La cessione di immobile da demolire non configura cessione d'area: la posizione della Cassazione

L’Agenzia delle Entrate non ha la facoltà di riqualificare la cessione avvenuta a titolo oneroso di un fabbricato da demolire e successivamente ricostruire come cessione di un’area edificabile in quanto  l’oggetto dell’atto di compravendita, ossia il terreno già edificato (in buona sostanza l’immobile esistente), concretizza una fattispecie che è prevalente rispetto all’intenzione di sfruttare successivamente l’ulteriore capacità edificatoria dell’area attraverso demolizione e ricostruzione dell’esistente.

La distinzione fra edificato e ”non ancora edificato” è un’alternativa esclusiva che non ammette una terza soluzione. In questo senso si è espressa la Suprema Corte di Cassazione con la Sentenza n. 5088 del 21 febbraio 2019, affrontando il tema della cessione di un immobile destinato alla demolizione e successiva ricostruzione, recependo un indirizzo prevalente anche in dottrina in merito alla prevalente importanza da riconoscere alla situazione oggettiva della cessione (esistenza del fabbricato) rispetto alla realizzazione futura, tramite demolizione e ricostruzione, dell’immobile sull’area così divenuta edificabile.

La questione da cui ha tratto origine la sentenza in commento riguardava la cessione a titolo oneroso di un vecchio edificio adibito a civile abitazione posta in essere da una contribuente a favore di una società immobiliare.

Secondo la pattuizione sottoscritta dalle parti, l’alienante avrebbe ricevuto  in permuta, quale corrispettivo della cessione dell’immobile, due unità immobiliari da realizzarsi nell’ambito di un intervento edilizio articolato in più fasi (la prima delle quali avrebbe previsto la demolizione del vecchio edifico consistente in due appartamenti, due box ed un ripostiglio) finalizzato alla realizzazione di un complesso costituito da nove appartamenti, nove autorimesse, nove cantine più tre vani sottotetto di pertinenza dei tre appartamenti dell’ultimo piano.

Una volta avvenuta l’operazione, l’Amministrazione finanziaria aveva notificato alla contribuente un avviso di accertamento in ordine alla plusvalenza da cessione di terreni, ai sensi di quanto viene previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del DPR n. 917/1986 (TUIR), più le sanzioni (“Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, nè in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: … b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonchè, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante”).

La pretesa in parola muoveva dalla riqualificazione dell’atto di cessione dell’immobile, ritenuta, invece, dall’Amministrazione finanziaria quale cessione di terreno edificabile (in riferimento a tale reinterpretazione dell’atto si veda  la Risoluzione del 22 ottobre 2008 n. 395 emanata da parte dell’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa e Contenzioso e titolata “Interpello ai sensi dell’articolo 11 della legge n. 212 del 2000 – Sig XY -Cessione di fabbricati e terreni rientranti in un Piano di recupero- Art. 67, comma 1, del TUIR”, secondo cui le plusvalenze relative alla cessione di fabbricati con annessi terreni di pertinenza oggetto di un piano di recupero approvato dal Comune,…