IVA: detraibile sulla ristrutturazione di immobili di terzi, purchè strumentale

La Corte di Cassazione chiude la querelle relativa alla detraibilità dell’IVA relativa alle spese di ristrutturazione su immobili di terzi, riconoscendone la detraibilità a condizione che sussista un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se solo potenziale o prospettica, così adeguandosi alla giurisprudenza della Corte di Giustizia europea

IVA: detraibile sulla ristrutturazione di immobili di terzi, purchè strumentale - Guida Iva in edilizia e nel settore immobiliareCon l’ordinanza n. 30218 del 22 novembre 2018, la Corte di Cassazione, richiamando il principio espresso a sezioni unite, con la sentenza dell’11 maggio 2018, n. 11533, che ha recepito la soluzione adottata dal giudice unionale, ha affermato il seguente principio di diritto: «deve riconoscersi il diritto di detrazione Iva per lavori di ristrutturazione o manutenzione anche in ipotesi di immobili di proprietà di terzi, purché sia presente un nesso di strumentalità con l’attività di impresa o professionale, anche se quest’ultima sia potenziale o di prospettiva. E ciò pure se – per cause estranee al contribuente – la predetta attività non abbia poi potuto concretamente esercitarsi».

Nel caso di specie, osserva la Corte, la CTR non si è attenuta al suddetto principio, in quanto, pur avendo, in via di fatto, accertato “la strumentalità all’attività di impresa, anche se potenziale, dei lavori di ristrutturazione eseguiti dalla società contribuente nell’immobile locato, dovendosi considerare il conseguente abbellimento dei locali finalizzato ad ottimizzare le vendite, ha erroneamente escluso la detraibilità dell’Iva: 1) per non essere la società esecutrice dei lavori medesimi proprietaria ma, bensì, esclusivamente locataria dell’immobile interessato, con impossibile accrescimento del patrimonio di quest’ultima, a seguito dell’aumento di valore del bene; 2) per avere la detta società impiegato, in modo distorto, il diritto di detrazione, giacché nessuna detrazione si sarebbe potuta operare se i lavori fossero stati eseguiti dai proprietari dell’immobile, essendo soggetti non titolari di un’attività economica e, quindi, consumatori finali”.

Breve nota

Le sezioni unite della Corte di Cassazione, con la sentenza  n. 11533 dell’11 maggio 2018, richiamata nella pronuncia che si annota, hanno chiuso la querelle relativa alla detraibilità dell’IVA relativa alle spese di ristrutturazione su immobili di terzi, riconoscendone la detraibilità a condizione che sussista un nesso di strumentalità con l’attività d’impresa o professionale, anche se solo potenziale o prospettica, così adeguandosi alla giurisprudenza della Corte di Giustizia europea. Per i massimi giudici, il principio di neutralità che è alla base dell’Iva, impone tale lettura anche nell’ipotesi in cui l’attività, per cause estranee al contribuente, non abbia potuto concretamente esercitarsi. 

Le Sezioni Unite prendono le mosse dal postulato secondo cui ai fini della detrazione d’imposta “la strumentalità del bene deve essere verificata in concreto”, tenendo conto dell’effettiva destinazione – in rapporto all’attività di impresa – “non potendosi infatti tollerare in via di principio limitazioni al diritto di detrazione”. E quindi, risulta necessario l’accertamento della strumentalità dell’immobile, indipendentemente dalla categoria catastale attribuita.

I massimi giudici uniti prendono, altresì, atto del contrasto insorto tra pronunce intese a riconoscere o ad escludere il diritto a detrarre l’IVA in fattispecie in cui erano stati svolti lavori di manutenzione o ristrutturazione su immobili utilizzati da impresa che li aveva soltanto in locazione per la sua attività[1], orientamento quest’ultimo sostanzialmente fondato “sulla preoccupazione che il contratto di locazione potesse essere stato predisposto allo scopo di consentire alla conduttrice una detrazione di cui la proprietaria dell’immobile in quanto consumatrice finale non avrebbe potuto aver diritto – appunto perché non esercitante attività di impresa o professionale – venendo quindi a mancare l’effettuazione di operazioni IVA a valle dalle quali potesse originare il debito d’imposta eventualmente compensabile”.

E questo, prosegue la sentenza, al di là della giustificazione giuridica fornita – che con riguardo alla detrazione è stata anche quella del divieto previsto per i beni non ammortizzabili – e che con riguardo…

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