Saldo IMU – TASI: ripasso delle regole e casi pratici

di Massimo Pipino

Pubblicato il 12 dicembre 2017



si avvicina la scadenza per il saldo IMU - TASI prevista per il 18 dicembre: proponiamo un riassunto delle norme per il calcolo delle imposte locali ed una serie di casi pratici che possono dare adito a dubbi: eredità e diritto di abitazione, la TASI sulle aree edificabili, il problema dell'inquilino moroso, le pertinenze di seconde case, l'importo minimo TASI...

Entro il 18 dicembre p.v. (il 16 dicembre scadenza legislativamente prevista cade di sabato e quindi l’obbligo di versamento slitta al primo giorno lavorativo successivo), i contribuenti interessati sono tenuti al versamento della seconda rata, a titolo di saldo, dell’IMU/TASI dovuta per l’anno 2017 in relazione alle tipologie di immobili che non risultano escluse o esentate dal pagamento del tributo. In proposito è opportuno, prima di procedere al versamento, valutare alcune situazioni.

Rapido esame degli aspetti generali dell’IMU

Il presupposto dell’IMU (istituita dal Decreto Legge n. 201/2011 ed integrata nella IUC (Imposta unica comunale) istituita dalla Legge 27 dicembre 2013, n. 147, è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. L’imposta è dovuta dai seguenti soggetti:

  • proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni;
  • titolari del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi;
  • coniuge assegnatario della casa coniugale a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • concessionari nel caso di concessioni di aree demaniali;
    locatari per gli immobili, anche da costruire o in costruzione, concessi in locazione finanziaria.

La Legge n. 147/2013 ha stabilito, a decorrere dal 2014, l’abolizione dell’IMU per le “abitazioni principali” (attenzione che in ambito IMU/TASI il significato della locuzione “abitazione principale” non è sovrapponibile a quello di “prima casa” ma è decisamente più restrittivo. Per il riconoscimento dello status di “prima casa” non è necessario, ad esempio, che il proprietario, oltre ad avervi la residenza anagrafica, risieda anche nell’immobile, mentre nel caso della “residenza principale” sì), ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili classificati come “di lusso” ai sensi dell’articolo 33 del Decreto Legislativo n. 175/2014. In proposito si veda anche Agenzia delle Entrate nella Circolare 30 dicembre 2014, n.31/E), per le quali resta ferma l’applicazione dell’aliquota ridotta e della detrazione. Vengono “equiparate” per legge all’abitazione principale le seguenti fattispecie:

  • le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari, ivi incluse le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica;
  • i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
  • la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
  • l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all'Anagrafe degli italiani residenti all'estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d'uso.

Alle singole Amministrazioni comunali, inoltre, il legislatore ha riconosciuto la “facoltà” di equiparare all’abitazione principale l’unità immobiliare posseduta a titolo di proprietà o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non risulti essere locata.

Per quanto riguarda l’unità immobiliare concessa dal soggetto passivo IMU in comodato ai parenti in linea retta di primo grado che la utilizzano come abitazione principale, con la Legge di Stabilità 2016 sono state introdotte importanti novità rispetto alla situazione normativa preesistente, novità che riducono sensibilmente l’ambito di applicazione delle agevolazioni: infatti, con il nuovo assetto normativo, è prevista la riduzione del 50% della base imponibile, fatta eccezione per le abitazioni classificate A/1, A/8 e A/9 e purché ricorrano le seguenti condizioni:

  • il contratto di comodato sia registrato;
  • il comodante possieda un solo immobile in Italia;
  • il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato.

La riduzione della base imponibile si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate A/1, A/8 e A/9.

Rapido esame degli aspetti generali della TASI

Il presupposto della TASI (istituita nell’ambito della IUC dalla Legge n. 147/2013 (Legge di Stabilità 2014) è il possesso o la detenzione di fabbricati e di aree fabbricabili, con esclusione dell’abitazione principale diversa da quella classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (immobili cosiddetti “di lusso”) e dei terreni agricoli. Con la Legge n. 208/2015 l’abitazione principale (anche nel caso di TASI vale il discorso relativamente al concetto di “abitazione principale” fatto per IMU) è stata esclusa dalla TASI. L’esclusione dalla TASI opera non solo nel caso in cui l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale dal possessore ma anche nell’ipotesi in cui sia l’occupante a destinare l’immobile detenuto ad abitazione principale. In quest’ultimo caso, la TASI è dovuta solo dal possessore, il quale verserà l’imposta nella misura percentuale stabilita nel regolamento comunale oppure, in mancanza di una specifica disposizione del Comune, nella misura del 90%.

La TASI è dovuta dal titolare del diritto reale (proprietario, titolare del diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) e, nel caso in cui l’immobile sia occupato da un soggetto diverso da quest’ultimo, anche dall’occupante. I due soggetti sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria e l’occupante deve corrispondere l’imposta nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa tra il 10% e il 30%, mentre la restante parte è a carico del titolare del titolare del diritto reale. In caso di mancata previsione della percentuale di ripartizione dell’imposta tra i due soggetti, la TASI è dovuta dal titolare del diritto reale nella misura del 90% e dall’occupante nella misura del 10%.

Modalità di calcolo della TASI nell’ipotesi in cui siano presenti nel singolo immobile più comproprietari

Uno degli aspetti più problematici del meccanismo di applicazione della TASI è quello costituito dalle modalità di calcolo del tributo nel caso in cui l’immobile da esso inciso abbia più comproprietari. Si provvede pertanto a riproporre una ricognizione dell’argomento. Il comma 681 della Legge 27 dicembre 2013, n. 147 stabilisce che, “nel caso in cui l’unità immobiliare è occupata da un soggetto diverso dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare, quest’ultimo e l’occupante sono titolari di un’autonoma obbligazione tributaria. L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30 per cento dell’ammontare complessivo della TASI, calcolato applicando l’aliquota di cui ai commi 676 e 677. La restante parte è corrisposta dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare” Il comma 671 da parte sua stabilisce che “La TASI è dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo le unità immobiliari di cui al comma 669. In caso di pluralità di possessori o di detentori, essi sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria” Pertanto si ritiene che:

1) per le unità immobiliari DIVERSE dall’abitazione principale, in comproprietà e cedute in locazione, vi sia ripartizione tra occupante/affittuario (dal 10 al 30%) e possessore/i

a) esempio fabbricato accatastato in categoria A/2 - rendita euro 600 – aliquota TASI 2 per mille

  • occupante/affittuario 30% € 60,48
  • i possessori si dividono il restante 70% ciascuno per la quota di proprietà, per complessivi € 141,12

2) per le unità immobiliari adibite ad ABITAZIONE PRINCIPALE, OCCUPATE da un SOGGETTO DIVERSO dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare, si applica l’aliquota “altri fabbricati” e non sono applicabili le eventuali detrazioni in quanto la norma fa esplicito riferimento all’abitazione principale come definita ai fini IMU che cita solamente il “possessore” e non l’occupante - Pertanto anche in questo caso vi è ripartizione tra occupante/affittuario (dal 10 al 30%) e possessore/i

a) esempio: fabbricato classificato in categoria catastale A/2 - rendita euro 600 – aliquota TASI 2 per mille

  • occupante/affittuario 30% € 60,48
  • i possessori si dividono il restante 70% ciascuno per la quota di proprietà, per complessivi € 141,12

3) per le unità immobiliari adibite ad ABITAZIONE PRINCIPALE, occupate da un SOGGETTO TITOLARE DEL DIRITTO REALE sull’unità immobiliare, si applica l’esenzione di cui alla Legge 28 dicembre 2015, n. 208,

a) esempio piena proprietà 100% fabbricato registrato a Catasto in categoria A/2 - rendita euro 600

  • esenzione TASI per il possesso/occupante

b) esempio fabbricato in comproprietà tra soggetti A e B al 50%, utilizzato SOLO dal soggetto A quale abitazione principale, con residenza e dimora abituale – Categoria catastale A/2 - rendita euro 600 – aliquota TASI 2 per mille il soggetto A non versa IMU per la sua quota del 50% in quanto il fabbricato è la sua abitazione principale, con residenza e dimora abituale (la Legge stabilisce che dal 2014 l’IMU non è applicata su abitazione principale escluse le categorie A/1-A/8-A/9) e la TASI ha un trattamento analogo soggetto B versa IMU per la sua quota parte del 50% con aliquota “altri fabbricati” in quanto il fabbricato è la sua “seconda casa”.

Quali sono le modalità di calcolo del saldo IMU/TASI

Per operare correttamente il calcolo di quanto è dovuto a “saldo” di IMU/TASI è necessario assumere come riferimento le aliquote nonché le detrazioni che sono state approvate dalle singole Amministrazioni comunali per l’anno 2017, a patto che le relative delibere siano state inviate al Ministero dell’Economia e delle Finanze, entro la scadenza del 16 ottobre 2017, e lo stesso abbia provveduto alla loro pubblicazione sul proprio sito internet istituzionale entro il termine del 30 ottobre 2017. Nel caso in cui il Comune non abbia provveduto ad inviare la propria deliberazione entro il 16 ottobre 2017, per la seconda rata dell’imposta sarà necessario tenere in considerazione le aliquote che erano state approvate nel 2016.

Attenzione

Sia per quanto riguarda TASI che IMU il versamento per il periodo di imposta 2017 è dovuto in due rate di pari importo, mentre per quanto riguarda gli enti non commerciali l’IMU deve essere versata in 3 rate distinte di cui:

  • le prime due entro il 16 giugno e il 16 dicembre dell’anno di imposizione (per il 2017, come già più sopra accennato la scadenza del 16 dicembre passa il 18 essendo quest’ultimo il primo giorno lavorativo dopo la scadenza naturale che è giorno festivo), ciascuna pari al 50% dell’imposta complessivamente dovuta per l’anno precedente (2016);
  • la terza a conguaglio dell'imposta complessivamente dovuta, entro il 16 giugno dell'anno successivo (2018) a quello cui si riferisce il versamento.

Saldo IMU/TASI: indicazioni sulla corretta aliquota da utilizzare

In vista della ormai prossima scadenza del termine per il versamento della seconda rata dell’IMU e della TASI per l’anno 2017 il MEF ha provveduto alla pubblicazione sul proprio sito ufficiale internet di un documento contenente alcune indicazioni utili per la corretta individuazione delle aliquote applicabili da parte del contribuente. Nella circostanza il Ministero ha ricordato che il versamento deve essere eseguito a saldo dell’imposta dovuta per l’intero periodo d’imposta, con eventuale conguaglio sulla prima rata versata, calcolato sulla base delle delibere approvate dalle diverse Amministrazioni comunali per l’anno 2017 a condizione che:

  • la delibera sia stata adottata entro il 31 marzo 2017;
  • la delibera sia stata pubblicata regolarmente sul sito internet del MEF entro il 28 ottobre 2017;
  • l’aliquota fissata per la singola fattispecie impositiva non sia stata incrementata rispetto a quella che era risultata applicabile per l’anno 2015.

L’adozione della delibera da parte della singola Amministrazione comunale costituisce quindi un vero e proprio spartiacque per quanto riguarda l’identificazione dell’aliquota che deve essere utilizzata da parte del contribuente. Infatti, nell’ipotesi in cui si riscontri che la delibera sia stata approvata dal comune oltre il termine del 31 marzo 2017, il versamento deve essere effettuato tenendo conto delle sole aliquote vigenti per l’anno d’imposta 2016. Le uniche deroghe a questa regola consistono nelle ipotesi di esercizio da parte del comune del potere di autotutela amministrativa finalizzato all’eliminazione di un vizio di legittimità o alla correzione di un errore materiale, oltre alle fattispecie espressamente previste dalla legge, tra cui:

  • il dissesto finanziario, per effetto del quale l’ente locale è tenuto a deliberare le aliquote nella misura massima consentita e deve farlo a prescindere dall’avvenuta scadenza del termine di approvazione del bilancio;
  • l’accertamento negativo sulla permanenza degli equilibri di bilancio, che consente all’ente locale di variare in aumento le aliquote entro il 31 luglio di ciascun anno.

Una analoga situazione (ovvero l’utilizzo da parte del contribuente delle aliquote IMU/TASI valide per il 2016) si verifica nel caso in cui non vi sia stata alcuna delibera ai fini di IMU e della TASI pubblicata per l’anno 2017 oppure nel caso in cui la delibera sia stata pubblicata oltre il 28 ottobre 2017: in entrambi i casi il versamento del saldo deve essere effettuato sulla base delle aliquote vigenti nell’anno 2016. Qualora, poi, una delibera, che sia stata pubblicata entro la data limite del 28 ottobre 2017, sia stata ripubblicata dopo tale data per operare la correzione di un errore (con la nota “errata corrige”), ai fini del versamento, valgono le aliquote 2017 così come individuate nella seconda pubblicazione. Infine, in relazione all’ultima condizione, se dovesse emergere che la delibera pubblicata per l’anno 2017 stabilisce, per una o più fattispecie, un incremento delle aliquote IMU o TASI rispetto a quelle fissate per il periodo di imposta 2015, tale aumento risulterà essere inefficace ed il versamento dovrà essere effettuato comunque sulla base dell’aliquota 2016, salvo il caso in cui anche quest’ultima risulti essere stata fissata in una misura più elevata rispetto a quella prevista per l’anno 2015. In tale ipotesi, rileva solo l’aliquota che era stata fissata nell’anno 2015. Sul punto va però precisato che:

  • la sospensione degli aumenti dei tributi locali non può trovare applicazione per i comuni che deliberano il dissesto e il predissesto (si veda in proposito il Decreto Legge n. 174/2012, convertito con modificazioni ed integrazioni nella Legge n. 213 del 7 dicembre 2012 che introduce alcune disposizioni aventi il fine di risanare gli enti territoriali in crisi);
  • nel caso in cui nel 2015 sia stata prevista da parte dell’Amministrazione comunale un incremento della TASI pari allo 0,8 per mille. Ricorrendo tale ipotesi l’incremento può essere applicata per l’anno 2017, solo, però se tale incremento è stato espressamente confermato in riferimento all’anno 2016.

Le aliquote TASI

Mentre i Comuni possono contare su di un ampio margine di azione nella fissazione delle aliquote IMU (spesso collocandosi sulla parte alta della forbice consentita, che è compresa tra il 4,6 per mille e il 10,6 per mille), ai fini TASI è stato previsto dal legislatore un consistente numero di vincoli, che il contribuente (o il suo consulente) è tenuto a conoscere per non correre il rischio di effettuare dei versamenti non dovuti ai fini dell’imposta sui servizi indivisibili. Il primo dei limite che devono essere tenuti in considerazione è quello legato alla verifica incrociata delle percentuali di imposizione relative ad IMU ed a TASI: per ciascun immobile, la somma delle aliquote riferite alle due imposte non può essere superiore all’ammontare dell’aliquota massima consentita per l’IMU al 31 dicembre 2013. Occorre quindi fare riferimento al limite del 10,6 per mille per la generalità degli immobili, ovvero a quello del 4 per mille per le abitazioni principali, ovviamente nei casi dove il tributo sia dovuto, come accade per i fabbricati considerati di lusso e censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. In tema di aliquote TASI è poi opportuno ricordare che per il 2014 e 2015 era stata introdotta dal legislatore la possibilità a favore delle Amministrazioni Comunali di derogare a tale limite nella fissazione dell’aliquota riferita a TASI, per un ammontare che complessivamente non avrebbe potuto essere superiore allo 0,8 per mille. Tale possibilità è poi stata estesa anche ai successivi periodi d’imposta 2016 e 2017, ma solo per quei Comuni che già l’avevano introdotta in precedenza ed abbiano deciso di mantenerla (cosa questa che però è possibile solo in relazione alle fattispecie che erano già previste. Ad esempio: quelle Amministrazioni che avevano definito l’incremento dello 0,8 per mille dell’aliquota TASI per l’abitazione principale, oggi diventata esente per previsione di Legge, non hanno facoltà di “trasferirla” agli altri immobili).

Sin qui la casistica relativa agli immobili residenziali: facendo invece riferimento ai fabbricati rurali strumentali è stata prevista un’aliquota di tributo massima pari all’1 per mille. Per i Comuni in nessun caso è possibile superare detto limite, neppure azionando la citata deroga dello 0,8 per mille. Considerando che in relazione a detti immobili opera l’esenzione IMU, è evidente come sia particolarmente ridotto il prelievo tributario sui fabbricati impiegati in campo agricolo.

Per quanto riguarda i fabbricati invenduti a magazzino delle imprese di costruzione, destinati alla successiva vendita ed in ogni caso non locati, è prevista un’aliquota dell’1 per mille, che l’Amministrazione comunale competente per territorio ha la facoltà di elevare sino al tetto del 2,5 per mille, ovvero ridurre anche sino a zero. Tale tipologia di immobili, come noto, già a fa data dal 1° luglio 2013 sono esentati dal prelievo da IMU.

Per completezza espositiva occorre in fine ricordare che esiste una specifica ipotesi di riduzione del prelievo fiscale a favore di quei fabbricati che vengono concessi in locazione con contratti agevolati. Sia ai fini del tributo IMU che ai fini di TASI il legislatore ha previsto una riduzione al 75% (quindi la decurtazione è in misura pari al 25% dell’ammontare dell’imposta) dell’aliquota stabilita per i fabbricati destinati a locazione con canone concordato (si tratta delle locazioni a canone concordato stipulate nel rispetto delle caratteristiche di cui alla Legge numero 431/1998 e degli accordi sottoscritti a livello locale dalle organizzazioni rappresentative di inquilini e proprietari). Da evidenziare che il Comune potrebbe aver già previsto nel proprio regolamento TASI una specifica aliquota agevolata per gli immobili oggetto di locazione concordata. In questo caso la riduzione si applica alla specifica aliquota decisa da parte del Comune per i fabbricati locati con tale tipologia di contratti.

Esempi di applicazione delle norme in materia di IMU/TASI a fattispecie particolari

Domanda

E’ possibile il comodato tra comproprietari ai fini della riduzione della base imponibile al 50% per IMU e TASI ?

Risposta

Ai sensi dell'articolo 1103 del Codice civile (Disposizioni della quota) “Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota”. Di conseguenza la risposta è positiva e così come è prevista la facoltà di disporre della quota a favore dei terzi estranei alla comunione, a maggior ragione è possibile disporre della cosa comune anche a favore di uno dei comproprietari. È, quindi, ben possibile, nell'ipotesi di comproprietà, che uno fissi la propria abitazione principale nell'immobile e che altro titolare non vi risieda e conceda al primo, con un contratto di comodato, il godimento e l'uso connesso alla propria quota. Se, allora, il fabbricato è in comproprietà, per quote uguali, fra due soggetti, colui che lo destina ad abitazione principale si avvale del proprio titolo proprietario pari al 50 per cento, nonché di un secondo titolo, connesso ad un diritto personale di godimento, gratuito. In alcuni, anche recentissimi, pareri, l'Anci si è espressa riconoscendo la legittimità della fattispecie così come è stata sopra delineata: applicazione dell'istituto del comodato in relazione alla quota di comproprietà ed affermazione dell'esenzione totale del cespite dall'imposta in esame

Domanda: eredità e diritto di abitazione

Se ad una signora muore il marito e la casa in cui abitano sono comproprietari, i figli avendo ereditato una quota del padre defunto devono pagare l'IMU oppure no? E la moglie la TASI la deve pagare sul 100% (per diritto di abitazione) oppure solo sulla propria quota di proprietà?

Risposta

Il coniuge superstite, titolare del diritto di abitazione sulla casa coniugale (previsto ai sensi articolo 540 del Codice civile che stabilisce un legato ex lege a favore di un soggetto considerato debole dal nostro ordinamento, con il fine non tanto di permettergli di fare fronte a specifiche esigenze abitative, quanto di tutelare interessi ulteriori rispetto ai meri interessi patrimoniali, come ad esempio quello al mantenimento del tenore di vita o quello alla conservazione della memoria del coniuge scomparso – si veda in proposito Corte d'appello di Cagliari, sentenza 26 settembre 2005) nel caso in cui l’immobile famigliare rappresenti la sua dimora principale è esente dall’imposizione TASI ma attenzione che l’immobile deve rappresentare effettivamente non solo il luogo in cui ha la residenza anagrafica ma anche ove risiede abitualmente. I figli coeredi, in quanto contitolari del diritto di nuda proprietà non sono tenuti al pagamento dell'IMU.

Domanda

Si ponga il caso in cui un terreno sia posseduto al 66% da un contribuente regolarmente iscritto IAP e la restante parte sia invece posseduta dai figli non iscritti IAP. Il terreno viene condotto per intero dall'iscritto IAP. Stessa cosa per un Fabbricato per il quale è stato riconosciuto lo stato di ruralità ma posseduto al 66% da un Iscritto IAP che lo utilizza per intero ed il 33% posseduto dai figli non iscritti IAP. Come comportarsi ai fini IMU?

Risposta

Per quanto riguarda le agevolazioni previste dalla disciplina dell’IMU per i coltivatori diretti e gli IAP, iscritti nella previdenza agricola, si devono ricordare le disposizioni contenute nell’articolo 13 del Decreto Legge n. 201 del 2011, che al comma 2, richiama l’agevolazione di cui all’articolo 2 del Decreto Legislativo n. 504 del 1992 ed al contempo specifica i soggetti che risultano essere beneficiari della stessa. In base a tali disposizioni non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli IAP, iscritti nella previdenza agricola, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Si deve, inoltre, precisare che nell’ipotesi in cui il terreno sia posseduto da due soggetti ma condotto da uno solo, che abbia comunque i requisiti sopra individuati, l’agevolazione in discorso si applica a tutti i comproprietari. Non si potrebbe comprendere quindi perché in tale situazione (non sono considerati fabbricabili) l’agevolazione in discorso si debba applicare a tutti i comproprietari, mentre nel caso del riconoscimento dell’esenzione per i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori professionali prevista dal 1 gennaio 2016, invece dovrebbe applicarsi solo al coltivatore diretto o IAP. La cosiddetta “finzione giuridica” sicuramente molto, ma molto, discutibile, ma ormai prassi e giurisprudenza consolidata in materia di aree edificabili, o si ritiene applicabile in tutti i casi dove vi sia comproprietà tra più soggetti e non tutti sono coltivatori diretti o IAP, oppure non si applica in nessun caso La posizione di chi scrive, in linea generale, sarebbe quella espressa anche da ANCI Emilia Romagna nella nota del 30 maggio 2016, e cioè che non vi sia nessuna finzione giuridica (né per aree fabbricabili né per esenzioni terreni dal 1° gennaio 2016) e che il soggetto passivo è tenuto al versamento dell’imposta in base all’uso che ogni singolo comproprietario fa della propria quota.

Domanda: Importo minimo TASI

Un contribuente pone il seguente quesito: il mio Comune ha stabilito testualmente che "Il tributo non è versato qualora esso sia inferiore a 10 euro. Tale importo si intende riferito al tributo complessivamente dovuto per l'anno (e non alle singole rate di acconto e di saldo) e ad ogni singola obbligazione tributaria". Nel Comune indicato, io e mia moglie possediamo, ciascuno per la quota di 1/2, un'abitazione principale (A2) ed un box pertinenziale (C6). Per tali immobili ognuno di noi due dovrebbe versare per la TASI l'importo annuo di 4,34 euro. Mia moglie, come titolare di una ditta individuale, conduce, però, in locazione un locale commerciale (C1), per cui dovrebbe versare per la TASI un importo annuo di 7,20 euro (il 30% dell'imposta totale gravante sull'immobile). Considerato il suddetto limite minimo di versamento di 10 euro, volevo sapere se io devo versare i 4,34 euro annui e mia moglie i 4,34+7,20 euro annui.

Risposta

Nella stessa logica che attiene a tutti i tributi a carattere locale e come risultante anche dalla lettura della circolare del MEF n. 3 del 18 maggio 2012 in materia di IMU, il pagamento del tributo deve essere effettuato applicando le aliquote e detrazioni determinate dal comune e calcolando l'imposta complessivamente dovuta per ogni singolo proprietario in riferimento al Comune ove gli immobili di proprietà sono ubicati. Se la sommatoria dell’imposta relativa a tutti gli immobili posseduti è effettivamente inferiore al minimo di versamento stabilito dal Comune nel regolamento generale delle Entrate o da specifica previsione regolamentare del singolo tributo - se non determinato si assume il minimo di versamento di 12 euro su base annuale effettivamente nulla sarà dovuto. Tuttavia, ai fini del limite del minimo di versamento si devono considerare tutti gli immobili posseduti, anche se per alcuni l'importo da versare risulterebbe essere sotto la soglia, in quanto il limite minimo è riferito al comune e non al singolo immobile (va tenuto conto del fatto che la singola Amministrazione comunale ha ampia possibilità di stabilire un ammontare minimo dell’imposta inferiore ai 12 euro annui) a parziale rettifica di quanto indicato deve però essere anche tenuto conto del fatto che numerosi Regolamenti comunali prevedono un limite minimo per le controversie legate a tributi non versati che talvolta è superiore al limite minimo della TASI/IMU dovuta..

Domanda: TASI su area edificabile

Un contribuente pone il seguente quesito: un un'area di mia proprietà è stata resa edificabile unilateralmente dal mio Comune di residenza. A questo cambiamento di destinazione d’uso (da agricola ad edificabile) mi sono opposto senza però ottenere risposta alcuna da parte dell’Amministrazione comunale (la mia opposizione era motivata dal fatto che l'area non è accessibile da strade e non è possibile urbanizzarla). Ora lo stesso Comune mi chiede di pagare oltre oltre all'IMU anche la TASI. È corretto?

Risposta

Il principio di applicazione della TASI ha come presupposto l'utilizzo della stessa base imponibile IMU e pertanto, nel caso di specie, il terreno fabbricabile sarà soggetto ad entrambe le imposte. Stante le affermazioni contenute del quesito in merito la destinazione d’uso dell'area introdotta dal nuovo PRG, non rileva il fatto che, considerando esclusivamente l’appezzamento in parola, questi non goda di alcune caratteristiche tali da consentirne la diretta edificazione. Infatti, ai fini IMU e TASI, si considerano edificabili, quelle aree inserite negli strumenti urbanistici con destinazione diversa da quella agricola, fin dall'adozione del progetto preliminare ancorchè non ancora approvato da tutti gli organi competenti (è la medesima situazione che si verificava in materia di ICI)

Domanda

Le pale eoliche devono pagare per la TASI?

Risposta

Si ritiene che le pale eoliche siano soggette ad IMU e non a TASI in quanto il presupposto dell'imposta che per IMU è il possesso di immobili per TASI è il possesso di fabbricati. Nn parco eolico consiste in un insieme di aerogeneratori (torri e pale eoliche) localizzati in un territorio delimitato e interconnessi tra loro che producono energia elettrica sfruttando la forza del vento e pertanto potrebbero non essere ricompresi nella definizione di fabbricato. Pertanto allo scopo di evitare qualsiasi problematica legata alla definizione di "fabbricato" si ritiene preferibile, per tale tipologia di immobili, stabilire apposita aliquota IMU e non applicare la TASI considerato che comunque IMU+TASI non può essere superiore al 10,6 per mille.

Domanda: Inquilino moroso

Un contribuente pone il seguente quesito: sono il proprietario di un appartamento che ho dato in affitto. L'inquilino non paga l'affitto e le rate di condominio da quasi un anno. Il 12 luglio 2017 il Giudice ha emesso la sentenza di sfratto esecutivo, l'inquilino occupa ancora nell'appartamento e continua a non pagare. Io che sono proprietario sono tenuto a versare sia l'IMU che la Tasi?

Risposta

L'IMU e la TASI sono dovute perché il presupposto impositivo dei due tributi consiste nel possesso dell'unità immobiliare. L'inquilino da parte sua è tenuto a pagare la quota TASI definita dal relativo regolamento approvato dall’Amministrazione comunale in una misura che è stata compresa da parte del legislatore nazionale tra il 10 ed il 30%. Il Comune, comunque, non potrà richiedere la quota di TASI eventualmente non versata al possessore, non essendoci solidarietà ai fini del tributo tra il possessore ed il detentore.

Domanda: Inagibilità per ristrutturazione

Un contribuente possiede alcune unità immobiliari oggetto di lavori di ristrutturazione per cambio di destinazione d'uso con regolare concessione. Tali unità immobiliari sono attualmente incise da IMU e da TASI per la categoria corrispondente. Dall'avvio dei lavori sono di fatto inutilizzabili, pertanto si può chiedere all’Amministrazione comunale la sospensione o riduzione dei citati tributi su questi immobili interessati dai lavori?

Risposta

Nel caso di in interventi di ristrutturazione edilizia (di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico edilizia), la base imponibile dell'immobile è costituita dal valore dell'area sul quale insiste il fabbricato che è considerata edificabile anche in deroga agli strumenti urbanistici. Sia IMU che TASI devono essere quindi essere calcolate sulla base di tale valore e versate, senza che vi sia nessuna riduzione, nei termini ordinari a meno che il quesito non sia stato posto da un soggetto che svolga l’attività di impresa di costruzioni.

Domanda: Pertinenze di seconde case

La delibera TASI approvata da parte di Comune del ravennate assoggetta a TASI gli immobili accatastati c/2 c/6 e c/7 che non siano pertinenze di "una abitazione". Mi sembra pacifico che le pertinenze di un'abitazione secondaria non paghino l'imposta. È corretto?

Risposta

No, in quanto che sulle unità immobiliari diverse dall'abitazione principale (quindi anche sulle pertinenze di una abitazione secondaria) è possibile applicare sia la TASI che l'IMU).

Domanda

Nel caso sotto elencato, sono tenuta al pagamento dell’IMU come seconda casa? Sono proprietario in parte di un appartamento, la quale proprietà è pervenuta: - alla mamma titolare di una quota pari a 590/1000 in forza di donazione (anticipo di successione) dal marito; - ai due figli, titolari di una quota pari a 205/1000 ciascuno, in forza di successione alla nonna, il tutto consolidatosi con la divisione tramite atto notarile. Le unità immobiliari sono da sempre occupate dalla mamma in quanto prima abitazione ed usufruisce da sempre delle relative agevolazioni. Mia mamma gode oltre del diritto di piena proprietà del diritto di abitazione in quanto insito a tale diritto, estendendo il diritto alle agevolazioni prima casa anche ai propri figli.

Risposta

Dall’esposizione del caso si evince che l’abitazione in origine era di proprietà del padre e della nonna, quindi non si è costituito il diritto di abitazione ex articolo 540 del Codice civile norma questa che presuppone che l’abitazione sia stata di proprietà dei coniugi ed utilizzata, in vita, da parte di entrambi. La madre pertanto non pagherà per la sua quota la TASI, essendo l’abitazione utilizzata come propria abitazione principale. I due figli pagheranno per la loro quota sia l’IMU come seconda casa sia la TASI come deliberata da parte dell’Amministrazione del Comune competente per territorio.

12 dicembre 2017

Massimo Pipino

 

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