Chiarimenti tra distinzione, sostituzione, ristrutturazione e nuova costruzione nel settore immobiliare

Ai fini delle agevolazioni fiscali legate alle ristrutturazioni edilizie è fondamentale capire la corretta distinzione tra sostituzione, ristrutturazione e nuova costruzione. Analisi di un recente parere del Consiglio di Stato

ristrutturazione ediliziaUn intervento di demolizione e successiva ricostruzione può essere qualificato come di ristrutturazione edilizia solo nel caso in cui vi sia una certa continuità tra la nuova opera e quella precedente all’intervento di demolizione.

Il Consiglio di Stato sulla nozione di ristrutturazione edilizia

Rilevanza della continuità tra vecchia e nuova opera

Con la sentenza n. 3208/2019 pubblicata il 20 maggio, la Sezione Seconda del Consiglio di Stato ha ricordato che:

“un intervento di demolizione e successiva ricostruzione può essere qualificato come di ristrutturazione edilizia solo laddove vi sia una certa continuità tra la nuova opera e quella precedente alla demolizione”.

Il criterio discriminante tra l’intervento di “demolizione e ricostruzione” e la “nuova costruzione” è dato da quanto è “costituito proprio, nel primo caso, dall’assenza di variazioni del volume, dell’altezza o della sagoma dell’edificio, per cui, in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a nuova costruzione”, fatto che è da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia.

Tali criteri hanno un ancora maggiore pregio interpretativo a seguito dell’ampliamento della categoria della demolizione e ricostruzione operata dal Decreto Legislativo n. 301 del 2002 in quanto proprio perché non sussistendo più il limite della “fedele ricostruzione” si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti gli elementi fondamentali, in particolare per quanto attiene i volumi.

Di conseguenza “la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, debba conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell’edificio debba riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi” (in proposito si veda anche la sentenza del Consiglio di Stato, sezione V, datata 9 agosto 2018, n. 4880).

 

A cura di Massimo Pipino

Giovedì 23 luglio 2020

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