Il regime fiscale degli immobili strumentali per i professionisti

di Massimo Pipino

Pubblicato il 2 luglio 2019

Il presente contributo analizza il trattamento fiscale delle possibili forme di acquisizione di un’immobile, da parte di un professionista, per lo svolgimento della propria attività.
In via principale, andremo ad esaminare il carico fiscale ai fini delle imposte dirette e indirette di un’immobile acquisito sia a titolo oneroso che gratuito mediante: compravendita, leasing, locazione, comodato, successione, donazione.

Regime fiscale di immobile strumentale per i professionisti

Il concetto di "immobile strumentale" per il professionista

Premesso che “non si considerano produttivi di reddito fondiario gli immobili che costituiscono beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni” e che “ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte o professione”, è opportuno soffermarsi sul significato che assume il concetto di immobile strumentale per il professionista sulla modalità di partecipazione dell’immobile alla formazione del reddito del professionista.

Per il professionista si considera strumentale l’immobile utilizzato esclusivamente per esercitare l’attività professionale. È l’utilizzo, inteso come destinazione dell’immobile per lo svolgimento dell’attività professionale, a determinarne la strumentalità. Per questo motivo, appare configurabile per il professionista la sola strumentalità “per destinazione” e non quella “per natura”. Il concetto di immobile strumentale per un professionista prescinde:

 

    A) dalla categoria catastale in cui l’immobile risulta censito. Da ciò ne deriva che il professionista:

  • titolare di un immobile di categoria catastale A/10 che non utilizza per lo svolgimento della professione, non potrà dedurre le relative quote di ammortamento, dal momento che l’immobile manca del requisito della strumentalità;
  • titolare di un immobile di categoria catastale A (diverso da A/10) che utilizza per lo svolgimento della professione, potrà dedurre le relative quote di ammortamento;
  • titolare di una cantina, categoria catastale C/2, che utilizza per archiviare le pratiche dei propri clienti, potrà dedurre le relative quote di ammortamento.

 

    B) dall’indicazione dell’immobile nell’inventario e, quindi, dal fatto che l’acquisizione sia stata effettuata dal professionista in qualità di persona fisica o di esercente la professione.

 

Se nell’ambito della determinazione del reddito di impresa, la mancata annotazione dell’immobile nell’inventario esprime la volontà dell’imprenditore di “conservare” il cespite nel patrimonio personale, nell’ambito della determinazione del reddito di lavoro autonomo una disposizione analoga non è prevista. Il professionista non ha possibilità di scelta, rispetto all’imprenditore, dal momento che per il solo fatto di utilizzare l’immobile per svolgere l’attività professionale il cespite è “attratto” nel patrimonio professionale.

Ciò, anche nel caso in cui, acquisti l’immobile in qualità di privato e decida, successivamente, di destinare l’immobile per lo svolgimento della propria attività. Da quanto emerge dai paragrafi precedenti la condizione che l’immobile sia utilizzato o meno per lo svolgimento dell’attività professionale delinea una differente attuazione delle regole che determinano il reddito del professionista. In particolare, se il professionista:

  • utilizza esclusivamente l’immobile per svolgere l’attività professionale, l’immobile non concorre alla formazione del reddito come reddito fondiario;
  • utilizza l’immobile per esigenze personali, l’immobile concorrerà alla formazione del reddito come reddito fondiario.

 

In via principale, andremo ad esaminare il carico fiscale ai fini delle imposte dirette e indirette di un’immobile acquisito sia a titolo oneroso che gratuito mediante:

 

 

Acquisto dell’immobile per l’esercizio dell’attività professionale

Il professionista che decide di acquistare un immobile:

  • subisce da subito un carico fiscale ai fini delle imposte registro/IVA, ipotecaria e catastale,
  • ai fini IRPEF ed IRAP non subisce alcun carico fiscale. Piuttosto le eventuali componenti negative derivanti dall’acquisto concorrono alla determinazione del reddito di lavoro autonomo,
  • versa l’IMU e la TASI in base alle aliquote stabilite dal comune in cui è situato l’immobile.

 

Carico fiscale ai fini delle imposte di registro/IVA, ipotecaria e catastale

Per determinare il carico fiscale ai fini delle imposte di registro/IVA, ipotecaria e catastale, è necessario:

  • capire se si sta acquistando un immobile abitativo o strumentale;
  • inquadrare il soggetto che cede l’immobile al professionista, e quindi, analizzare il diverso carico fiscale a seconda che sia un soggetto privato o un soggetto passivo;
  • stabilire se il professionista acquista l’immobile in qualità di privato o di esercente la professione.

 

Per quanto riguarda il secondo dei punti sopra indicati, è opportuno precisare che il diverso carico fiscale deriva dalla differente modalità di calcolo della base imponibile su cui determinare l’imposta di registro.

Se il professionista acquista come soggetto privato può richiedere la tassazione in