Iva sulla locazione dell’immobile trasformato in room and breakfast - Diario Quotidiano del 6 marzo 2020

Nel DQ del 6 Marzo 2020:
1) Decreto legge riduzione pressione fiscale su lavoro dipendente approvato, è passato alla Camera
NOTIZIA IN EVIDENZA – 2) Iva sulla locazione dell’immobile trasformato in room & breakfast
3) Aliquote dell’accisa sui tabacchi lavorati: tematica in pubblica consultazione
4) Modelli RED 2019 e solleciti 2018 prorogati al 31 marzo 2020
5) Risorse finanziarie per le PMI per la trasformazione tecnologica e digitale
6) Impresa familiare: ok al bonus fiscale per investimenti nel Sud anche al collaboratore
7) Il tardivo invio del modello ANR/3 non rientra tra le violazioni c.d. meramente formali
8) Entrate tributarie: a gennaio 2020 pari a 37,7 miliardi (+3,1%)
9) Entrate Tributarie: nel 2019 gettito di 471,6 miliardi (+1,7%)

2) Iva sulla locazione dell’immobile trasformato in room and breakfast

Iva sulla locazione dell’immobile trasformato in room and breakfastLa società che intende locare l’immobile di sua proprietà trasformato in room and breakfast (ossia affittacamere) può optare per il regime di imponibilità ai fini Iva, in luogo dell’esenzione, se i lavori di frazionamento e accorpamento eseguiti hanno trasformato il fabbricato in un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

In tale fattispecie, la suddetta società, considerata “impresa di ripristino”, può, quindi, fruire del regime opzionale.

Secondo quanto chiarito nell’Agenzia delle entrate, nella risposta n. 84/2020, la locazione turistica del fabbricato, da parte dell’impresa di ripristino, può essere considerato imponibile ai fini Iva se gli interventi eseguiti sullo stesso sono finalizzati a trasformare la struttura in un organismo edilizio diverso dal precedente.

 

Il quesito: Room and Breakfast & IVA

L’istanza d’interpello è stata presentata da una società immobiliare che ha trasformato un fabbricato di sua proprietà in Room & breakfast, inizialmemente al fine di svolgere direttamente l’attività di gestione turistica dell’immobile.

Tuttavia, in seguito la stessa società, decidendo di tornare alla sua precedente attività di società immobiliare, si ricrede e pensa di affittare l’unità ricettiva a potenziali conduttori.

A tal fine, ha chiesto di sapere se la locazione turistica sia esente ai fini Iva e se le fatture emesse dalle imprese che hanno eseguito i lavori senza applicazione di Iva in inversione contabile, debbano essere integrate dalla committente con l’Iva al 10% o al 22%.

 

La risposta del Fisco

L’Agenzia delle entrate ha prima evidenziato che nel momento in cui la società abbia locato l’immobile nell’esercizio dell’attività di Room and Breakfast, l’operazione non può essere considerata esente da Iva, poiché rientrante tra le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero o in settori analoghi su cui si applica l’Iva con aliquota del 10%, secondo quanto previsto dall’art. 135, paragrafo 2, lettera a) della Direttiva 2006/112/CE.

La cosa cambia, invece, la società i questione procede a locare l’intero immobile accatastato A3 ai potenziali conduttori, ritornando così a svolgere l’attività di gestione immobiliare.

In questo caso, la Società può optare per il regime di imponibilità Iva a condizione che rivesta la qualifica di “impresa di ripristino”.

Come è già stato precisato dalla stessa Agenzia delle entrate nella circolare 27/2013, “Le imprese di ripristino sono quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dall’art. 3, primo comma, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’Edilizia, cioè gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

Pertanto, qualora le opere fatte eseguire dalla società sugli immobili di sua proprietà dovessero effettivamente rientrare tra quelle elencate dall’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo unico dell’edilizia, la contribuente potrebbe scegliere di assoggettare ad Iva, al posto dell’esenzione, la locazione dell’immobile, previa opzione da inserire nel relativo contratto.

In assenza di detta opzione, la locazione rientrerà nel naturale regime di esenzione da Iva.

Riguardo, infine, un secondo dubbio, l’Agenzia delle entrate ha precisato che l’applicazione dell’aliquota Iva dipende dal tipo di interventi fatti eseguire dalla società. Si potrà, quindi, applicare l’aliquota Iva del 10% sempreché le opere eseguite rientrino effettivamente tra quelle elencate dall’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo unico dell’edilizia e ricorrano anche le altre condizioni (numeri 127-terdecies, 127-quaterdecies e 127-quinquesdecies, Parte III, Tabella A del Decreto…

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