OMI: come agiscono i fattori economici e fiscali sul mercato delle costruzioni

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Quaderni dell’O.M.I.

Nei giorni scorsi è stato messo a disposizione del pubblico l’edizione 2018 dei “Quaderni” elaborati da parte dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare con cui, come da consuetudine, vengono affrontati, con una serie di corposi contributi, temi di particolare interesse relativi all’economia del settore immobiliare e delle costruzioni.

L’elemento di riflessione più significativo che, secondo il parere di chi scrive, può essere tratto dalla lettura dei saggi che vengono proposti nell’ambito del “Quaderno 2018” è fornito dai risultati delle analisi che sono state effettuate lavorando sulla base dati rappresentata dalle compravendite immobiliari relative ad unità immobiliari ad utilizzo residenziale effettuate nel periodo 2011 – 2017.

Tale base dati è stata elaborata al fine di comprendere l’entità, la distribuzione e le dinamiche di quello che è il valore monetario (VMD) che è stato dichiarato negli atti di compravendita, relativamente al mercato delle civili abitazioni in Italia.

L’intervento, ed è su questo aspetto della ricerca e sulle sue valenze fiscali che ci si intende principalmente soffermare, analizza quelli che sono i valori monetari che sono stati dichiarati nelle compravendite residenziali.

L’analisi sviluppata da parte dell’OMI, oltre a consentire una stima puntuale del cosiddetto “fatturato” delle compravendite di unità immobiliari residenziali (ossia il valore monetario degli scambi) non più sulla base di stime teoriche basate sui valori “medi” delle quotazioni OMI, bensì sui corrispettivi dichiarati negli atti, svolge anche un confronto tra tale valore dichiarato e quello retraibile, invece, a partire dalle stime basate direttamente sulle quotazioni e mostra come sia un intreccio tra fattori in qualche modo esogeni al mercato (più ampiamente riferibili all’economia generale del paese) e fattori di natura squisitamente fiscale ed interna al mercato (si veda ad esempio il ruolo ed i meccanismi di funzionamento del Catasto nell’identificazione della base imponibile in caso di compravendita) a determinarne l’evoluzione.

Al fine di chiarire quanto anticipato, sarà opportuna una premessa relativa sia ai metodi di trattamento dei dati seguiti dai lavori dell’OMI sia un rapido excursus in materia di fiscalità delle compravendite immobiliari.

Quali sono le fonti dei dati esaminati e le metodologie di trattamento seguite

Le fonti dei dati elaborati dal “Quaderno” sono due:

–> da un lato la Base dati compravendite immobiliari”, base dati realizzata incrociando gli archivi delle note di trascrizione degli atti di compravendita e gli archivi censuari del Catasto edilizio urbano. Viene utilizzata dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare per la redazione dei rapporti periodici sulle compravendite immobiliari.

–> Dall’altro la Base dati del registro” che contiene tutte le note di registrazione degli atti di compravendita ai fini della liquidazione delle imposte sui trasferimenti. Dall’archivio della “Pubblicità immobiliare” ogni unità immobiliare urbana contenuta in una nota di trascrizione di un atto di compravendita che ne trasferisce, a titolo oneroso, il diritto di proprietà, anche in quota, è incrociata negli archivi del Catasto acquisendo le informazioni censuarie (categoria catastale, consistenza, rendita, superficie). Ogni atto di compravendita è stato incrociato, nella base dati del registro, con i “negozi fiscali” in modo di associare al complesso degli immobili compravenduti il corrispettivo dichiarato in atto, sia laddove costituisca l’imponibile sia nei casi non lo costituisca.

L’elaborazione delle Basi dati è stata effettuata per il calcolo di alcune variabili così riassumibili:

  • numero immobili compravenduti in atto: è la somma del numero delle unità immobiliari compravendute in ciascun atto;
  • prezzo: rappresenta l’entità monetaria dichiarata nell’atto quale…
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