Cessione di immobile ad uso civile abitazione: le prospettive fiscali

Domanda
Buongiorno, per cortesia, una società in accomandita semplice possiede un immobile ad uso civile abitazione, locato. In caso di vendita, come dobbiamo comportarci fiscalmente in relazione a plusvalenze o minusvalenze?
Inoltre le chiedo cortesemente: sono deducibili fiscalmente le quote di ammortamento sugli immobili civili?
Risposta
Il quesito necessita di alcune considerazioni per una risposta completa ed esaustiva.
In primo luogo è opportuno chiarire quali sono i criteri di classificazione degli immobili al fine di individuare correttamente di quale tipologia di cespiti si va a discutere.
Secondo il primo comma dell’articolo 43 del TUIR (“non si considerano produttivi di reddito fondiario gli immobili relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni”) dispone che gli immobili che costituiscono beni relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni non sono produttivi di reddito fondiario.
Con questo principio cardine il Legislatore ha stabilito che le unità immobiliari che costituiscono beni relativi all’impresa, non sono produttive di reddito fondiario, ma concorrono attraverso le componenti positive e negative alla formazione del reddito d’impresa.
Il Legislatore ha inoltre provveduto, con l’articolo 43, comma 2, a chiarire il concetto di “bene relativo all’impresa” (“Ai fini delle imposte sui redditi si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o dell’impresa commerciale da parte del possessore. Gli immobili relativi ad imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati o anche se dati in locazione o comodato salvo quanto disposto nell’articolo 77, comma 1. Si considerano, altresì, strumentali gli immobili di cui all’ultimo periodo del comma 1-bis dell’articolo 62 per il medesimo periodo temporale ivi indicato”).
Con tale espressione ha voluto ricomprendere le seguenti tipologie di immobili:
• gli immobili merce (articoli 57 e 85 del TUIR);
• gli immobili patrimonio (articolo 65, comma 1 e articolo 90, comma 1 del (TUIR);
• gli immobili strumentali (articolo 43 TUIR).
La classificazione contenuta nelle norme del testo unico, dipende dal tipo di collegamento che i beni hanno con l’attività esercitata; la loro collocazione non consegue la natura del bene ma piuttosto la destinazione che l’imprenditore ha stabilito, all’interno dell’attività d’impresa, per il bene stesso.
Gli immobili merce
Gli immobili sono definiti “merce” se rappresentano l’oggetto delle imprese cd. “immobiliari” sia che essi siano stati costruiti dall’impresa stessa oppure siano stati acquistati da terzi per esser successivamente rivenduti. Il concorso alla formazione del reddito d’impresa dipende dalle seguenti componenti imputate al conto economico:
• i ricavi della vendita (Voce A1 del Conto Economico);
• la variazione delle rimanenze (Voce A.2 del Conto Economico);
• proventi della locazione (Voce A5 – Altri ricavi del Conto Economico);
• costi di costruzione (sono interessate principalmente le voci Voce B.6, B.7 e B.9 del Conto Economico).
A differenza degli “immobili-strumentali”, gli “immobili-merce” non subiscono alcun procedimento di ammortamento, in quanto concorrono alla formazione del reddito imponibile: costi, ricavi e rimanenze. La cessione di un “immobile-merce” determina un ricavo fiscalmente rilevante ai sensi dell’articolo 85, comma 1, lettera a) del TUIR secondo il quale sono considerati ricavi “i corrispettivi delle cessioni di beni e delle prestazioni di servizi alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa”.
Sotto il profilo fiscale, fino a quando non sono ultimati e …

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