La disciplina del frazionamento del mutuo fondiario gravante sull’immobile da costruire

Il presente articolo costituisce la quarta parte di una serie di approfondimenti sulle novità portate dal codice della crisi d’impresa in merito alla disciplina che gira attorno agli immobili da costruire. In questa quarta parte analizzeremo invece la disciplina del frazionamento del mutuo fondiario gravante sull’immobile da costruire e il diritto di prelazione dell’acquirente nel caso di procedura esecutiva.

Progetto di immobile da costruireIl presente articolo costituisce la quarta parte di una serie di approfondimenti sulle novità portate dal Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in merito alla disciplina che gira attorno agli immobili da costruire. Puoi rileggere i precedenti articoli ai seguenti link:

  1. Le novità nel Codice della crisi di impresa: l’acquisto di immobili da costruire, VAI ALL’ARTICOLO >
  2. La tutela fideiussoria dell’acquirente di un immobile da costruire, VAI ALL’ARTICOLO >
  3. La tutela assicurativa dell’acquirente di un immobile da costruire, VAI ALL’ARTICOLO >

In questa quarta parte analizzeremo invece:

  • la disciplina del frazionamento del mutuo fondiario gravante sull’immobile da costruire;
  • il diritto di prelazione dell’acquirente nel caso di procedura esecutiva;
  • l’esperibilità dell’azione revocatoria fallimentare.

Il frazionamento del mutuo fondiario gravante sull’immobile da costruire

L’art. 7 del Decreto Legislativo n° 122 del 2005 sulla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire prevede la possibilità per l’acquirente di ottenere il frazionamento del mutuo fondiario [1] gravante sull’immobile e stipulato dall’impresa per costruire il bene e dell’ipoteca che grava su questo e che garantisce il mutuo.

Esso sostituisce il comma 6 dell’art. 39 del Dlgs n° 385 del 1993, “Testo Unico delle Leggi in materia bancaria e creditizia”, stabilendo che “in caso di edificio o complesso condominiale per il quale può ottenersi l’accatastamento delle singole porzioni che lo costituiscono (per es., un appartamento od un box auto), ancorché in corso di costruzione (con la vecchia formulazione del comma 6, invece, l’immobile doveva essere terminato), il debitore (cioè il costruttore che ha stipulato il mutuo), il terzo acquirente (che ha stipulato il contratto definitivo e che prima era il solo a poter chiedere il frazionamento), il promissario acquirente (che ha stipulato solo un contratto preliminare) o l’assegnatario del bene ipotecato o di parte dello stesso (nel caso di socio o, comunque, di avente causa di una cooperativa edilizia), limitatamente alla porzione immobiliare da essi acquistata o promessa in acquisto o in assegnazione, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento (cioè del mutuo fondiario) in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia” (nel senso che i frazionamenti debbono essere contestuali, essendo la garanzia accessoria al mutuo).

E’, ovviamente, interesse dell’acquirente ottenere subito il frazionamento di questo mutuo, anche subito dopo aver stipulato il solo contratto preliminare, perché così, anche in caso di crisi dell’impresa costruttrice e, quindi, di procedura esecutiva o concorsuale, avrà la certezza di un debito limitato solo al prezzo del bene che deve ancora versare, invece di correre il rischio di ritrovarsi condebitore assieme agli altri acquirenti verso la Banca erogante di quanto rimane dell’intero mutuo stipulato per realizzare il bene dal costruttore ora in crisi.

Suddivisione del finanziamento

Dopo il comma 6° dell’art. 39 del Dlgs n° 385 del 1993, l’art. 7 del Dlgs 122/2005 ne inserisce altri tre (6 – bis, ter e quater) che assegnano alla Banca mutuataria un termine di 90 giorni dalla data di ricevimento della richiesta [2] di suddivisione del finanziamento in quote corredata dalla documentazione idonea a provare l’identità del richiedente (basta una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà), la data certa del titolo (se il contratto non è stato stipulato per atto pubblico, occorre che la sottoscrizione della scrittura privata sia autenticata o che la scrittura sia registrata, ai sensi degli artt. 2703 e 2704 c.c.) e l’accatastamento delle singole porzioni dell’immobile per le quali è richiesta la suddivisione del finanziamento. Il termine sale a 120 giorni se la richiesta riguarda un finanziamento da suddividersi in più di 50 quote.

Se…

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