IMU e TASI: 17 dicembre scadenza rata a saldo - Chi dovrà pagare e chi no

IMU e TASI: 17 dicembre scadenza rata a saldo - Chi dovrà pagare e chi noLa seconda ed ultima rata (a saldo) dell’Imposta Municipale Propria sulle unità immobiliari residenziali  è in scadenza lunedì 17 dicembre 2018 (la scadenza naturale del 16 slitta di un giorno a causa della festività domenicale), dopo che il primo appuntamento con la rata di acconto, come di consueto, è stato a giugno. Tuttavia la scadenza del saldo di dicembre 2018 (che ricordiamo essere anche quella prevista per il versamento del saldo di TASI) non coinvolgerà tutti i contribuenti perché, come ormai ben noto, IMU e TASI non sono dovute per la residenza principale (fattispecie che non deve essere confusa con quella della “prima casa” valida per usufruire delle agevolazioni fiscali IVA/Registro in caso di acquisto).

Per chiarire quali siano i soggetti obbligati al versamento del saldo del 17 dicembre p.v. e quali invece i casi di esenzione e riduzione previsti dal legislatore è necessario analizzare nel dettaglio quali siano le situazioni incise dai due tributi e quali no: la normativa prevede infatti un certo numero di casi di esonero dal pagamento dell’imposta nonché agevolazioni. Come noto il presupposto impositivo di IMU (di cui al Decreto Legge n. 201/2011, articolo 13, comma 2, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214) e di TASI (di cui alla Legge 27 dicembre 2013, n. 147, comma 669 e seguenti), ovvero la condizione che fa scattare l’obbligazione tributaria, è il possesso di qualsiasi tipo di fabbricati, aree edificabili o terreni agricoli. Nell’obbligo rientrano anche le abitazioni principali considerate di lusso ai fini catastali e le relative pertinenze, ovvero quelle appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9.

IMU/TASI 2018: chi è tenuto al versamento del saldo e chi invece no

Come già anticipato, tra i soggetti obbligati al versamento del saldo e dell’acconto dell’imposta rientrano tutti quei contribuenti che risultano essere possessori di unità immobiliari nel territorio dello Stato, indipendentemente che essi siano residenziali o meno. In sostanza rientrano nella categoria di contribuenti tenuti al pagamento del saldo dell’IMU 2018 (e del saldo di TASI) tutti i contribuenti che detengono un diritto reale sulla casa o sul terreno, anche in caso di residenza all’estero per le persone fisiche ovvero di società con sede legale in un Paese diverso dall’Italia.

Il saldo di IMU 2018 (e di TASI) non è tuttavia dovuto, come peraltro la rata di acconto scaduta a giugno scorso, in riferimento all’abitazione principale, sui terreni agricoli di coltivatori diretti e IAP e su quelli situati in zone montane o isole minori. Inoltre il legislatore ha previsto alcune fattispecie in cui è possibile beneficiare della riduzione dell’IMU, come nel caso di immobili locati con contratto di comodato d’uso gratuito tra famigliari di primo grado in linea diretta (genitori e figli), per i quali è prevista una riduzione del 50% della base imponibile analogamente all’agevolazione prevista per immobili storici e inagibili. Si riporta di seguito un’utile tabella riepilogativa dei casi di esenzione IMU e TASI 2018:

IMU e TASI: 17 dicembre scadenza rata a saldo - Chi dovrà pagare e chi no

Esenzione IMU residenza principale 2018

Come noto l’esenzione da IMU sulla residenza principale è stata pienamente confermata anche per il 2018: l’imposta non deve quindi essere versata per tutte le unità immobiliari (e relative pertinenze; una sola però per ognuna delle pertinenze classificate nelle categorie catastali  C/2, C/6 e C/7) rientranti nelle categorie catastali da A\2 ad A\7. Al contrario, invece, è obbligatorio pagare l’IMU quando la residenza principale rientra tra gli immobili cosiddetti di lusso, ovvero appartenenti alle categorie catastali A\8, A\9 e A\10.

Resta tuttavia il problema di una esatta identificazione dell’abitazione principale ai fini IMU (ed anche TASI). A questo scopo giova verificare il dettato del Decreto Legge n. 201 del 6 dicembre 2011, secondo cui, “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

È chiaro dunque che rientrano nella categoria degli immobili esenti da IMU tutti quelli per i quali risultano rispettati i seguenti requisiti:

    • residenza anagrafica del possessore e del nucleo familiare;
    • dimora abituale, cioè luogo in cui il soggetto risiede in maniera continuativa nel tempo.

La stessa tipologia di esenzione si applica anche alla TASI, con regole differenti nel caso di immobili concessi in locazione: con riferimento agli inquilini infatti è necessario precisare che sia chi usufruisce dell’immobile sia chi ne risulta essere l’effettivo proprietario sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria. Entrambi quindi sono tenuti al versamento di TASI ma secondo percentuali differenti. La TASI infatti deve essere versata per una percentuale che oscilla tra il 10 e il 30% dal parte dell’inquilino e, per quanto attiene al proprietario, rispettivamente tra il 90 e il 70%.

La Legge di Stabilità 2016 (articolo 1, comma 14, lettera d) ha infatti stabilito che la normale ripartizione tra inquilini e proprietario debba essere stabilita in riferimento a TASI al 10% per i primi e al 90% per chi detiene il diritto reale sull’immobile. Viene lasciata però facoltà all’Amministrazione comunale nel cui territorio è ubicato l’immobile inciso dal tributo di variare le percentuali con apposite delibere fino ad un massimo del 30% a carico dell’occupante. Nel caso in cui il Comune dove risulta essere ubicato l’immobile non abbia provveduto ad approvare alcuna delibera, il rapporto è fissato sullo standard di legge del 10% per inquilini e 90% a carico del proprietario.

Rapido esame delle fattispecie di esenzione da IMU/TASI

Oltre all’esenzione IMU relativa alla residenza principale, il legislatore ha previsto alcune tipologie di assimilazione ad abitazione principale che, di fatto, estendono l’esonero dal pagamento dell’imposta ad ulteriori categorie di soggetti. In sostanza si tratta dei casi rappresentati da unità immobiliari che vengono considerate, pur non essendolo, residenze principali, ovvero:

    • le unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa;
    • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile 2008 del Ministero delle infrastrutture;
    • la casa coniugale assegnata al coniuge dal provvedimento del giudice in caso di separazione o divorzio;
    • le unità immobiliari in possesso del personale di servizio permanente delle Forze armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia a patto che non sia stato concesso in locazione;
    • una sola unità immobiliare di proprietà di un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’AIRE solo nel caso in cui il contribuente risulti essere già pensionato nel Paese dove risiede e se l’immobile non risulta essere né locato né utilizzato per un comodato d’uso.

Ogni Amministrazione comunale ha poi la facoltà di stabilire ulteriori casi di assimilazione ad abitazione principale e la più frequenta riguarda i casi di esenzione IMU per l’unità immobiliare posseduta, in proprietà od in usufrutto, da parte di anziani o disabili che abbiano trasferito la propria la residenza in istituti di ricovero o sanitari. La casa deve, in ogni caso, non risultare affittata o concessa in comodato.

L’IMU risulta inoltre non essere dovuta in riferimento a quegli immobili che sono stati costruiti da un’impresa edile e destinati alla vendita (si tratta dei cosiddetti “immobili merce”) e fintanto che risultino essere a magazzino dell’impresa e non affittati. Sono esenti dal tributo anche i fabbricati rurali ad uso strumentale. Non è richiesto il pagamento neanche per gli immobili posseduti dallo Stato e per i terreni agricoli che:

    • sono situati all’interno dei comuni definiti comeparzialmente delimitati nella circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993,
    • sono di proprietà di coltivatori o imprenditori agricoli professionali che rientrano nelle categorie del Decreto Legislativo n. 99/2004 e iscritti alla previdenza agricola;
    • sono ubicati nelle isole specificate dall’allegato A della Legge n. 448/2001;
    • sono a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile ed inusucapibile.

Le medesime regole devono essere ritenute valide per TASI.

IMU e TASI: riduzione del 50% per comodato d’uso gratuito

Oltre alle esenzioni di cui si è appena fatto cenno, il legislatore ha previsto alcune agevolazioni nel calcolo dell’IMU ed una di queste è relativa alla seconda casa concessa in comodato d’uso a famigliari in linea retta di primo grado. In questi casi il comodante ha diritto alla riduzione del 50% della base imponibile. 

Lo sconto del 50% in caso di seconda casa concessa in comodato d’uso si applica se il contratto è stato regolarmente registrato entro 20 giorni in caso di contratto scritto o presentando richiesta all’Agenzia delle Entrate nel caso in cui il contratto sia stato stipulato  verbalmente. Inoltre, l’agevolazioni IMU e TASI sugli immobili concessi in comodato d’uso tra genitori e figli, si applica secondo le seguenti regole:

    • l’immobile deve essere utilizzato da parte del comodatario come abitazione principale;
    • l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9);
    • il comodante deve possedere un solo immobile in Italia oltre alla casa principale;
    • il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato d’uso;
    • il comodante deve presentare la dichiarazione IMU per attestare il possesso dei requisiti sopra indicati.

Si ritiene inoltre opportuno ricordare che a partire dal 1° gennaio 2016 è prevista una riduzione pari al 25% della base imponibile per le unità immobiliari che sono state locate a canone concordato ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che dunque è dovuta in misura pari al 75% dell’imposta determinata sulla base delle aliquote che sono state stabilite da parte dell’Amministrazione comunale.

Le stesse regole che sono state sin qui esaminate in riferimento all’IMU valgono anche per la TASI: in tal caso il locatore pagherà applicando l’agevolazione del 50% sulla quota di sua competenza di TASI (dal 70% al 30% del tributo in base a quanto stabilito dalla relativa delibera comunale) mentre l’affittuario sarà esonerato dal pagamento in quanto l’immobile è considerato come prima casa (e pertanto è totalmente esente).

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Massimo Pipino

10 dicembre 2018

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