di affitto di azienda o di un suo ramo. Nello specifico, per quanto riguarda la figura del concedente (affittante), occorre distinguere preliminarmente le seguenti due ipotesi:

  • a seguito dell’affitto dell’unica azienda il concedente perde la qualifica di imprenditore;

  • l’affitto di azienda non comporta l’estinzione del soggetto concedente il quale continua ad operare, attraverso la gestione di un altro ramo d’azienda.

Nella prima ipotesi (affitto dell’unica azienda dell’imprenditore individuale), il soggetto che concede in affitto l’unica azienda perde la qualifica di soggetto passivo IVA, pur continuando a mantenere il numero di partita IVA: la posizione Iva verrà riattivata, infatti, al termine del contratto di affitto qualora il concedente, rientrato in possesso dell’unica azienda, decida di proseguire la propria attività imprenditoriale.

Da un punto di vista prettamente operativo, il concedente deve presentare, entro 30 giorni dalla data di riferimento (dalla data di stipula del contratto di affitto ovvero da quella della sua revoca o scadenza), la dichiarazione di variazione dati sul modello AA9/11 contenente:

  • il quadro A, casella 2 (variazione dati), indicando il numero di partita Iva e la data della variazione;

  • il quadro B, contenente le indicazioni identificative del soggetto passivo d’imposta che presenta il modello di variazione dati;

  • il quadro C, con l’indicazione del legale rappresentate o di un socio amministratore con il relativo codice carica;

  • il quadro I (allegati), con l’indicazione degli estremi del contratto di affitto d’azienda.

  • nella sezione 3 del quadro E, la casella 5 (“affitto dell’unica azienda”) appositamente barrata.

Inoltre, sempre nel rispetto degli usuali termini di presentazione, il concedente dovrà presentare la dichiarazione annuale dell’IVA comprendente tutte le operazioni effettuate fino alla variazione dell’attività, o meglio fino alla data di avvenuta locazione del complesso aziendale. Sul punto, bisogna precisare che, se nel periodo di durata del contratto di affitto, il titolare dell’azienda dovesse effettuare delle cessioni di beni facenti parte dell’azienda stessa, le operazioni in parola dovranno comunque essere assoggettate ad IVA, con l’obbligo di osservare tutti gli adempimenti di fatturazione, registrazione, liquidazione e versamento dell’imposta nonché di presentazione della relativa dichiarazione annuale (in tal senso la C.M. 30.5.95 n. 154/E).

L’imprenditore che affitta un ramo d’azienda e che contestualmente continua ad esercitare la propria attività operando, ad esempio, attraverso la gestione di un altro ramo d’azienda, non perde la soggettività passiva IVA: al ricorrere di tale circostanza, il concedente sarà tenuto a presentare la dichiarazione di variazione dati, utilizzando il modello AA9/11 (se persona fisica) o AA7/11 (se altro soggetto), solo per comunicare le eventuali variazioni che si sono determinate per effetto dell’affitto d’azienda: rispetto al caso sopra esaminato (affitto dell’unica azienda) non esiste un obbligo specifico di comunicazione dell’avvenuta concessione in affitto di un complesso aziendale (sezione 3 del quadro E, la casella 5)

Al termine del contratto di affitto il concedente che prosegua l’attività imprenditoriale dovrà presentare un modello di variazione dati Iva, indicando il venir meno dell’attività di affitto d’azienda in precedenza indicata nel quadro G e, se diversa da quella prevalente, l’attività imprenditoriale relativa all’azienda affittata tra le altre attività. Nel caso opposto, invece, qualora decidesse di NON proseguire con…

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