rispondiamo ad un quesito che ci viene posto molto spesso: è possibile godere della agevolazioni IRPEF sulle ristrutturazioni edilizie anche se si detiene la sola nuda proprietà dell’immobile?
QUESITO
Si ponga il caso in cui un contribuente, titolare della nuda proprietà su di una unità immobiliare residenziale, intenda procedere ad un intervento di recupero assumendosene le spese. Avrà diritto alle detrazioni ai fini IRPEF ex articolo 16-bis TUIR?
RISPOSTA
In primo luogo, al fine di dare una risposta completa al quesito in parola è opportuno trattare con qualche dettaglio la problematica relativa alla nuda proprietà, in che cosa consiste e quali sono gli effetti che la costituzione di una nuda proprietà produce relativamente ai diritti che possono essere esercitati su di essa. In termini tecnici si parla di nuda proprietà in riferimento al valore di un immobile decurtato dell’usufrutto.
Spieghiamoci meglio: l’usufrutto (di cui all’articolo 978 e seguenti del Codice civile) consiste nel diritto di un soggetto (detto “usufruttuario”) di usare e godere di una cosa, di qualunque genere, che appartenga a un’altra persona (detta “dominus” o, appunto, “nudo proprietario”). Sarà l’usufruttuario a percepire tutte le utilità che il bene di cui gode è in grado di offrire. All’usufruttuario è imposto di rispettare la destinazione economica della cosa: il che significa che egli non solo dovrà rispettare e conservare (anche mediante la necessaria manutenzione, ordinaria e straordinaria) la cosa stessa, ma non potrà nemmeno cambiarne il carattere e la natura dal punto di vista della sua utilità economica.
Per chiarire facciamo un esempio concreto: Tizio, come nel caso proposto, è proprietario di una casa. Riconosce l’usufrutto a Caio ed a Sempronio. Tizio conserva la proprietà ma non può più utilizzare l’immobile. Caio e Sempronio acquistano il diritto di uso e godimento ma non diventano in alcun modo proprietari, non possono modificare la destinazione economica dell’immobile (per esempio da uso abitazione a uso commerciale) ma possono trarre i frutti del bene (per esempio, eventuali canoni di locazione).
Quindi, ritornando al concetto iniziale, vendere la nuda proprietà di un bene significa vendere il proprio bene, nel caso proposto è stata venduta la nuda proprietà di un immobile, tenendo per sé il diritto di utilizzarlo, nel caso di specie viverci, per tutta la vita.
L’usufruttuario che – come detto – continua ad abitare l’immobile, può anche affittarlo o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti previsti nel contratto di vendita della nuda proprietà. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti da tale contratto, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto. L’usufruttuario può quindi abitare, affittare o addirittura vendere l’usufrutto dell’immobile di cui fruisce, consapevole che il suo diritto si estinguerà ugualmente nel termine stabilito nell’atto di costituzione e, in mancanza di quest’ultimo, con la propria morte. Da parte sua il nudo proprietario – che, come detto, è chi ha la proprietà sull’immobile, ma non il diritto di farne uso – ha, comunque, la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso.
Una volta chiarito che cosa comporta e quali sono i diritti del nudo proprietario passiamo a verificare se ed in quale modo il titolare di questo diritto può usufruire delle detrazioni IRPEF di cui all’articolo 16-bis TUIR nel caso provveda ad effettuare interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, recupero o restauro conservativo.
La detrazione per gli interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, recupero e restauro conservativo prevista dall’articolo 16-bis TUIR (così come individuati dall’articolo 3, comma 1, lettere a), b) c) e d) del D.P.R. n. 380/2001) spetta al soggetto che ha materialmente sostenuto la relativa spesa.
Detto questo va poi tenuto in considerazione il fatto che in linea di principio nel caso in cui ci si…
