Cedolare secca negozi non applicabile per semplice modifica del soggetto - Diario Quotidiano del 2 settembre 2019

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4) Imposte gravanti sull’atto di scioglimento del trust
5) Imposta di bollo sulle istanze di annotazione e trascrizione Brevetti e Marchi
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13) Cedolare secca negozi non applicabile per semplice modifica del soggetto
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15) Modello F24: istituito il codice “Z162” “ZFU CENTRO ITALIA”

Niente cedolare secca negozi per il semplice cambio contrattuale del soggetto

Non è possibile usufruire del cd. regime della cedolare secca, se risulta in corso un contratto non scaduto e già esistente.

La situazione soggettiva esaminata

Nel caso esaminato dall’Agenzia delle entrate, l’istante ALFA, afferma di essere proprietario di un immobile di circa 180 metri quadrati, accatastato come categoria C/1, e riferisce che detto immobile è stato dato in locazione a una società in accomandita semplice, stipulando un contratto della durata di 6 anni con decorrenza 01/04/2014 e scadenza 31 marzo 2020, rinnovabile per altri sei anni, salvo disdetta.

Poiché la società in accomandita semplice, titolare del contratto di locazione, con decorrenza 10 gennaio 2019 ha concesso in affitto l’azienda a una srl unipersonale, tale ultima società è subentrata nel contratto di locazione già in essere.

Domanda: è possibile applicare la cedolare secca?

E’ stato chiesto se, a seguito del cambiamento di soggetto giuridico del locatario, sia possibile applicare il regime di tassazione della cedolare secca ai redditi derivanti dalla locazione dell’immobile con decorrenza 10 gennaio 2019.

Il parere dell’Agenzia delle entrate

Al riguardo, la Corte di Cassazione con sentenza n. 9486 del 20 aprile 2007 ha affermato che la cessione del contratto di locazione, contestuale alla cessione dell’azienda, come prevista dall’articolo 36 della Legge n. 392 del 1978, è qualificabile come un’ipotesi di cessione “ex lege” del medesimo contratto di locazione.

Nei casi di subentro ex lege è stato più volte affermato che in caso di modifica delle parti del contratto, riconducibile ad eventi estranei alla volontà negoziale, la successione nella posizione del locatore o del conduttore va comunicata all’Agenzia delle Entrate; in tal caso non deve essere corrisposta alcuna imposta.

Ai fini fiscali l’unico adempimento richiesto, in caso di subentro ex lege è, dunque, quello di comunicare all’Agenzia delle entrate la successione nella posizione del conduttore.

Nel caso in esame l’originario contratto di locazione, stipulato in data 01/04/2014, continua, quindi, a svolgere i suoi effetti anche in relazione al nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di un nuovo contratto di locazione.

Tale conclusione trova conferma anche nella eventuale ipotesi in cui le parti modifichino il canone di locazione. Sul punto, infatti, si può far riferimento alla orientamento della Corte di Cassazione che, nella sentenza n. 14620 del 13 giugno 2017, ha affermato che “…in tema di locazione non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazione accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione ( e rimanendo irrilevante, invece, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, …), che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi…”.

In conclusione: nel caso in esame non è applicabile la cedolare secca

Per le suesposte considerazioni, con riferimento alla fattispecie sottoposta all’attenzione della scrivente, si ritiene che l’istante non possa usufruire del cd. regime della cedolare secca, in quanto attualmente risulta in corso un contratto non scaduto e già esistente.

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2 settembre 219

 

Vincenzo D’Andò

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