La rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni: in scadenza il 15 novembre 2021

Rivalutazione terreni e partecipazioni: le regole e le condizioni applicabili

Al fine di fornire un quadro sintetico e completo in materia di rivalutazione di terreni e partecipazioni, si dettagliano i punti principali richiesti dalla norma per poter effettuare l’operazione di rivalutazione:

1) Soggetti interessati alla normativa

Sono le persone fisiche ovvero le società semplici, gli enti non commerciali, le associazioni professionali e i soggetti non residenti che possiedono partecipazioni in società residenti.

2) Perizia giurata e versamento imposta sostitutiva

I soggetti interessati devono provvedere, entro il termine del 15/11/2021, all’asseverazione di una perizia giurata e al versamento dell’imposta sostitutiva nella misura del 11 % per le partecipazioni qualificate, per le partecipazioni non qualificate e per i terreni edificabili o con destinazione agricola (il versamento può avvenire in unica soluzione o in 3 rate annuali alle seguenti scadenze: 15 novembre 2021, 15 novembre 2022 e 15 novembre 2023).

3) Soggetti che possono effettuare la perizia prevista dalla norma

I soggetti sono i seguenti:

1. per le partecipazioni i tecnici abilitati sono:

   Dottori commercialisti e ragionieri ed esperti contabili, revisori dei conti e soggetti esperti tributaristi iscritti presso la CCIAA alla data del 30 settembre 1993.
   La perizia va riferita all’intero patrimonio sociale e il valore della partecipazione al 01/01/2021 va individuato avendo riguardo alla frazione di patrimonio netto della società/associazione (il costo della perizia se sostenuto dal contribuente aumenta il costo del bene; se invece è sostenuto dalla società deve essere ammortizzato in 5 anni).
   Nota: in via generale la perizia può essere asseverata anche successivamente alla cessione della partecipazione (tuttavia se il contribuente applica l’imposta tramite un intermediario abilitato la perizia va fatta prima della cessione della partecipazione).
    

2. per i terreni i tecnici abilitati:

   per poter godere dell’agevolazione occorre far predisporre una perizia giurata di stima del valore di mercato del terreno al primo gennaio 2021 dai seguenti soggetti: ingegnere, architetto, geometra, agronomo, agrotecnico, perito agrario o perito industriale edile (l’Agenzia delle entrate, con uno specifico documento di prassi (risoluzione 53/E/2015), ha allineato il proprio orientamento alla recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, confermando che la perizia giurata, sebbene asseverata in data successiva al rogito, non comporta decadenza dell’agevolazione).
   Nota: la perizia può essere presentata per l’asseverazione presso la cancelleria del tribunale, presso l’ufficio di un giudice di pace o presso un notaio.
    

4) presenza di rivalutazioni precedenti

La circolare n. 47/E del 2011 prevede che il contribuente, qualora lo ritenga opportuno, possa rideterminare il valore delle partecipazioni o dei terreni anche nell’ipotesi in cui abbia già in precedenza usufruito di precedenti rivalutazioni ovvero anche quando l’ultima perizia giurata di stima riporti un valore inferiore a quello risultante dalla perizia precedente.

Pertanto, in presenza di possibili “rivalutazioni precedenti”, il soggetto che vuole aderire alla nuova rivalutazione può:

1. scomputare dall’imposta sostitutiva dovuta quanto già versato in occasione di precedenti rivalutazioni;
    
2. richiedere il rimborso dell’imposta già versata in occasione della precedente rivalutazione entro 48 mesi dalla data del versamento dell’intera imposta o della prima rata relativa alla nuova rivalutazione.

Nota: in buona sostanza è sempre ammessa, ferma restando una nuova perizia, anche l’effettuazione di una nuova rivalutazione (circolare Agenzia Entrate 24.10.2011, n. 47).

In seguito all’adozione di una nuova rivalutazione non sono dovute le rate ancora pendenti della precedente rivalutazione ed è possibile effettuare la rideterminazione del costo fiscale di una sola parte dei beni (nel caso di specie, sarà scomputata la sola quota dell’imposta sostitutiva versata sulla parte di beni oggetto di precedente rivalutazione).

Si rammenta che, ai sensi dell’art. 5, c. 6, L. 448/2001, l’assunzione del valore di perizia relativo a partecipazioni in luogo di quello di costo non consente il realizzo di minusvalenze utilizzabili in compensazione, né riportabili in periodi d’imposta successivi ai sensi dell’art. 68 del T.U.I.R. (Agenzia delle Entrate, circolare 15.02.2013, n. 1).

5) Aliquote applicabili, versamento imposta sostitutiva e indicazione nel modello Redditi:

L’aliquota prevista per la rivalutazione dei terreni è la seguente:

1. aliquota del 11% sia per i terreni agricoli che per le aree fabbricabili;
    
2. aliquota unica pari all’11% sia per le partecipazioni qualificate che per le partecipazioni non qualificate.

L’imposta dovuta va versata entro il 15/11/2021 alternativamente con le seguenti modalità:

1. in unica soluzione;
    
2. in 3 rate di pari importo, con applicazione di interessi “fissi” al 3% su base annua decorrenti dal 15/11/2021, con le seguenti scadenze: 15.11.2022, (con interessi 3%/ anno) e 15.11.2023 (con interessi 3% / anno).

I contribuenti, ai fini della compilazione del modello F24, dovranno utilizzare i seguenti codici tributo:

1. 8055 anno 2021: rideterminazione delle partecipazioni non negoziate nei mercati regolamentati;
    
2. 8056 anno 2021: rideterminazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola (l’imposta sostitutiva dovuta può essere compensata in F24 con crediti di imposta o contributivi disponibili).

Nota: in caso di comproprietà occorre effettuare il versamento pro-quota da ciascun proprietario.

La rivalutazione si considera perfezionata con il versamento dell’unica rata ovvero della 1° rata dovuta (a pagamento avvenuto il contribuente può avvalersi immediatamente del nuovo valore di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’articolo 67 del TUIR).

Nota: qualora il versamento è effettuato oltre i termini previsti il valore rideterminato non può essere utilizzato ai fini della determinazione della plusvalenza e il contribuente può chiedere il rimborso dell’imposta versata.

Nel Modello REDDITI le rivalutazioni devono essere indicate nei seguenti quadri:

1. i dati relativi la rivalutazione di terreni vanno indicati nel modello Redditi nel quadro RM;
    
2. i dati relativi la rivalutazione di partecipazioni vanno indicati nel modello Redditi nel quadro RT.

Nota: l’omessa indicazione delle rivalutazioni nel modello Redditi di riferimento non inficia gli effetti della rivalutazione ma comporta l’erogazione di una sanzione da euro 250 ad euro 2.000 ai sensi del D. Lgs. n. 158/2015.

5) Effetti del mancato versamento dell’imposta sostitutiva

L’omesso o insufficiente versamento dell’imposta sostitutiva in unica soluzione o della prima rata comporta l’inefficacia della rivalutazione (il mancato pagamento delle rate successive alla prima non fa venire meno la validità della rivalutazione che si intende comunque perfezionata e possono essere sanati con il ravvedimento operoso gli importi non versati fatta salva l’iscrizione a ruolo dei versamenti non effettuati).

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A cura di Celeste Vivenzi

Mercoledì 3 novembre 2021