Il bilancio delle società immobiliari: il principio di competenza

di Massimo Pipino

Pubblicato il 18 gennaio 2017

analizziamo come funziona il principio di competenza economica per le società immobiliari, in particolar modo per le società che si occupano di costruzioni: nel settore immobiliare il principio di competenza economica può far emergere anomalie nei risultati di bilancio, ad esempio può essere complesso valutare correttamente le rimanenze di magazzino

ivaCome è ben noto, il principio di competenza economica ha la funzione di guidare nell’imputazione di costi e ricavi ai diversi esercizi cui essi effettivamente spettano. Il legislatore civilistico si è preoccupato di richiamare per due volte il principio di competenza, senza tuttavia aver mai provveduto a definirlo in modo chiaro e preciso. Una prima volta il principio in parola viene richiamato nell’ambito dell’articolo n. 2432-bis (“Principi di redazione del bilancio”), dove si prevede che si debba tenere conto dei proventi e degli oneri di competenza dell’esercizio indipendentemente dalla data in cui è avvenuto l’incasso dei proventi o il pagamento degli oneri, nonché dei rischi e delle perdite di competenza dell’esercizio (anche in questo caso indipendentemente dalla data dell’incasso o del pagamento).

Per una più precisa definizione del principio di competenza soccorre naturalmente la prassi contabile (in particolare il principio contabile n. 11, che trova applicazione alla generalità delle imprese diverse da quelle che applicano i principi contabili internazionali ed è dedicato alle finalità del bilancio d’esercizio ed ai suoi postulati) secondo cui l’effetto delle operazioni poste in essere e degli altri eventi deve trovare la propria rilevazione contabile ed essere attribuito all’esercizio nel quale tali operazioni sono state concretizzate e non a quello in cui si manifestano i corrispondenti movimenti di numerario, cioè gli incassi ed i pagamenti.

La determinazione dei risultati dell’esercizio implica un procedimento di identificazione, di misurazione e di correlazione dei ricavi e dei costi relativi all’esercizio medesimo.

Così i ricavi, come regola generale, devono essere riconosciuti quando il processo produttivo dei beni e dei servizi è stato completato e lo scambio è avvenuto, cioè si è verificato il passaggio sostanziale e non solo formale del titolo rappresentativo della proprietà. Tale momento viene convenzionalmente rappresentato in maniera differente a seconda che si tratti di beni mobili o di servizi: nel primo caso il momento a partire dal quale lo scambio si ritiene essere stato perfezionato è quello della spedizione del bene, per quanto, invece, riguarda i servizi, il momento è quello i cui i medesimi sono stati resi e, di conseguenza, sono fatturabili. I ricavi derivanti dalla cessione di immobili devono, invece, essere riconosciuti a partire dal momento in cui è stato stipulato l’atto (pubblico) di compravendita, non assumendo alcuna tipo di rilevanza il pagamento di anticipi o la redazione di un contratto preliminare di compravendita (detto anche “compromesso”) produttivo, come è noto, esclusivamente di diritti meramente obbligatori e non reali. Regole particolari riguardano la rilevazione dei ricavi relativi a commesse a lungo termine (tipicamente contratti di appalto o di subappalto), cioè a contratti il cui processo produttivo ecce