Il contratto di affitto di azienda: le principali problematiche fiscali

Con il contratto di affitto d’azienda, il concedente, proprietario del bene, attribuisce l’intera gestione dell’azienda di cui è proprietario a un soggetto terzo, affittuario, che si obbliga a “gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte”; la recente nota della Fondazione Accademia Romana analizza gli aspetti civilistici, contabili e fiscali dell’operazione. Con il presente commento analizziamo l’aspetto che interessa il trattamento degli ammortamenti e la questione delle imposte indirette
Con comunicazione del 4 agosto 2016, la Fondazione Accademia Romana di Ragioneria Giorgio di Giulia Maria, ha fatto presente che è stata pubblicata on line, la nota operativa n.9/2016, avente ad oggetto “L’affitto d’azienda: aspetti civilistici, contabili e fiscali”; col presente commento analizziamo la parte in cui è trattata la questione della deducibilità delle quote di ammortamento per l’affittuario e del trattamento ai fini IVA dell’affitto di azienda.
Aspetti civilistici
Da un punto di vista civilistico l’affitto di azienda è un contratto in forza del quale il proprietario concede un diritto personale di godimento ad un terzo dietro pagamento di un canone. La disciplina di tale contratto, per espressa previsione delcombinato disposto degli artt. 2561 e 2562 c.c., fa integralmente riferimento a quella dell’usufrutto dell’azienda, con il vincolo dell’affittuario, di:

esercitare l’attività senza modificare la ditta che contraddistingue l’azienda;

non modificare la destinazione dell’azienda, in modo da conservarne l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti, nonché le normali dotazioni di scorte, con applicazione dell’art. 1015 c.c. in caso di inadempienza ai suddetti obblighi o di cessazione arbitraria dalla gestione dell’azienda.

Il contratto di cessione dell’azienda, o di affitto, determina l’automatico trasferimento all’acquirente (o all’affittuario) di tutti i rapporti compresi nel complesso aziendale, sia attivi che passivi.
Salvo diversa disposizione, infatti, l’affittuario subentra nei contratti aziendali, compresi quelli con i dipendenti, limitatamente alla durata della locazione. Per quanto concerne i crediti dell’azienda concessa in locazione, è opportuno evidenziare che la gestione degli stessi resta, in assenza di apposito accordo tra le parti, esclusiva del proprietario.
Questo in attuazione dell’art. 2559 c.c., ove si prevede che “La cessione dei crediti relativi all’azienda ceduta, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento dell’iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese. Tuttavia il debitore ceduto è liberato se paga in buona fede all’alienante. Le stesse disposizioni si applicano anche nel caso di usufrutto dell’azienda, se esso si estende ai crediti relativi alla medesima”.
Si estende, infine, al locatore dell’azienda, per la durata dell’affitto, il divieto di concorrenza di cui all’art. 2557 c.c., il quale prevede che “Chi aliena l’azienda deve astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento, dall’iniziare una nuova impresa che per l’oggetto, l’ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell’azienda ceduta. Il patto di astenersi dalla concorrenza in limiti più ampi … è valido, purché non impedisca ogni attività professionale dell’alienante. Esso non può eccedere la durata di cinque anni dal trasferimento. Se nel patto è indicata una durata maggiore o la durata non è stabilita, il divieto di concorrenza vale per il periodo di cinque anni dal trasferimento .
Nel caso di usufrutto o di affitto dell’azienda il divieto di concorrenza … vale nei confronti del proprietario o del locatore per la durata dell’usufrutto o dell’affitto…”.
Aspetti fiscali
Ai fini fiscali, come ampiamente risaputo, il …

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