La cessione del contratto preliminare: aspetti fiscali

La cessione del contratto preliminare: aspetti fiscaliLa cessione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare è operazione abbastanza diffusa nella realtà operativa.

Ci sono state incertezze, nel passato, per l’inquadramento della fattispecie.

La R.M. 6/E/2015

L’Amministrazione Finanziaria ha preso una posizione, nel 2015, con la Risoluzione n. 6/E del 19 gennaio 2015, in risposta ad un interpello.

Un contribuente, privato, desiderava conoscere il trattamento tributario della cessione di un contratto preliminare per un corrispettivo maggiore dell’acconto versato in sede di stipula del contratto.

Il richiedente, peraltro con non molta determinazione, suggeriva di non considerare reddito la eventuale differenza di valore tra quanto versato  come acconto e quanto ricevuto. Non essendo la fattispecie riconducibile ad alcuna specifica norma impositrice vigente e non essendo consentita, alcuna interpretazione analogica, per i tributi, ne derivava che l’unica conclusione possibile era quella di non far concorrere l’eccedenza alla formazione del reddito imponibile. E questo in base al principio di certezza del diritto tributario.

L’Amministrazione Finanziaria ha dapprima osservato come “il contratto preliminare non ha effetti reali, vale a dire non trasferisce la proprietà del bene, ma produce esclusivamente effetti obbligatori, nel senso che comporta il sorgere di determinati impegni in capo alle parti contraenti”.

Poi ha concluso affermando che tale reddito deve annoverarsi tra i “redditi diversi” ex art. 67 del Tuir, riconducendo l’eventuale eccedenza percepita per il trasferimento del contratto nella categoria indicata alla lettera l), (corrispettivi percepiti per l’assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere).

In questo senso, precedentemente, si era pronunciata anche Commissione Tributaria Regionale dell’Emilia Romagna (n. 72 del 20 settembre 2013).

La dottrina

La dottrina ha un po’ trascurato questa problematica: chi sostiene la tesi della non tassabilità [1], muovendo dalla constatazione della mancanza, nell’ambito dell’elencazione residuale, ma esaustiva, del citato art. 67, di una disposizione che in maniera certa e inequivocabile attragga a tassazione la fattispecie in argomento. In forza del principio di certezza del diritto tributario, che non consente interpretazioni di tipo analogico per coprire eventuali lacune normative sulla tassazione delle manifestazioni di ricchezza, ciò dovrebbe essere sufficiente ad escludere l’imponibilità del corrispettivo in parola.

La stessa dottrina ha osservato come non si possa comunque in alcun modo inquadrare il corrispettivo della predetta cessione fra i redditi di cui al comma primo, lettera b) dell’art. 67, dal momento che, come si è già avuto modo di chiarire più volte, il contratto preliminare pone in essere solo vincoli obbligatori, rimandando ad una fase successiva l’effettiva traslazione dei diritti reali.

Segnaliamo come altri [2]abbiano sostenuto che la fattispecie andrebbe ricondotta proprio fra quelle atte a generare un reddito derivante dall’assunzione di un obbligo di “fare, non fare, o permettere” di cui alla suddetta lett. l). Pertanto, il corrispettivo percepito concorrerebbe quindi a formare il reddito complessivo del cedente come reddito diverso, per la cessione del preliminare.

Qualora poi il soggetto che lo corrisponde rivestisse la qualifica di sostituto d’imposta, dovrebbe essere anche operata la ritenuta a titolo d’acconto del 20%, con obbligo di rivalsa, ai sensi dell’articolo 25, comma 1, del DPR n. 600/1973.

Le imposte indirette

Per quanto concerne le imposte indirette, la cessione del contratto preliminare da parte di un privato è soggetta all’imposta di registro del 3%. Qualora la cedente sia una impresa, il corrispettivo della cessione sarà sottoposto ad IVA, nella misura ordinaria del 22%.

L’aliquota del 3% di imposta di registro sarà applicabile solo all’importo della cessione, non all’importo…

Contenuto disponibile esclusivamente agli utenti abbonati
Per continuare a leggere il contenuto di questo articolo è necessario essere abbonati. Se sei già un nostro abbonato, effettua il login attraverso il modulo di autenticazione posto in cima alla pagina. Se non sei abbonato o ti è scaduto l'abbonamento, che aspetti?
Condividi:
Maggioli ADV
Gruppo Maggioli
www.maggioli.it
Per la tua pubblicità sui nostri Media:
maggioliadv@maggioli.it www.maggioliadv.it