Redditi immobiliari nel quadro del reddito d’impresa: i redditi derivanti da locazione

di Massimo Pipino

Pubblicato il 10 giugno 2019

La disciplina delle operazioni di locazione di beni immobili nelle quali il locatore è un soggetto passivo IVA, è stata profondamente rinnovata nel corso degli ultimi anni. Innanzitutto, è bene sottolineare come tale operazione venga considerata prestazione di servizi e, quindi, si consideri effettuata all’atto del pagamento del corrispettivo: sostanzialmente, il pagamento del canone fa scattare per il locatore l’obbligo di emissione della fattura. Da un punto di vista soggettivo, tenuto in considerazione che scopo del presente lavoro è unicamente la sfera imprenditoriale in materia immobiliare, saranno oggetto d’analisi le fattispecie che vedono coinvolte imprenditori individuali oppure società commerciali, in qualità di locatori

Il trattamento fiscale dei redditi immobiliari nel quadro del reddito d’impresa: i redditi derivanti da locazioneLa disciplina delle operazioni di locazione di beni immobili nelle quali il locatore è un soggetto passivo IVA, è stata profondamente rinnovata nel corso degli ultimi anni. Innanzitutto, è bene sottolineare come tale operazione venga considerata prestazione di servizi e, quindi, si consideri effettuata all’atto del pagamento del corrispettivo: sostanzialmente, il pagamento del canone fa scattare per il locatore l’obbligo di emissione della fatturaDa un punto di vista soggettivo, tenuto in considerazione che scopo del presente lavoro è unicamente la sfera imprenditoriale in materia immobiliare, saranno oggetto d’analisi le fattispecie che vedono coinvolti imprenditori individuali oppure società commerciali, produttori di redditi da locazione.

 

Imposte dirette

In linea generale, la locazione di un immobile determina, dal punto di vista contabile, la percezione di canoni di affitto qualificabili come ricavi iscrivibili tra le voci del Gruppo “A. Valore della produzione” del Conto Economico; dal punto di vista fiscale, invece, l’emersione di componenti positive di reddito tassabili secondo le regole dell’IRPEF o dell’IRES, a seconda che il locatore sia persona fisica o giuridica. 

Tale regola vale sia che l’immobile in questione sia classificato come  merce, strumentale oppure patrimoniale.  Un discorso più approfondito va fatto in merito alla normativa riguardante le società di gestione immobiliare, regolate dall’articolo 90 del TUIR, e all’affitto d’azienda.

Società Immobiliari ai sensi dell’articolo 90 del Tuir

Come già argomentato in precedenza, a seconda che l’attività della società immobiliare si orienti per lo più alla costruzione per la vendita, alla compravendita ovvero alla locazione a terzi, è possibile procedere alla seguente tripartizione:

  • immobiliari di costruzione (l’attività esclusiva o prevalente è costituita dalla costruzione/ristrutturazione di immobili per la vendita);
  • immobiliari