Introduzione al nuovo bilancio per le società del settore immobiliare: la riclassificazione dei costi e ricavi caratteristici

L’articolazione del settore
I soggetti la cui attività imprenditoriale/commerciale (vedi nota n. 1) si svolge nel settore delle costruzioni edili (vedi nota n. 2) può indirizzarsi su più filoni che, schematicamente, possono essere così riassunti:

costruzione o ristrutturazione di immobili (residenziali e/o strumentali) per la successiva rivendita a terzi,
mera compravendita di immobili (residenziali e/o strumentali),
gestione del proprio patrimonio immobiliare generalmente attraverso la sua concessione in locazione a soggetti terzi.

Nel primo dei casi citati ci si trova di fronte ad un’impresa di costruzioni propriamente detta; nel secondo ad un’impresa di compravendita immobiliare, mentre nel terzo si concretizza la fattispecie costituita da un’impresa di gestione immobiliare che può essere costituita anche nella forma di società semplice.
Concentrando l’attenzione sulle forme di società commerciale e tralasciando, almeno per il momento, di approfondire le modalità operative della società semplice che, come noto, è al di fuori del perimetro dello statuto dell’imprenditore commerciale, se, da un punto di vista squisitamente fiscale, le regole in base alle quali far concorrere al reddito realizzato dall’impresa i componenti positivi e negativi derivanti dall’attività che viene svolta presentano alcune differenze in funzione delle diverse specifiche modalità operative, da un punto di vista civilistico esiste una maggior misura di uniformità tra le diverse specializzazioni costituite dalla costruzione/ristrutturazione, la mera compravendita di immobili e la gestione immobiliare, anche in riferimento agli obbligatori adempimenti periodici imposti dalla vigente normativa.
Effettivamente, nel caso in cui siano costituite sotto forma di società di capitale, sia le imprese di costruzione propriamente dette, sia le società di compravendita immobiliare sia le società di mera gestione immobiliare sono tutte rigorosamente tenute alla redazione del bilancio annuale di esercizio nel rispetto dei principi, delle normative e delle modalità che vengono previste dal Codice civile ed al suo deposito presso l’ufficio del Registro ditte competente per territorio, così come avviene per tutti i soggetti che esercitano attività di carattere industriale, commerciale o di servizi – esclusi i servizi finanziari e quelli che ad essi sono assimilati – attivi in settori economici differenti da quello dell’edilizia. Qualche differenza deriva, invece, dalla diversa natura e, di conseguenza, dalla differente classificazione, di quelle che sono le componenti economiche e patrimoniali presenti negli schemi di Stato Patrimoniale e Conto economico la cui previsione è contenuta, rispettivamente nell’articolo 2424 e 2425 del Codice civile.
Come vengono classificati in bilancio i costi ed i ricavi caratteristici di una impresa di costruzioni e quelli di un’impresa di compravendita immobiliare
I ricavi ottenuti nell’esercizio delle proprie attività sia dalle imprese di costruzioni che dalle imprese di compravendita immobiliare derivano, in linea di massima, più che altro dalle cessioni a terzi dei fabbricati costruiti/ristrutturati o precedentemente acquistati per la rivendita nonché dalla costruzione/ristrutturazione/manutenzione di immobili in esecuzione di contratti d’appalto o altri contratti ad essi assimilabili (quali subappalti, forniture con posa in opera, ecc.).
Nel caso in cui nel corso dell’esercizio si siano registrate cessioni di immobili, tali beni, ed indipendentemente dalla loro classificazione catastale (vedi nota n. 3) vengono iscritti nell’ambito dell’attivo dello Stato Patrimoniale, di cui allo schema riportato dall’articolo 2424 del Codice civile, alla voce CII, cioè fra le rimanenze.
I ricavi ottenuti dalla cessione di immobili propri, sia nel caso in cui siano stati precedentemente costruiti sia in quello in cui siano stati acquistati, devono invece essere …

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