Saldo IMU – TASI: ripasso delle regole e casi pratici

di Massimo Pipino

Pubblicato il 12 dicembre 2017

si avvicina la scadenza per il saldo IMU - TASI prevista per il 18 dicembre: proponiamo un riassunto delle norme per il calcolo delle imposte locali ed una serie di casi pratici che possono dare adito a dubbi: eredità e diritto di abitazione, la TASI sulle aree edificabili, il problema dell'inquilino moroso, le pertinenze di seconde case, l'importo minimo TASI...

Entro il 18 dicembre p.v. (il 16 dicembre scadenza legislativamente prevista cade di sabato e quindi l’obbligo di versamento slitta al primo giorno lavorativo successivo), i contribuenti interessati sono tenuti al versamento della seconda rata, a titolo di saldo, dell’IMU/TASI dovuta per l’anno 2017 in relazione alle tipologie di immobili che non risultano escluse o esentate dal pagamento del tributo. In proposito è opportuno, prima di procedere al versamento, valutare alcune situazioni.

Rapido esame degli aspetti generali dell’IMU

Il presupposto dell’IMU (istituita dal Decreto Legge n. 201/2011 ed integrata nella IUC (Imposta unica comunale) istituita dalla Legge 27 dicembre 2013, n. 147, è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. L’imposta è dovuta dai seguenti soggetti:

  • proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
  • titolari del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi;
  • coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • concessionari nel caso di concessioni di aree demaniali;
    locatari per gli immobili, anche da costruire o in costruzione, concessi in locazione finanziaria.

La Legge n. 147/2013 ha stabilito, a decorrere dal 2014, l’abolizione dell’IMU per le “abitazioni principali” (attenzione che in ambito IMU/TASI il significato della locuzione “abitazione principale” non è sovrapponibile a quello di “prima casa” ma è decisamente più restrittivo. Per il riconoscimento dello status di “prima casa” non è necessario, ad esempio, che il proprietario, oltre ad avervi la residenza anagrafica, risieda anche nell’immobile, mentre nel caso della “residenza principale” sì), ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili classificati come “di lusso” ai sensi dell’articolo 33 del Decreto Legislativo n. 175/2014. In proposito si veda anche Agenzia delle Entrate nella Circolare 30 dicembre 2014, n.31/E), per le quali resta ferma l’applicazione dell’aliquota ridotta e della detrazione. Vengono “equiparate” per legge all’abitazione principale le seguenti fattispecie:

  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, ivi incluse le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica;
  • i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
  • la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
  • l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso.

Alle singole Amministrazioni comunali, inoltre, il legislatore ha riconosciuto la “facoltà” di equiparare all’abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti essere locata.

Per quanto riguarda l’unità immobiliare concessa dal soggetto passivo IMU in comodato ai parenti in linea retta di primo grado che la utilizzano come abitazione principale, con la Legge di Stabilità 2016 sono state introdotte importanti novità rispetto alla situazione normativa preesistente, novità che riducono sensibilmente l’ambito di applicazione delle agevolazioni: infatti, con il nuovo assetto normativo, è prevista la riduzione del 50% della base imponibile, fatta eccezione per le abitazioni classificate A/1, A/8 e A/9 e purché ricorrano le segue