16 dicembre: guida al saldo IMU e TASI

di Massimo Pipino

Pubblicato il 10 dicembre 2016

siamo ad una settimana dalla scadenza del saldo IMU e TASI per l'anno 2016: proponiamo un articolo riassuntivo, di 12 pagine, sulle corrette modalità di gestione dell'adempimento

pagamenti-commercialista-telematico-3Il prossimo 16 dicembre scade il termine il versamento del saldo di IMU e TASI per l’anno 2016 2016. Il quantum dovuto deve essere calcolato sulla base delle aliquote che sono state approvate da parte dei Comuni e successivamente pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze, l’unico canale che può essere considerato ufficiale. I contribuenti sono comunque tenuti a verificare con attenzione se i Comuni si sono avvalsi di alcune facoltà che vengono loro conferite dalla legge, ad esempio della possibilità di assimilare all’abitazione principale (e quindi di esentare dai tributi in parola) la casa di proprietà di anziani o disabili lungodegenti (a patto che l’immobile non venga locato).

Per calcolare l’importo che deve essere versato è quindi necessario individuare qual è la base imponibile (valore dell’immobile: catastale, contabile, venale a seconda delle diverse tipologie di immobile), dopo aver inquadrato la disciplina che risulta essere applicabile alle singole fattispecie (tenendo peraltro presente il fatto che la TASI non sempre si somma sulle medesime fattispecie IMU), anche per determinare se vi è la possibilità di godere di particolari riduzioni o esenzioni.

Ottenuto l’importo complessivo del 2016, va poi detratto quanto è già stato versato in acconto lo scorso 16 giugno, considerando quale è l’importo minimo al di sotto del quale non è richiesto alcun versamento e la regola dell’arrotondamento matematico per ciascun rigo del modello F24.

I presupposti impositivi che fanno sorgere l’obbligo di versare l’IMU vengono sostanzialmente ripresi dalla normativa a suo tempo fissata dal legislatore in riferimento all’ICI e sono i seguenti:

  • diritto di proprietà su beni immobili (fabbricati, terreni agricoli, aree fabbricabili) siti in Italia e destinati a qualsiasi utilizzo;

  • titolarità di diritti reali su tali beni, ossia abitazione, usufrutto, uso, enfiteusi e diritto di superficie;

  • conduzione di immobili in locazione finanziaria (leasing); titolarità di immobili acquisita in regime di locazione finanziaria

  • concessione immobili demaniali (ad esempio stabilimenti balneari).

Soggetti passivi del tributo sono quindi i dei beni immobili, i titolari dei diritti reali di godimento, i locatari finanziari e i concessionari dei beni del demanio. A tali categorie di soggetti si deve aggiunge l’assegnatario della casa coniugale, che diventa titolare del diritto di abitazione (solo ai fini IMU), nuova fattispecie di soggettività passiva introdotta dal Decreto Legge n. 16/2012, convertito con modificazioni dalla Legge n. 44/2012. Anche se La Legge n. 147/2013 ha poi previsto l’esonero dall’IMU per la casa coniugale assegnata al coniuge, resta comunque il dubbio applicativo in caso di possesso di terzi (si pensi, ad esempio, all’immobile di proprietà del suocero ma che è stato concesso in comodato).

Dopo aver individuato i soggetti tenuti al pagamento dell’IMU, occorre definire il perimetro dell’imposizione del tributo cioè su quali fattispecie deve essere applicata l’imposta. L’IMU, come più sopra è stato accennato, ha per presupposto il possesso degli “immobili”.

Si tratta di un concetto nel quale devono essere fatti rientrare i “fabbricati”, le “aree fabbricabili” ed i “terreni agricoli” secondo quelle che sono le definizioni di cui all’articolo 2, del D.Lgs. n. 504/1992 (Ai fini dell'imposta di cui all'articolo 1: a) per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato; b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera; (per l'interpretazione si veda l’articolo 11-quaterdecies, comma 16, della Legge n. 248 del 2005 ed ora l'articolo 36, comma 2 della Legge n. 248 del 2006) c) per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del Codice civile”).

Nell’ambito dei fabbricati viene poi solitamente effettuata un’ulteriore distinzione tra “abitazione principale” e “altri fabbricati” (ovvero seconde case, immobili sfitti, negozii, fabbricati industriali, ecc.), per rimarcare la differenza di regime che intercorre tra le fattispecie che sono sostanzialmente esenti e quelle che invece sono effettivamente soggette all’imposta.

Sono esenti dall'applicazione dell’IMU le abitazioni principali registrate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, esonero che da quest’anno si estende anche alla TASI.

Continuano invece ad essere soggette al pagamento dell’imposta le abitazioni considerate “di lusso” (ovvero iscritte a catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9), applicando l’aliquota stabilita dall’ente impositore e la detrazione fissa di 200 euro.

Per abitazione principale si intende l’immobile, che è stato iscritto o è iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente (attenzione che questa definizione non coincide con quella di “prima casa” adottata per l’acquisto con agevolazione IVA/Registro). Sono esenti dall’IMU anche le pertinenze dell’abitazione principale, ma solo se possono essere classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Oltre all’abitazione principale, l’IMU non trova applicazione anche nei seguenti casi:

  • unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;

  • dal 2016 l’esonero è stato esteso alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizi