La cessione del fabbricato da demolire non è più reddito diverso? - Diario Qutodiano del 31 Luglio 2020

Nel DQ del 31 Luglio 2020:
1) IVA: Moss, rinvio al 1° luglio 2020
2) Modello F24: istituite nuove causali contributo pro Enpab
NOTIZIA IN EVIDENZA – 3) La cessione dei fabbricati da “demolire” non è più reddito diverso
4) Conversione Decreto Rilancio: le misure di semplificazione dei procedimenti amministrativi
5) Cessioni del quinto delle pensioni: nota INPS
6) Regole societarie per salvaguardare la continuità operativa delle imprese nei decreti Liquidità e Rilancio
7) Misure connesse all’emergenza da covid-19, Dl proroga emergenza al al 15 ottobre 2020
8) Si può rettificare il rimborso dell’Iva richiesta ma entro il termine di presentazione della dichiarazione integrativa
9) Riqualificazione degli atti nell’imposta di registro: infondatezza di questione di legittimità costituzionale
10) Detassazione del trattamento di fine servizio (TFS)
11) Verifica della regolarità contributiva, Durc On Line valido fino al 29 ottobre 2020
12) Commercialisti: nuova proroga al 10 agosto 2020 per RC professionale

Cessione del fabbricato da demolire3) La cessione del fabbricato da demolire non è più reddito diverso

Qualsiasi edificio, anche fatiscente, esistente fa sì che l’area vada considerata come già edificata e la sua cessione comporta che il reddito conseguito non possa essere qualificato tra i redditi diversi.

Come riferisce l’Agenzia delle entrate, nella circolare n. 23/E del 29 luglio 2020, se su un’area insiste un qualsivoglia fabbricato, la stessa area deve dirsi già edificata e non può essere ricondotta alla previsione di area suscettibile di utilizzazione edificatoria.

In caso di cessione dell’edificio, la relativa plusvalenza non rientra fra i redditi diversi, considerato che la potenzialità edificatoria si è già consumata.
Fabbricati “da demolire”, il frutto della cessione non è reddito diverso

In considerazione del consolidato indirizzo assunto dalla Corte di cassazione sull’argomento, l’Amministrazione finanziaria cambia la rotta seguita finora.

L’Agenzia delle entrate, con la circolare in questione, fornisce, dunque, dei chiarimenti sul corretto trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla cessione di fabbricati “da demolire”, allineandosi all’orientamento espresso dalla Cassazione, secondo cui, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza ex art. 67, comma 1, lettera b) del Tuir, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, tale trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione o quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste.

Alla luce di tutto ciò, risutano superate le indicazioni fornite in senso opposto con la risoluzione n. 395/2008 e in alcune risposte alle istanze di interpello, nelle quali l’Agenzia ha dato applicazione ai principi espressi nella richiamata risoluzione, riferendoli anche ad altre casistiche, tra cui le cessioni di fabbricati “da demolire”.

 

Parere del Fisco vs. Orientamento della giurisprudenza di legittimità

L’interpretazione seguita dall’Amministrazione finanziaria non ha tuttavia trovato conferma nella giurisprudenza di legittimità (Corte di cassazione), secondo cui, ai fini dell’imponibilità della plusvalenza ex articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, se oggetto del trasferimento a titolo oneroso è un edificio, detto trasferimento non può mai essere riqualificato come cessione di area edificabile, nemmeno quando l’edificio è destinato alla successiva demolizione e ricostruzione ovvero quando l’edificio non assorbe la capacità edificatoria del lotto su cui insiste.

L’Agenzia richiama, in particolare, la sentenza della Suprema corte n. 5088 del 21 febbraio 2019, emessa all’esito di un’apposita udienza tematica, con cui, operata una ricognizione dei precedenti in materia, sono stati enunciati i seguenti principi di diritto:

«a) la distinzione fra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativa esclusiva che in via logica non ammette un tertium genus;

b) la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste;

c) nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile;

d) il potere generale dell’Amministrazione finanziaria di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione precisa di carattere tassativo del legislatore, ove – nell’esercizio di discrezionalità politica che non trascende i limiti costituzionali di cui agli artt. 3 e 53 Cost. – ha previsto per la cessione di edifici un regime fiscale/temporale e per la cessione di terreni edificabili un diverso regime fiscale».

In…

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