Esame del regime IVA applicabile alle locazioni di fabbricati abitativi

Sulla disciplina dell’IVA nell’ambito delle operazioni di locazione di fabbricati ad utilizzo abitativo, unità immobiliari appartenenti alla Classe A, dalla categoria A/1 alla categoria A/11, con l’esclusione della categoria A/10 (in quanto rappresentativa di uffici) il Legislatore è intervenuto da ultimo con il Decreto Legge n. 83 del 22 giugno 2012 (si tratta del cosiddetto “Decreto sviluppo”) pubblicato in Gazzetta Ufficiale 26 giugno 2012, n. 147, convertito con modificazioni, dalla Legge 7 agosto 2012, n. 134, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 187 dell’11 agosto 2012.
L’articolo 9 del citato testo legislativo, intervenendo sull’articolo 10, comma 1, numeri 8 – 8-bis – 8-ter, del D.P.R. n. 633/1972, individua gli immobili i cui contratti di locazione hanno quale regime naturale di imposizione ai fini IVA l’esenzione, salvo poi prevedere alcune possibili deroghe relativamente a quei fabbricati per i quali, invece, trova applicazione il regime di imponibilità.
Il lavoro seguente si soffermerà ad analizzare in modo approfondito quali siano le modalità con cui viene applicato il regime di imponibilità IVA alle locazioni di fabbricati abitativi.
La disciplina IVA della locazione degli immobili è contenuta nel punto numero 8 dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633/1972, da ultimo modificato dall’articolo 9 del Decreto Legge 83/2012 (cosiddetto decreto sviluppo) convertito con modificazioni, dalla Legge n. 134/2012:
“le locazioni e gli affitti, relative cessioni, risoluzioni e proroghe, di terreni e aziende agricole, di aree diverse da quelle destinate a parcheggio di veicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono la destinazione edificatoria, e di fabbricati, comprese le pertinenze, le scorte e in genere i beni mobili destinati durevolmente al servizio degli immobili locati e affittati, escluse le locazioni, per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell’Edilizia di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidarietà sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attività sportive del 22 aprile 2008, e di fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”.
La disposizione individua quali siano gli immobili il cui regime naturale di locazione o affitto è quello di esenzione, salvo poi prevedere alcuni casi riguardanti fabbricati per i quali, in deroga, trova applicazione l’imponibilità. Scendendo più nel dettaglio (ai sensi dell’articolo 10, comma 1, n.8 del D.P.R. n. 633/1972) il regime di esenzione da IVA (e conseguente applicazione dell’imposta di registro), quale regime naturale, trova applicazione per le locazioni e affitti, comprese le relative cessioni, risoluzioni e proroghe, aventi ad oggetto i seguenti beni :

aree diverse da quelle destinate a parcheggio non edificabili;

fabbricati;

beni mobili al servizio degli immobili locati o affittati.

La seconda parte del citato numero 8 prevede, invece, alcune esclusioni dal regime di esenzione per i contratti di locazione relativi a:

fabbricati abitativi posti in essere dalle imprese che li hanno realizzati o che vi hanno eseguito interventi di ristrutturazione (così come previsti all’articolo 3, comma 1, lettere c – d – f, del Testo Unico dell’Edilizia di cui al D. P.R. 6 giugno 2001, n. 380;

fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali;

di fabbricati …

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