La valorizzazione degli immobili che vengono iscritti fra le immobilizzazioni

Metodologie per la valorizzazione degli immobili che vengono iscritti fra le immobilizzazioni materiali in conseguenza di acquisti o realizzazione in economia
In riferimento a quelle che sono metodologie che possono essere impiegate per la valorizzazione delle cosiddette “immobilizzazioni materiali” il punto di riferimento normativo è dato dall’articolo 2426, comma 1, numero 1 del Codice civile, il quale stabilisce che le immobilizzazioni devono essere iscritte in bilancio al costo di acquisto o di produzione:  “Le immobilizzazioni sono iscritte al costo di acquisto o di produzione. Nel costo di acquisto si computano anche i costi accessori. Il costo di produzione comprende tutti i costi direttamente imputabili al prodotto. Può comprendere anche altri costi, per la quota ragionevolmente imputabile al prodotto, relativi al periodo di fabbricazione e fino al momento dal quale il bene può essere utilizzato; con gli stessi criteri possono essere aggiunti gli oneri relativi al finanziamento della fabbricazione, interna o presso terzi; le immobilizzazioni rappresentate da titoli sono rilevate in bilancio con il criterio del costo ammortizzato, ove applicabile”.
Nel costo di acquisto devono poi essere computati anche quelli che sono definibili come “costi accessori”.
Il costo di produzione invece deve essere comprensivo di tutti i costi che possono essere direttamente imputabili al prodotto. Nella posta di bilancio relativa al costo di produzione possono poi essere ricompresi anche altri e differenti costi, per la quota che può essere ragionevolmente imputata al prodotto stesso, costi che devono essere stati sostenuti nel corso del periodo durante il quale si è protratta la produzione del bene e fino al momento a partire dal quale il bene può essere impiegato, ivi compresi, eventualmente, gli oneri relativi al finanziamento della fabbricazione, avvenuta internamente o presso soggetti terzi (in edilizia ciò avviene tipicamente attraverso pattuizioni contrattuali dalla natura di appalto).
Avendo riguardo agli altri costi, nella relazione ministeriale di accompagnamento al Decreto Legislativo n. 127/1991 (“Attuazione delle direttive n. 78/660/CEE e 83/349/CEE in materia societaria, relative ai conti annuali e consolidati, ai sensi dell’articolo 1, comma 1, della Legge 26 marzo 1990, n. 69”. Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 17 aprile 1991, n. 90. Serie Ordinaria) si può rinvenire la puntualizzazione secondo cui deve trattarsi di costi attribuibili al periodo di competenza relativo alla fabbricazione, il quale deve essere considerato come concluso a partire dal momento in cui il bene è oggettivamente utilizzabile. Inoltre viene sottolineato il fatto che con la locuzione “può comprendere” il legislatore non ha inteso conferire ai soggetti che redigono il bilancio d’esercizio una facoltà di scelta tendenzialmente arbitraria ma bensì ha stabilito che ci si deve riferire alla ragionevole applicazione della discrezionalità tecnica, avendo riguardo al principio generale della “rappresentazione veritiera e corretta”.
Nel caso in cui la capitalizzazione dei fattori di costo di diretta imputazione conduca a superare quello che può essere ritenuto il valore di mercato o il valore di utilizzazione di un bene, la posta deve essere corrispondentemente svalutata sulla base di quel medesimo principio generale.
Come di consueto, per una corretta interpretazione delle citate disposizioni hanno notevole importanza le indicazioni che si possono ritrarre dalla prassi contabile nazionale ed internazionale.
In riferimento all’ipotesi di acquisto di una immobilizzazione, i Principi contabili nazionali (ed in particolare il Principio contabile n. 16, dedicato al trattamento delle immobilizzazioni materiali) specificano che il valore originario con cui l’immobilizzazione, ai sensi di quanto previsto dall’articolo 2426, numero 1, del Codice civile, è stata iscritta a bilancio deve essere …

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