Il trattamento fiscale della permuta di un bene esistente con un bene futuro (esempio: terreno e appartamento)

Il trattamento fiscale della permuta di un bene esistente con un bene futuroLa recente ordinanza emanata da parte della Suprema Corte di Cassazione n. 27058/2017 offre l’occasione per approfondire quelli che sono i risvolti fiscali di un’operazione che è indubbiamente piuttosto diffusa nel settore immobiliare, ovvero la cosiddetta “permuta di un bene esistente” (tipicamente si tratta di un’area edificabile) con un bene futuro”, di norma una o più delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio che verrà realizzato da parte dell’impresa edile cessionaria dell’area data in permuta.

Al fine di chiarire l’operazione in parola è però opportuno iniziare prendendo in esame la sua disciplina generale ed in particolare gli articoli 1552 e 1555 del Codice civile. Con il primo la permuta viene definita come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà, o di altri diritti, da un contraente all’altro. Con il secondo viene operato un rinvio pressoché totale alla disciplina della vendita: in forza di siffatto rinvio è stato risolto in senso positivo il problema dell’applicabilità dell’articolo 1472 Cod. Civ., per cui si ritiene lecita e possibile la permuta di una cosa presente con una cosa futura.

Il contratto di permuta di cosa presente con cosa futura è un contratto che viene definito come “consensuale”, con effetti obbligatori in quanto il trasferimento del bene potrà avvenire solamente con la venuta ad esistenza del medesimo (ovvero, come nel caso preso in esame dalla sentenza della Suprema Corte in commento, dell’immobile che deve essere realizzato sull’area edificabile scambiata, in tutto o in parte, con esso). È inoltre un contratto ad attribuzioni corrispettive con cui si rimarca la necessaria e diretta attribuzione che le parti reciprocamente si fanno.

Come già accennato più sopra, il contratto in esame è frequentemente usato nella pratica nel caso in cui un soggetto proceda a cedere in permuta ad un’impresa di costruzioni un’area edificabile affinché vi si realizzi un edificio e, come corrispettivo, quest’ultima ceda a titolo di permuta uno o più unità immobiliari facenti parte dell’edificio stesso. Il negozio produce quindi effetti immediati quanto al bene esistente ed effetti obbligatori quanto al bene futuro[1].

Quanto alle differenze esistenti fra un contratto misto di vendita e appalto ed il contratto di permuta, si verrebbe a configurare quest’ultima se il sinallagma negoziale consistesse nel trasferimento reciproco delle due proprietà (di cui uno avente ad oggetto il trasferimento del bene futuro) e l’obbligo di costruire l’immobile fosse solo strumentale ed accessorio mentre ricorrerebbe l’ipotesi di vendita mista ad appalto se la costruzione dell’immobile fosse al centro della volontà delle parti e l’alienazione dell’immobile rappresentasse solo il mezzo per raggiungerlo.

È senz’altro possibile che tra i beni permutati non vi sia un’equivalenza economica, così che si renda necessario procedere ad una compensazione in denaro. In tal caso si ha una permuta con conguaglio. Nel caso in cui il valore del conguaglio superi il valore economico del bene permutato non si avrà una permuta ma una vera e propria vendita.

Una volta che il proprietario dell’area abbia ceduto la proprietà del suolo, e sia quindi in attesa della venuta ad esistenza del bene, questi diventa creditore nei confronti del cessionario, e potrà anche trasferire a terzi la proprietà delle unità immobiliari da costruire anche senza il consenso del costruttore, configurandosi non tanto una cessione di contratto quanto una cessione del credito, per il quale non è necessario il consenso del contraente che abbia già conseguito tutti gli effetti attivi del contratto.

Ai fini degli effetti e della redazione stessa del contratto, assume particolare rilevanza la determinazione del momento in cui verrà ad esistenza il bene futuro. In giurisprudenza si è evidenziato come questo momento deve coincidere con il…

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