La valorizzazione degli immobili che vengono iscritti fra le immobilizzazioni

di Massimo Pipino

Pubblicato il 9 febbraio 2017



continuiamo a dedicare approfondimenti al bilancio delle società, analizzando i principi di corretta valorizzazione degli immobili che vengono iscritti fra le immobilizzazioni: i casi di acquisti o realizzazione in economia e di permuta o acquisizione a titolo gratuito

valutazioniMetodologie per la valorizzazione degli immobili che vengono iscritti fra le immobilizzazioni materiali in conseguenza di acquisti o realizzazione in economia

In riferimento a quelle che sono metodologie che possono essere impiegate per la valorizzazione delle cosiddette “immobilizzazioni materiali” il punto di riferimento normativo è dato dall’articolo 2426, comma 1, numero 1 del Codice civile, il quale stabilisce che le immobilizzazioni devono essere iscritte in bilancio al costo di acquisto o di produzione:  “Le immobilizzazioni sono iscritte al costo di acquisto o di produzione. Nel costo di acquisto si computano anche i costi accessori. Il costo di produzione comprende tutti i costi direttamente imputabili al prodotto. Può comprendere anche altri costi, per la quota ragionevolmente imputabile al prodotto, relativi al periodo di fabbricazione e fino al momento dal quale il bene può essere utilizzato; con gli stessi criteri possono essere aggiunti gli oneri relativi al finanziamento della fabbricazione, interna o presso terzi; le immobilizzazioni rappresentate da titoli sono rilevate in bilancio con il criterio del costo ammortizzato, ove applicabile”.

Nel costo di acquisto devono poi essere computati anche quelli che sono definibili come “costi accessori”.

Il costo di produzione invece deve essere comprensivo di tutti i costi che possono essere direttamente imputabili al prodotto. Nella posta di bilancio relativa al costo di produzione possono poi essere ricompresi anche altri e differenti costi, per la quota che può essere ragionevolmente imputata al prodotto stesso, costi che devono essere stati sostenuti nel corso del periodo durante il quale si è protratta la produzione del bene e fino al momento a partire dal quale il bene può essere impiegato, ivi compresi, eventualmente, gli oneri relativi al finanziamento della fabbricazione, avvenuta internamente o presso soggetti terzi (in edilizia ciò avviene tipicamente attraverso pattuizioni contrattuali dalla natura di appalto).

Avendo riguardo agli altri costi, nella relazione ministeriale di accompagnamento al Decreto Legislativo n. 127/1991 (“Attuazione delle direttive n. 78/660/CEE e 83/349/CEE in materia societaria, relative ai conti annuali e consolidati, ai sensi dell'articolo 1, comma 1, della Legge 26 marzo 1990, n. 69”. Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 17 aprile 1991, n. 90. Serie Ordinaria) si può rinvenire la puntualizzazione secondo cui deve trattarsi di costi attribuibili al periodo di competenza relativo alla fabbricazione, il quale deve essere considerato come concluso a partire dal momento in cui il bene è oggettivamente utilizzabile. Inoltre viene sottolineato il fatto che con la locuzione può comprendere il legislatore non ha inteso conferire ai soggetti che redigono il bilancio d’esercizio una facoltà di scelta tendenzialmente arbitraria ma bensì ha stabilito che ci si deve riferire alla ragionevole applicazione della discrezionalità tecnica, avendo riguardo al principio generale della “rappresentazione veritiera e corretta”.

Nel caso in cui la capitalizzazione dei fattori di costo di diretta imputazione conduca a superare quello che può essere ritenuto il valore di mercato o il valore di utilizzazione di un bene, la posta deve essere corrispondentemente svalutata sulla base di quel medesimo principio generale.

Come di consueto, per una corretta interpretazione delle citate disposizioni hanno notevole importanza le indicazioni che si possono ritrarre dalla prassi contabile nazionale ed internazionale.

In riferimento all’ipotesi di acquisto di una immobilizzazione, i Principi contabili nazionali (ed in particolare il Principio contabile n. 16, dedicato al trattamento delle immobilizzazioni materiali) specificano che il valore originario con cui l’immobilizzazione, ai sensi di quanto previsto dall’articolo 2426, numero 1, del Codice civile, è stata iscritta a bilancio deve essere comprensivo del costo suo di acquisto o di produzione. Nel costo di acquisto devono essere computati anche quelli che sono definibili come costi accessori, mentre il costo di produzione comprende tutti i costi direttamente imputabili all’immobilizzazione materiale.

Il costo di acquisto può comprendere anche altri costi, per la quota ragionevolmente imputabile all’immobilizzazione, relativi al periodo di fabbricazione e fino al momento a partire dal quale il bene è suscettibile di utilizzo. Con i medesimi criteri possono essere aggiunti gli oneri relativi al finanziamento della fabbricazione effettuata internamente o presso soggetti terzi. Il costo di acquisto è rappresentato dal prezzo che è stato effettivamente versato, rilevabile, solitamente, da quanto indicato nel contratto di acquisto o, nel caso in cui l’immobilizzazione sia stata realizzata da terzi, nella/nelle fattura/fatture che è/sono state emessa/emesse.

Naturalmente l’IVA non rappresenta un costo di acquisto, ma un credito verso nei confronti dell’Erario, salvo nel caso in cui sia stata eseguita un’operazione con IVA indetraibile. Gli sconti incondizionati che sono riportati in fattura devono essere riportati a riduzione del costo che è stato sostenuto.

Gli oneri accessori all’acquisto vanno a ricomprendere tutti quegli eventuali elementi negativi di reddito che l’impresa deve sostenere al fine di utilizzare la posta rappresentativa dell’immobilizzazione, con l’esclusione di quelli che sono gli oneri finanziari. Nel caso rappresentato dai fabbricati si tratta, per esempio, delle spese derivanti dagli oneri che il notaio richiede per per la redazione degli atti di acquisto, delle tasse da corrispondere per la registrazione del rogito – imposta di registro ed imposte ipo-catastali che, nella norma devono essere tutte corrisposte da parte del soggetto acquirente – degli oneri derivanti dalle prestazioni professionali correlate alla progettazione dell’immobile, dei costi richiesti da parte della Pubblica Amministrazione in conto oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e costi di costruzione posti dalla legge obbligatoriamente a carico del proprietario cedente (vanno tenuti inoltre in considerazione quelli che sono i compensi da eventualmente corrispondere per l’attività di intermediazione).

Per quanto invece riguarda il caso in cui la costruzione del cespite sia stata eseguita totalmente o parzialmente in economia dall’impresa che svolge tale attività in modo continuativo, il principio contabile n. 16 precisa che il costo di costruzione deve essere inclusivo dei costi diretti (costi relativi al materiale ed alla mano d’opera diretta, costi relativi alle prestazioni eseguite da professionisti esterni per la progettazione, costi relativi a forniture esterne, una quota parte delle spese generali sostenute dall’impresa per la costruzione, che sarà soggetta alle stesse regole per la determinazione della quota attribuibile alle rimanenza di magazzino, ecc.) e dei costi generali di produzione, per la quota ragionevolmente imputabile al cespite per il periodo della sua fabbricazione fino al momento in cui il cespite è pronto per l’uso.

Con gli stessi criteri possono essere aggiunti gli oneri relativi al finanziamento eventualmente ottenuto da Istituti di credito per la sua fabbricazione. Nel caso in cui l’attività di costruzione in economia abbia un carattere meramente occasionale, è accettabile omettere dalla valutazione le spese generali di costruzione. Se invece, pur avendo l’attività di costruzione un carattere del tutto occasionale, si sia capitalizzata un quota di spese generali di costruzione, tale quota deve essere quantificata in maniera tale da includere solo quelle parte dei costi che sono stati sostenuti proprio in conseguenza dell’esecuzione del lavoro di costruzione, non tenendo in considerazione i normali costi di esercizio o le spese di periodo che dovrebbero essere comunque sostenute dall’impresa per il suo normale funzionamento e non in conseguenza della realizzazione della costruzione in economia.

I costi di natura straordinaria quali, ad esempio quelli derivanti dal verificarsi di scioperi, incendi o eventi connessi a calamità naturali sostenuti durante la realizzazione dei cespiti, non rappresentano costi capitalizzabili, ma devono essere imputati al conto economico dell’esercizio nel corso del quale sono venuti a verificarsi.

Metodologie per la valorizzazione degli immobili che vengono iscritti fra le immobilizzazioni materiali in conseguenza di permuta o acquisizione a titolo gratuito

I principi contabili nazionali prendono in considerazione anche altre due modalità di acquisizione della proprietà di una immobilizzazione ovvero la permuta (o pagamento con altra immobilizzazione, cui è dedicato il primo dei casi particolari trattati dal Principio contabile n. 16) e la donazione.

Come regola del tutto generale, la permuta di una immobilizzazione con un’altra, nel caso in cui sotto il punto di vista sostanziale l’operazione rappresenti una compravendita, essa deve essere conclusa e rilevata sulla base dei valori di mercato dei beni oggetto di permuta.

Più in dettaglio, secondo la comune prassi contabile, il valore di mercato del bene che è stato ricevuto in permuta rappresenta il valore che deve essere iscritto a bilancio in riferimento al bene che è stato ricevuto, mentre il valore di mercato relativo al bene che è stato dato in permuta rappresenta il valore con cui viene determinato l’utile o la perdita realizzata dall’impresa sul bene dato in permuta. In realtà l’utile o la perdita relativa al bene che è stato dato in permuta deriva dalla differenza tra il valore attribuito al bene ricevuto ed il suo valore netto contabile del bene dato in permuta(che, a sua volta, è pari alla differenza tra il costo storico ed il corrispondente fondo di ammortamento) per cui la definizione del valore di mercato del bene dato in permuta offerta dal relativo principio contabile è di una certa imprecisione oltre che in qualche misura fuorviante.

Può anche accadere che la permuta di una immobilizzazione con un’altra non rappresenti sotto l’aspetto sostanziale una vera e propria operazione di compravendita, ma costituisca un mezzo il cui scopo è quello di procurare la disponibilità di un bene simile a quello permutato, avente cioè analoghe caratteristiche funzionali, senza che ci si sia posti l’obiettivo di generare un ricavo. In tali casi, il valore originario dell’immobilizzazione che è stata acquisita deve essere tenuto pari al valore contabile attribuito all’immobilizzazione che è stata permutata, così come avviene per la permuta di un’immobilizzazione materiale destinata alla produzione contro una simile immobilizzazione materiale che deve essere anch’essa destinata alla produzione.

Tutto ciò, naturalmente, a patto che tale valore sia stato determinato in maniera corretta. Nell’ipotesi in cui l’immobilizzazione sia stata, invece, sopravvalutata (o sottovalutata) a causa di fondi di ammortamenti eccessivi (o inadeguati), occorre procedere alla corretta valutazione dell’immobilizzazione materiale acquisita. Secondo gli IAS (si veda in proposito quanto indicato nello IAS n. 16 relativo alle immobilizzazioni materiali) quando un bene viene acquisito dando in cambio totalmente o parzialmente un bene diverso, quello acquisito deve essere valutato al valore corrente (in inglese “fair value” corrispondente, secondo quella che è la definizione contenuta al paragrafo 6 dello IAS n. 16, al corrispettivo al quale un’attività potrebbe essere scambiata o una passività estinta, in una libera transazione fra parti consapevoli e disponibili) ed il valore corrente viene determinato come quello equivalente al valore corrente stesso del bene ceduto rettificato sulla base del conguaglio monetario eventualmente corrisposto. Di conseguenza, l’utile, o eventualmente, la perdita realizzato/a sul bene che è stato dato in permuta si determina come la differenza che intercorre fra il valore corrente del bene che è stato ricevuto, rettificato in misura corrispondente all’eventuale conguaglio monetario, ed il valore netto contabile del bene che è stato ceduto.

Nel caso in cui, invece, un cespite venga acquistato cedendo in permuta un bene simile, ovvero che può svolgere funzioni analoghe, e che ha un valore corrente simile, non deve essere rilevata alcun utile o perdita. Il costo del nuovo bene corrisponderà al valore netto contabile di quello che è stato ceduto. La prassi contabile nazionale si è preoccupata di illustrare quale sia il corretto comportamento che deve essere osservato nel caso in cui venga acquisita una immobilizzazione materiale dando come parziale pagamento un’altra immobilizzazione materiale (con il già citato principio n. 16). Nella fattispecie, l’immobilizzazione che viene acquisita deve essere valutata in base al suo valore di mercato, ovverosia al prezzo che si sarebbe dovuto pagare in una normale operazione di acquisto, cioè senza che l’altra immobilizzazione venisse data in parziale pagamento. sull’alienazione del bene dato a parziale pagamento deve essere riconosciuto l’utile o la perdita.

Per quanto riguarda le immobilizzazioni materiali acquisite a titolo gratuito, la prassi contabile nazionale prevede che debbano venir iscritte nell’attivo dello Statoi Patrimoniale nel momento in cui il titolo di proprietà viene trasferito all’Impresa.

Nel caso in cui alla data di chiusura del bilancio la proprietà non è ancora passata all’impresa, le immobilizzazioni che sono state ricevute a titolo gratuito devono essere inserite nei conti d’ordine. Le immobilizzazioni materiali che vengono ricevute a titolo gratuito devono essere valutate al presumibile valore di mercato loro attribuibile alla data di acquisizione, al netto degli oneri e dei costi, sostenuti e da sostenere, affinché le stesse possano essere durevolmente e proficuamente inserite nel processo produttivo dell’impresa. Il valore netto così determinato viene rilevato come provento straordinario sotto la voce E.20 del Conto Economico. Le immobilizzazioni materiali ricevute a titolo gratuito sono assoggettate ad ammortamento secondo i medesimi criteri previsti per le immobilizzazioni materiali acquisite a titolo oneroso.

9 febbraio 2017

Massimo Pipino