Demolizione e ricostruzione di un immobile

Alcune considerazioni in merito ai concetti di nuova costruzione e di ristrutturazione edilizia. Da cosa dipende la distinzione a livello normativo? Quali sono le implicazioni fiscali?

Demolizione e ricostruzione di immobile: il caso oggetto di studio

“Tar Veneto – sentenza n. 797/2020 dell’8 settembre 2020: l’intervento edilizio implicante la demolizione di due preesistenti edifici, l’uno a uso demolizione e ricostruzione immobileresidenziale e l’altro a destinazione artigianale, con ricostruzione di due nuovi fabbricati a uso abitativo, ciascuno dei quali composto da quattro unità abitative, è una nuova costruzione e non una mera ristrutturazione”.

Nel caso in cui si intenda porre in essere interventi di demolizione e ricostruzione di immobili, alla luce della recente sentenza del TAR Veneto sopra citata, sarà assolutamente opportuno porre la massima attenzione alla distinzione tra quelle che possono essere considerate come ristrutturazioni edilizie e quegli interventi che devono, invece, essere ritenuti di nuova costruzione.

La differenza è infatti sostanziale non solo per quel che riguarda il titolo abilitativo ma anche il costo degli oneri di urbanizzazione.

La citata sentenza n. 797/2020 dell’8 settembre u.s. che si segnala approfondisce proprio questo tema ed evidenzia che l’intervento edilizio implicante la demolizione di due preesistenti edifici, l’uno ad uso residenziale e l’altro a destinazione artigianale, con ricostruzione di due nuovi fabbricati a uso abitativo, ciascuno dei quali composto da quattro unità abitative, è una nuova costruzione e non una mera ristrutturazione, con conseguente debenza degli oneri di urbanizzazione.

(Per approfondire…“Chiarimenti tra distinzione, sostituzione, ristrutturazione e nuova costruzione nel settore immobiliare”)

 

In quali casi si parla di nuova costruzione e non di ristrutturazione e perché

Il TAR Veneto, nella sentenza in epigrafe, ha ritenuto di ravvisare gli estremi della nuova costruzione, denegando la qualifica di ristrutturazione edilizia all’intervento in parola, in ragione delle caratteristiche che esso presenta e, in particolare: dell’aumento delle unità abitative (che da 2 passano ad 8), dell’aumento della superficie lorda di pavimento, delle variazioni planovolumetriche, della sagoma, delle altezze e del numero di vani abitabili.

In base a queste constatazioni è stata esclusa la possibilità di classificare l’intervento come “ristrutturazione edilizia” e di invocare, come preteso dalla ricorrente, la disposizione di cui all’articolo 82, ultimo comma, della Legge Regione Veneto n. 61/1985, applicabile ratione temporis, che riconosce per le opere edili aventi tale natura una riduzione della misura delle spese di urbanizzazione dovute.

E del resto, se la ragione della compartecipazione del contribuente promotore dell’intervento alla spesa pubblica è da ricollegarsi, sul piano eziologico, al surplus di opere di urbanizzazione che l’amministrazione comunale è tenuta ad affrontare in relazione al nuovo intervento edificatorio (si confronti in proposito la sentenza del Consiglio di Stato, in Adunanza plenaria, del 7 dicembre 2016, n. 24, nonché la sentenza, sempre in adunanza plenaria, del 30 agosto 2018, n. 12), deve anche essere rilevato che, nel caso di specie, la creazione di sei nuove unità abitative appare essere del tutto idonea a determinare, ragionevolmente, quell’aumento di carico urbanistico che costituisce il presupposto del carattere oneroso degli interventi di trasformazione del territorio.

Deve quindi essere escluso che con riguardo all’edificio originariamente a destinazione artigianale possa essere preso in considerazione ai fini del calcolo di quanto dovuto da parte del contribuente, come sostenuto da parte della ricorrente, la sola modifica della destinazione d’uso, tenuto conto del fatto che tale mutamento ha avuto luogo nel quadro di un intervento di demolizione e di ricostruzione di un nuovo edificio del tutto diverso da quello originario.

In buona sostanza affinché possa essere invocata la fattispecie di ristrutturazione edilizia, secondo il TAR Veneto, non deve esservi un incremento di…

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