Attività di impresa ed attività commerciale occasionale nel settore edile: quali i rischi?

Nel settore edile è piuttosto frequente che un privato cittadino decida di realizzare (o meglio, far realizzare) una o più unità immobiliari, magari su di un’area edificabile già di sua proprietà, che saranno poi vendute a terzi. Si tratta, tuttavia, di un’operazione che, tralasciando i relativi rischi di mercato, può presentare alcuni aspetti piuttosto critici in ambito fiscale.
Ciò in quanto, l’eventualità di una realizzazione edilizia, anche se condotta a seguito della concessione di contratti d’appalto, se esuberante rispetto alle necessità di un singolo soggetto persona fisica, potrebbero indurre, a fronte di un’attività di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, alla presunzione di esercizio di attività di impresa.
È noto, infatti, che le regole vigenti in proposito nell’ordinamento tributario italiano e le posizioni dell’Agenzia delle Entrate consolidatesi sul punto non danno, purtroppo, parametri normativi qualitativi o quantitativi, atti a distinguere in modo certo ed incontrovertibile un’attività svolta in modo professionale dall’attività commerciale esercitata in modo non abituale.
Rebus sic stantibus, si possono solo approfondire le posizioni di volta in volta assunte dall’Amministrazione finanziaria o dalla giurisprudenza su singoli casi specifici che prenderemo rapidamente in esame al fine di meglio chiarire le motivazioni che stanno alla base del ragionamento sopra esposto.
Relativamente all’attività di carattere commerciale derivante dalla costruzione di immobili destinati alla successiva rivendita (o anche alla locazione, ipotesi che potrebbe anche essere presa in considerazione, per un determinato lasso di tempo, al fine di ridurre il carico fiscale derivante dalla plusvalenza esistente tra costi di costruzione e prezzo di successiva compravendita), l’Amministrazione finanziaria ha sempre tenuto una posizione alquanto rigida: già con la Circolare del 2 agosto 1973 n. 45 emanata dal Ministero delle Finanze – Tasse e Imposte Indirette sugli Affari, titolata “Iva. Applicazione dell’IVA nel settore edilizio (art. 79 del dpr 26 ottobre 1972, n. 633)” si chiariva che deve considerarsi impresa costruttrice quel soggetto che “(…) svolge, anche occasionalmente, attività di produzione di immobili per la successiva vendita, a nulla influendo che la materiale esecuzione dei lavori sia da essa, in tutto o in parte, affidata ad altre imprese (…)”.
Hanno fatto seguito a tale pronuncia una serie di risoluzioni, nelle quali l’Agenzia delle Entrate, rigettando l’interpretazione proposta dal contribuente istante, ha classificato le iniziative immobiliari condotte da persone fisiche non imprenditori nell’ambito del reddito d’impresa, con la conseguenza di richiedere l’assoggettamento ad IVA di tutte le relative operazioni attive, con i relativi obblighi di tenuta delle scritture contabili e l’applicazione della conseguente tassazione del reddito così prodotto ai fini dell’imposizione diretta (nonché delle sanzioni derivanti dall’inadempimento dell’obbligo).
Ad esempio, nel caso che è stato esaminato dalla Risoluzione del 7 agosto 2002 n. 273, emanata da parte dell’Agenzia delle Entrate – Direzione Centrale Normativa e Contenzioso, e titolata “Istanza di interpello – Art. 11, legge 27-7-2000, n. 212”, due coniugi proprietari di un appezzamento di terreno manifestavano la volontà di costruire su tale suolo 31 box auto, di cui 28 destinati alla vendita e 3 destinati ad uso proprio.
In tale ipotesi, l’Amministrazione finanziaria ha chiarito, richiamando un consolidato orientamento della Corte di Cassazione (in proposito si veda per tutte la sentenza della Suprema Corte di Cassazione 29 agosto 1997, n. 8193), che nel caso di specie sussistevano tutti i presupposti dello svolgimento di un’attività d’impresa e, pertanto, era necessaria l’apertura della partita IVA.
La figura dell’imprenditore commerciale, infatti, può …