Prima rata di acconto IMU e TASI 2018: breve ripasso di modalità di calcolo, istruzioni e scadenza

IMU

Come ogni anno nel mese di giugno cade (quest’anno il 18) il primo appuntamento dei contribuenti con l’IMU, imposta, come ben noto, istituita, nell’assetto attualmente in vigore, con la Legge di Stabilità per l’anno 2014 (Legge n. 147/2013, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 302 del 27 dicembre 2013, in vigore a partire dal 1° gennaio 2014), il cui presupposto è costituito dal possesso da parte del contribuente di immobili (residenziali e non) ed è collegato, ai fini della quantificazione dell’imposta, alla loro natura e valore.

Va però ricordato che la scadenza del 18 giugno 2018 non coinvolgerà tutti i contribuenti poiché numerosi sono i casi di esenzione e di riduzione del tributo che sono stati previsti dal legislatore casi che è necessario analizzare nel dettaglio per determinare chi paga l’IMU e chi no.

Come appena accennato il presupposto IMU, ovvero la condizione in base alla quale scatta  l’obbligo di pagamento, è il possesso di qualunque tipo di fabbricati, aree edificabili o terreni agricoli. Nell’obbligo vi rientrano anche le abitazioni principali considerate di lusso ai fini catastali e le relative pertinenze, ovvero le abitazioni appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9.

Nello specifico rientrano nella categoria dei soggetti tenuti al pagamento dell’IMU 2018 tutti quei contribuenti che detengano un diritto reale a valere sull’immobile o sul terreno, anche in caso di residenza all’estero per le persone fisiche ovvero di società con sede legale in un Paese diverso dall’Italia.

Dal momento che il presupposto impositivo dell’IMU è il possesso di qualunque tipologia di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli, in linea di principio ogni cittadino che sia proprietario di questa tipologia di immobili potrebbe dover pagare il tributo. Tuttavia, l’acconto IMU 2018 non è dovuto sull’abitazione principale (attenzione a non fare confusione con il concetto, meno restrittivo, di prima casa”), sui terreni agricoli di coltivatori diretti e IAP e su quelli situati in zone montane o isole minori.

Inoltre sono previsti alcuni casi in cui è possibile beneficiare della riduzione dell’IMU, come nell’ipotesi di immobili locati con contratto di comodato d’uso tra genitori e figli, per i quali è prevista una riduzione del 50% della base imponibile analogamente all’agevolazione prevista per immobili storici e inagibili. Si riporta di seguito un’utile tabella riepilogativa dei casi di esenzione IMU 2018:

Tipologia fabbricato

IMU

abitazione principale categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7

esclusa

abitazione principale categorie catastali A/1, A/8 e A/9

soggetta a imposta

altri fabbricati

soggetti a imposta

fabbricati rurali strumentali

esclusi

aree fabbricabili

soggette a imposta

terreni agricoli

soggetti a imposta

Scendendo ulteriormente nel dettaglio vediamo punto per punto quali siano le esenzioni IMU 2018, chi è tenuto al versamento del tributo e quali siano invece i soggetti che hanno titolo di beneficiare delle agevolazioni e delle riduzioni previste da parte del legislatore.

Esenzione IMU prima casa 2018

Confermata l’esenzione IMU sulla residenza principale anche per quanto riguarda il 2018: l’imposta non deve quindi essere versata per tutte quelle abitazioni principali (e relative pertinenze) rientranti nelle categorie catastali A\2, A\3, A\4, A\5, A\6 e A\7. Al contrario, invece, sarà necessario versare l’IMU quando la prima casa rientra tra gli immobili cosiddetti di lusso, ovvero appartenenti alle categorie catastali A/1, A\8, A\9. In riferimento a quelle unità immobiliari accatastate in A\10 va sottolineato che sono assoggettate ad imposta in quanto si tratta di immobili che a catasto risultano essere uffici a prescindere dall’effettiva utilizzazione.

In che cosa consiste “l’abitazione principale” ai fini IMU?

Importante per realizzare le fattispecie in cui si applica l’esonero dall’IMU è il Decreto Legge n. 201 del 6 dicembre 2011 (“Disposizioni urgenti per la crescita, l’equitò e il consolidamento dei conti pubblici”) convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214, secondo cui: Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile”.

Risulta essere evidente dunque che rientrano nella categoria degli immobili che sono esenti da IMU nel 2018 quelli per i quali risultano essere rispettati quelli che sono i seguenti requisiti soggettivi:

  • residenza anagrafica del possessore e del suo nucleo familiare;
  • dimora abituale, cioè luogo in cui il soggetto risiede in maniera continuativa nel tempo.

IMU 2018: quali sono i casi di esenzione

Oltre all’esenzione IMU per la residenza principale, il legislatore ha previsto alcune altre tipologie di situazioni in cui si può concretizzare l’assimilazione ad abitazione principale, situazioni che, di fatto, estendono l’esonero dal pagamento dell’imposta ad ulteriori categorie di contribuenti.

In sostanza si tratta di fabbricati che vengono considerati come residenza principale pur non essendolo. L’esenzione IMU 2018 si applica quindi per le seguenti tipologie di immobili:

  • le unità immobiliari adibite ad abitazione principale di soci assegnatari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa;
  • gli alloggi classificati come sociali ai sensi del decreto del 22 aprile 2008 del Ministero delle infrastrutture;
  • la casa coniugale assegnata al coniuge dal provvedimento del giudice in caso di separazione o divorzio;
  • una unità immobiliare in possesso del personale di servizio permanente delle Forze armate o della Polizia, dei Vigili del Fuoco e del personale della carriera prefettizia non concesso in locazione a terzi;
  • una sola unità immobiliare di proprietà di un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’AIRE solo se già pensionato nel Paese dove risiede e se l’immobile non risulta né locato né utilizzato per un comodato d’uso.

Ciascuna Amministrazione comunale può inoltre stabilire ulteriori casi di assimilazione ad abitazione principale e la più frequenta riguarda i casi di esenzione IMU per l’unità immobiliare posseduta per proprietà od usufrutto da soggetti anziani o disabili che abbiano la residenza in istituti di ricovero o sanitari. La casa deve in ogni caso non deve risultare affittata.

L’IMU risulta inoltre essere non dovuta per quegli immobili che sono stati costruiti da un’impresa edile e sono destinati alla vendita (immobili merce) e fintanto che non risultino essere stati affittati. Sono esenti da IMU anche i fabbricati rurali ad uso strumentale. Non è richiesto il pagamento dell’imposta i parola neanche per quegli gli immobili che sono posseduti da parte dello Stato e dai terreni agricoli che:

  • sono situati all’interno dei comuni definiti come parzialmente delimitati nella circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993,
  • sono di proprietà di coltivatori o imprenditori agricoli professionali che rientrano nelle categorie di cui al Decreto Legislativo n. 99/2004 e che risultano essere iscritti alla previdenza agricola;
  • si trovano sulle isole specificate dall’allegato A della Legge n. 448/2001;
  • sono a immutabile destinazione agrosilvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

IMU 2018: riduzione dell’imposta del 50% per comodato d’uso

Oltre alle esenzioni, la legge prevede alcuni casi di agevolazioni nel calcolo dell’IMU 2018 e una di queste riguarda la seconda casa che viene concessa in comodato d’uso a parenti in linea diretta entro il primo grado. In questi casi il contribuente avrà diritto ad una riduzione pari al 50% della base imponibile nel rispetto di specifici requisiti.

Si ricorda inoltre che a partire dal 1° gennaio 2016 è prevista una riduzione del 25% per le unità immobiliari locate a canone concordato di cui alla Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che dunque è dovuta in misura pari al 75% dell’imposta determinata sulla base delle aliquote stabilite dalla competente Amministrazione comunale.

Lo sconto del 50 per cento in caso di seconda casa concessa in comodato d’uso trova applicazione nel caso in cui il contratto sia stato regolarmente registrato entro 20 giorni in caso di contratto scritto o presentando richiesta all’Agenzia delle Entrate in caso di contratto verbale. Inoltre, l’agevolazione IMU sugli immobili concessi in comodato d’uso tra genitori e figli, si applica secondo le seguenti regole:

  • l’immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale;
  • l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9);
  • il comodante deve possedere un solo immobile in Italia oltre alla casa principale;
  • il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato d’uso;
  • il comodante deve presentare la dichiarazione Imu per attestare il possesso dei requisiti sopra indicati.

TASI

Si avvicina la scadenza per il versamento dell’acconto TASI che, come di consueto, corrisponde anche alla scadenza di IMU: il versamento deve essere effettuato entro il 18 giugno p.v. per il calcolo sarà necessario applicare le aliquote che sono state a suo tempo deliberate dall’Amministrazione comunale competente nel 2017. Soltanto in sede di versamento della rata di saldo, in scadenza il 17 dicembre 2018, bisognerà far riferimento alle nuove aliquote nel caso siano state deliberate entro i tempi previsti.

A differenza dell’IMU, dovuta soltanto dai proprietari dell’immobile, a versare TASI sono obbligati sia il possessore che il detentore dell’immobile e quindi nel caso in cui sussista un contratto d’affitto l’importo dovrà essere ripartito tra l’inquilino ed il proprietario.

Modalità di calcolo della TASI per il 2018: le istruzioni, la scadenza ed un esempio

Il calcolo della TASI per l’anno 2018 può essere diverso da città a città: ciascun Comune ha infatti la facoltà di stabilire con propria delibera quale sia l’aliquota che deve essere applicata. Regola generale stabilita dalla legge nazionale è che l’aliquota base TASI sia pari all’1 per mille del valore catastale dell’immobile inciso dal tributo: ogni Comune ha la facoltà di poter modificare l’aliquota fino ad azzerarla o, eventualmente,  innalzarla. Nel caso in cui l’Amministrazione comunale abbia deciso di incrementare l’aliquota la somma delle aliquote di IMU e TASI per ogni tipologia di unità immobiliare (abitazione principale, altri fabbricati, fabbricati rurali, ecc.) non può superare il 10,6 per mille a cui i Comuni possono sommare al calcolo una maggiorazione dello 0,8. Prima di poter applicare le aliquote però ai fini del calcolo della TASI deve essere considerata quale è la categoria catastale dell’immobile che viene inciso dal tributo. L’aliquota fissata dal Comune deve infatti essere applicata sulla rendita catastale (presente nella visura catastale o nel rogito) precedentemente rivalutata del 5% (ovvero moltiplicata per 1,05) e poi moltiplicata per coefficiente relativo alla specifica categoria catastale. Il procedimento da seguire per il calcolo della TASI è quindi il seguente:

rendita catastale x 1,05 (rivalutazione del 5%) x coefficiente catastale x aliquota /1.000

Esempio di calcolo Di TASI per l’anno 2018

Si ipotiotizzi una seconda casa con rendita catastale pari a 500 e con un’aliquota al 2 per mille:

500 (rendita catastale) x 1,05 (rivalutazione del 5%) x 160 (categoria catastale) x 2 (aliquota ipotetica) / 1.000 = 168 euro

I valori da calcolare per ogni categoria catastale risultano essere i seguenti:

Da A/1 a A/11 con esclusione di A/10

160

A10

80

Da B1 a B8

140

C/1

55

C/2, C/6 e C/7

160

C/3, C/4 e C/5

140

Da D/1 a D/10 con esclusione di D/5

65

D/5

80

Scadenza di TASI 2018 e aliquote per il calcolo

La prima scadenza di versamento, come detto precedentemente è entro il 18 giugno p.v. data in  cui sarà necessario versare l’acconto che, così come è già stato ricordato in precedenza, dovrà essere calcolato impiegando le aliquote a suo tempo deliberate dall’Amministrazione comunale. Ulteriore scadenza da ricordare è quella del 17 dicembre 2018, termine per il versamento del saldo TASI 2018: in tal caso sarà necessario innanzitutto verificare se il Comune di competenza ha provveduto alla pubblicazione della la delibera relativa all’anno in corso.

Tuttavia in tal caso il MEF ha specificato che la delibera dovrà essere approvata dal Comune entro il 31 marzo e la pubblicazione sul sito del Dipartimento delle Finanze dovrà avvenire entro il 28 ottobre 2018. In caso contrario sia acconto che saldo TASI per il 2018 dovranno essere calcolati con le aliquote dell’anno precedente.

Calcolo Tasi 2018: esenzioni

Anche per l’anno in corso è stata confermata l’esenzione dal pagamento della Tasi sull’abitazione principale, fatta eccezione degli immobili di lusso appartenenti alle seguenti categorie catastali:

A1

 Abitazioni di tipo signorile

A8

Ville

A9

Castelli o palazzi di eminente valore artistico o storico

Per quanto riguarda gli affitti, potranno essere esentati dal pagamento dal calcolo della TASI solo quegli inquilini (ma non i proprietari) che hanno come residenza anagrafica e dimora abituale l’immobile in questione. Sono inoltre esentati dal pagamento della TASI anche gli immobili che:

  • sono di proprietà indivisa di cooperative edilizie e che sono abitazione principale dei soci;
  • sono stati individuati come alloggi sociali;
  • figurano come dimora coniugale assegnata dalla sentenza del giudice in caso di divorzio o separazione;
  • sono proprietà delle forze armate e che non siano locati;
  • sono di proprietà di anziani o disabili residenti in istituti di ricovero, non essendo locati (assimilazione ad abitazione principale è una facoltà e non un obbligo dei singoli Comuni).

La TASI inoltre, a differenza dell’IMU, non si applica ai terreni agricoli, i cui proprietari quindi non si dovranno preoccupare né delle scadenze, né del calcolo di questa imposta. Si riporta di seguito una tabella pubblicata dal MEF presupposto impositivo sia della TASI che dell’IMU:

Tipologia fabbricato

TASI

abitazione principale cat. catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7

esclusa

abitazione principale cat. catastali A/1, A/8 e A/9

soggetta a imposta

altri fabbricati

soggetti a imposta

fabbricati rurali strumentali

soggetti a imposta

aree fabbricabili

soggette a imposta

terreni agricoli

esclusi

Calcolo Tasi 2018: riduzioni per alcune categorie speciali di immobile

Per gli immobili che sono in comodato d’uso ad un parente di primo grado in linea retta non è più valida l’assimilazione tra comodato e abitazione principale e pertanto non è più previsto l’esonero totale. L’immobile in questi casi potrà però essere oggetto di una agevolazione con una riduzione del 50% della base imponibile. Nel caso invece di contratti di locazione viene riconosciuta è la possibilità di uno sgravio al 75% solo in riferimento tre distinti casi:

  • locazione a studenti universitari all’interno di una durata contrattuale che vada da 6 mesi a 3 anni;
  • contratti agevolati con durata di 3 anni più 2 anni di rinnovo;
  • contratti transitori da 1 a 18 mesi ma solo se vengono stipulati in comuni dove il tassa è fissata dagli Accordi territoriali, ovvero nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Bologna, Napoli, Genova, Firenze, Torino, Catania, Bari, Palermo, e nei comuni che vi confinano; alcuni capoluoghi di provincia.

Per quanto riguarda i fabbricati destinati alla vendita da un’impresa costruttrice (immobili merce), questi godranno di un’aliquota all’1 per mille ma solo nel caso non siano stati ancora locati. È però lasciata la possibilità ad ogni comune azzerare l’aliquota o di elevarla fino al 2,5 per mille.

Calcolo Tasi 2018: codice tributo modello F24

Per il versamento della TASI per il 2018 è necessario utilizzare il Modello F24 e il codice tributo che è stato attribuito dall’Agenzia delle Entrate a ciascuna tipologia di immobile:

  • 3958: per l’abitazione principale;
  • 3959: per fabbricati rurali ad uso strumentale;
  • 3960: per aree fabbricabili;
  • 3961: per altri fabbricati quali seconde case, negozi e uffici.

Il pagamento della TASI può essere effettuato o utilizzando il Modello F24 o l’apposito bollettino di conto corrente postale.

Massimo Pipino

11 giugno 2018

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