Cessione di diritti volumetrici di proprietà comunale: trova applicazione l’imposta di registro al 9%

Cessione di diritti volumetrici di proprietà comunale: trova applicazione l’imposta di registro al 9%La cessione di diritti volumetrici di proprietà comunale a soggetti privati finalizzata alla realizzazione di edifici con destinazione residenziale, commerciale e artigianale, è assoggettata all’imposta di registro proporzionale pari al 9%, ed all’imposta ipotecaria e catastale di 50 euro.

In questo senso si è pronunciata l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n.80/E del 24 ottobre 2018 in risposta ad un quesito relativo alla possibilità di applicare, anche alla cessione di diritti volumetrici comunali la disciplina agevolativa che viene fissata dall’articolo 32 del D.P.R. n. 601/1973 che prevede, tra l’altro, l’imposta di registro in misura fissa e l’esenzione delle imposte ipotecaria e catastale agli atti di trasferimento nell’ambito dell’edilizia residenziale pubblica.

Quest’ultima è, infatti, la soluzione che veniva prospettata nell’ambito dell’istanza di interpello da parte del contribuente istante che riteneva di poter contare sulla disciplina di favore sopra indicata, stante il richiamo a tale regime contenuto nell’articolo 20 della Legge n. 10/1977 (si tratta della cosiddetta Legge Bucalossi), ai sensi delle recenti ultime modifiche ad esso apportata dalla Legge di Bilancio 2018 (si veda in proposito l’articolo 1, comma 88, della Legge n. 205/2017).

Con tale ultima disposizione, infatti, sono state estese le agevolazioni fiscali previste dalla citata “Legge Bucalossi”, anche agli atti finalizzati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni intercorrenti fra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi in esecuzione dei primi.

L’Agenzia si è pronunciata sul quesito posto dal contribuente istante premettendo che l’Amministrazione comunale, con la cessione di diritti edificatori, di fatto, provvede a mettere in atto una redistribuzione della volumetria presente sull’area di sua proprietà in base agli strumenti urbanistici vigenti, perseguendo in tal modo un interesse di carattere pubblicistico.

Trattandosi di atto posto in essere dal Comune nell’ambito della sua attività istituzionale, è in primo luogo esclusa l’applicabilità della disciplina IVA.

Non trovando applicazione l’IVA, come corollario del principio di alternatività IVA/registro, che in via generale è imposta dovuta in misura proporzionale, salva la possibilità di ricorrere a regimi agevolati possibilità che però, come da consolidato principio giurisprudenziale e di prassi, è sempre da intendere in senso restrittivo.

Nell’ipotesi di cessione di diritti edificatori però, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, tale regime agevolativo non può essere applicabile poiché l’estensione delle agevolazioni fiscali agli atti preordinati alla trasformazione del territorio operata dalla Legge di Bilancio deve essere letta in maniera coordinata e coerente con il contesto normativo in cui si inserisce.

L’estensione in parola ha la funzione di operare come strumento di adeguamento al costante aggiornamento della disciplina urbanistica al fine di tener conto dell’evoluzione degli strumenti urbanistici, caratterizzata anche da mutamenti di carattere procedurale che si concretizzano altresì nell’adozione, da parte degli enti territoriali, di strumenti più snelli.

Il regime agevolativo previsto dal citato comma 88 della Legge n. 205/2017 non può essere esteso ad atti che non hanno ad oggetto interventi edilizi direttamente riconducibili a quelli previsti dalla disciplina individuata dalla Legge “Bucalossi” e successive modificazioni, tra cui rientrano, ad esempio, le cessioni di aree per la realizzazione delle opere di urbanizzazione connesse all’intervento edilizio o gli atti aventi ad oggetto la redistribuzione di aree tra colottizzanti.

Al fine di definire, poi, il corretto regime di tassazione, l’Agenzia delle Entrate precisa che la cessione di cubatura, in quanto facoltà inerente al diritto di proprietà è assimilabile al trasferimento di un diritto reale immobiliare, ed in quanto tale sconta l’imposta di registro nella misura del 9% e le imposte ipotecaria e catastale ciascuna nella misura fissa di 50 euro.

Massimo Pipino

23 novembre 2018

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