16 dicembre: guida al saldo IMU e TASI

di Massimo Pipino

Pubblicato il 10 dicembre 2016



siamo ad una settimana dalla scadenza del saldo IMU e TASI per l'anno 2016: proponiamo un articolo riassuntivo, di 12 pagine, sulle corrette modalità di gestione dell'adempimento

pagamenti-commercialista-telematico-3Il prossimo 16 dicembre scade il termine il versamento del saldo di IMU e TASI per l’anno 2016 2016. Il quantum dovuto deve essere calcolato sulla base delle aliquote che sono state approvate da parte dei Comuni e successivamente pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze, l’unico canale che può essere considerato ufficiale. I contribuenti sono comunque tenuti a verificare con attenzione se i Comuni si sono avvalsi di alcune facoltà che vengono loro conferite dalla legge, ad esempio della possibilità di assimilare all’abitazione principale (e quindi di esentare dai tributi in parola) la casa di proprietà di anziani o disabili lungodegenti (a patto che l’immobile non venga locato).

Per calcolare l’importo che deve essere versato è quindi necessario individuare qual è la base imponibile (valore dell’immobile: catastale, contabile, venale a seconda delle diverse tipologie di immobile), dopo aver inquadrato la disciplina che risulta essere applicabile alle singole fattispecie (tenendo peraltro presente il fatto che la TASI non sempre si somma sulle medesime fattispecie IMU), anche per determinare se vi è la possibilità di godere di particolari riduzioni o esenzioni.

Ottenuto l’importo complessivo del 2016, va poi detratto quanto è già stato versato in acconto lo scorso 16 giugno, considerando quale è l’importo minimo al di sotto del quale non è richiesto alcun versamento e la regola dell’arrotondamento matematico per ciascun rigo del modello F24.

I presupposti impositivi che fanno sorgere l’obbligo di versare l’IMU vengono sostanzialmente ripresi dalla normativa a suo tempo fissata dal legislatore in riferimento all’ICI e sono i seguenti:

  • diritto di proprietà su beni immobili (fabbricati, terreni agricoli, aree fabbricabili) siti in Italia e destinati a qualsiasi utilizzo;

  • titolarità di diritti reali su tali beni, ossia abitazione, usufrutto, uso, enfiteusi e diritto di superficie;

  • conduzione di immobili in locazione finanziaria (leasing); titolarità di immobili acquisita in regime di locazione finanziaria

  • concessione immobili demaniali (ad esempio stabilimenti balneari).

Soggetti passivi del tributo sono quindi i dei beni immobili, i titolari dei diritti reali di godimento, i locatari finanziari e i concessionari dei beni del demanio. A tali categorie di soggetti si deve aggiunge l’assegnatario della casa coniugale, che diventa titolare del diritto di abitazione (solo ai fini IMU), nuova fattispecie di soggettività passiva introdotta dal Decreto Legge n. 16/2012, convertito con modificazioni dalla Legge n. 44/2012. Anche se La Legge n. 147/2013 ha poi previsto l’esonero dall’IMU per la casa coniugale assegnata al coniuge, resta comunque il dubbio applicativo in caso di possesso di terzi (si pensi, ad esempio, all’immobile di proprietà del suocero ma che è stato concesso in comodato).

Dopo aver individuato i soggetti tenuti al pagamento dell’IMU, occorre definire il perimetro dell’imposizione del tributo cioè su quali fattispecie deve essere applicata l’imposta. L’IMU, come più sopra è stato accennato, ha per presupposto il possesso degli “immobili”.

Si tratta di un concetto nel quale devono essere fatti rientrare i “fabbricati”, le “aree fabbricabili” ed i “terreni agricoli” secondo quelle che sono le definizioni di cui all’articolo 2, del D.Lgs. n. 504/1992 (Ai fini dell'imposta di cui all'articolo 1: a) per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato; b) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell'indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell'articolo 9, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all'allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera; (per l'interpretazione si veda l’articolo 11-quaterdecies, comma 16, della Legge n. 248 del 2005 ed ora l'articolo 36, comma 2 della Legge n. 248 del 2006) c) per terreno agricolo si intende il terreno adibito all'esercizio delle attività indicate nell'articolo 2135 del Codice civile”).

Nell’ambito dei fabbricati viene poi solitamente effettuata un’ulteriore distinzione tra “abitazione principale” e “altri fabbricati” (ovvero seconde case, immobili sfitti, negozii, fabbricati industriali, ecc.), per rimarcare la differenza di regime che intercorre tra le fattispecie che sono sostanzialmente esenti e quelle che invece sono effettivamente soggette all’imposta.

Sono esenti dall'applicazione dell’IMU le abitazioni principali registrate nelle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, esonero che da quest’anno si estende anche alla TASI.

Continuano invece ad essere soggette al pagamento dell’imposta le abitazioni considerate “di lusso” (ovvero iscritte a catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9), applicando l’aliquota stabilita dall’ente impositore e la detrazione fissa di 200 euro.

Per abitazione principale si intende l’immobile, che è stato iscritto o è iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente (attenzione che questa definizione non coincide con quella di “prima casa” adottata per l’acquisto con agevolazione IVA/Registro). Sono esenti dall’IMU anche le pertinenze dell’abitazione principale, ma solo se possono essere classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo. Oltre all’abitazione principale, l’IMU non trova applicazione anche nei seguenti casi:

  • unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;

  • dal 2016 l’esonero è stato esteso alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in deroga al requisito della residenza anagrafica (si veda in proposito l’articolo 1, comma 15, della Legge n. 208/2015);

  • fabbricati di civile abitazione che sono stati destinati ad alloggi sociali (“social housing”) così come vengono definiti dal D.M. 22 aprile 2008 (gli IACP continuano invece a pagare l’imposta potendo però godere della detrazione di 200 euro);

  • casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;

  • unico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, che sia posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e a quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Oltre alle fattispecie di assimilazione alla residenza principale che sono state sopra descritte (assimilazioni che operano automaticamente ex lege), alle Amministrazioni comunali viene riconosciuta dal legislatore la facoltà di assimilare alla residenza principale anche le abitazioni appartenenti ad anziani o disabili lungodegenti, non locate; è invece venuta meno, a partire dal 2016, la possibilità di assimilare ad abitazione principale le abitazioni che sono state concesse in comodato a parenti di 1° grado in linea diretta (genitori e figli). Tale assimilazione (cui inizialmente conseguiva l’esenzione dall’imposta) si è trasformata in una riduzione della base imponibile (si veda più avanti). L’articolo 9-bis del Decreto Legge n. 47/2014, convertito con modificazioni dalla Legge n. 80/2014, ha previsto, a partire dal 2015, l’equiparazione all’abitazione principale dell’unica unità immobiliare che sia posseduta da cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato ed iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (Aire). L’esonero è tuttavia limitato ai residenti all’estero che godano già di trattamenti pensionistici nei rispettivi Paesi di residenza. Inoltre l’agevolazione non scatta nel caso in cui si sia in presenza di un contratto di locazione o di concessione in comodato, situazione piuttosto diffusa in cui il soggetto Aire dà in uso a parenti l’unità immobiliare di sua proprietà, anche per evitarne un eventuale degrado. Per l’applicazione di questa fattispecie di esoneri si ritiene opportuno fare riferimento alla Risoluzione del 26 giugno 2015 n. 6 del Dipartimento delle Finanze - Direzione legislazione tributaria e federalismo fiscale titolata Art. 9-bis del D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n. 80. Immobili posseduti da cittadini italiani residenti all'estero. Imposta municipale propria (IMU), Tributo per i servizi indivisibili (TASI) e Tassa sui rifiuti (TARI)” ed alla Risoluzione del 5 novembre 2015 n. 10 del Dipartimento delle Finanze - Direzione legislazione tributaria e federalismo fiscale titolata Art. 9-bis del D. L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n. 80. Ulteriori chiarimenti in merito all'esenzione dall'imposta municipale propria (IMU) e all'applicazione del tributo per i servizi indivisibili (TASI) per i pensionati iscritti all'AIRE proprietari di più immobili in Italia. Quesito”, nonché alle indicazioni che sono state fornite da parte dell’Ifel con la nota del 15 luglio 2015 e con il dossier bilancio 2015 del 20 ottobre 2015.

Nota

I fabbricati costituiscono l’oggetto prevalente d’imposizione e sono suddivisi in categorie catastali, in funzione della tipologia, delle caratteristiche intrinseche e della redditività. Secondo la classificazione attuale i fabbricati sono suddivisi in:

  • immobili a destinazione ordinaria (categorie A, B e C): abitazioni, alloggi collettivi e a destinazione commerciale;

  • fabbricati a destinazione speciale (categoria D): attività industriali, alberghi, ospedali, istituti di credito, teatri, ecc.;

  • fabbricati a destinazione particolare (categoria E): stazioni, distributori di carburanti, ecc.

La diversa destinazione e la categoria catastale si riflettono sulle modalità di applicazione e di calcolo dell’IMU, calcolo che deve essere effettuata considerando i coefficienti moltiplicatori che sono stati stabiliti dal legislatore. Non solo: i fabbricati di categoria “D” sono assoggettati all’imposta con una aliquota standard che non può essere inferiore allo 0,76%, il cui gettito è riservato allo Stato, mentre i Comuni possono solo aumentare (ma non possono ridurre) sino a 0,3% l’aliquota prevista per tali immobili: allo scopo di alleggerire quello che è il carico fiscale delle imprese è stata poi introdotta dal legislatore, per i soli immobili strumentali, la deducibilità parziale dell’IMU (20% dal 2014) dal reddito realizzato da parte dell’impresa. I fabbricati di categoria “E” sono invece esenti dall’imposta per espressa previsione normativa.

È inoltre necessario considerare i seguenti casi di imponibilità ridotta o di esonero dall’imposta:

  • base imponibile con riduzione del 50% per i fabbricati che sono stati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non sono utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono le citate condizioni; l’inagibilità (o inabitabilità) deve essere accertata da parte dell’ufficio tecnico comunale (Utc) con una perizia di valutazione il cui costo è posto a carico del proprietario oppure tramite dichiarazione sostitutiva rilasciata ai sensi del D.P.R. n. 445/2000; viene inoltre reintrodotta la facoltà per i comuni di disciplinare quali siano le caratteristiche di fatiscenza del fabbricato al fine del riconoscimento dell’inagibilità;

  • base imponibile ridotta alla metà per i fabbricati di interesse storico o artistico, individuati dall’art. 10, D.Lgs. 42/2004 (codice dei beni culturali e del paesaggio);

  • base imponibile con riduzione del 50% per gli immobili dati in comodato d’uso a figli o genitori (rapporto di famigliarità diretta di primo grado). Il beneficio trova applicazione a patto che il contratto di comodato sia registrato e il comodante possieda un solo immobile in Italia, e risieda anagraficamente (nonché dimori abitualmente) nello stesso comune in cui è sito l’immobile di cui è stato concesso il comodato d’uso. Al contempo viene esteso detto beneficio anche al caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale (non di lusso). Si tratta di una nuova fattispecie agevolativa che è stata introdotta dall'articolo 1, comma 10 della Legge n. 208/2015, sulla quale sono sorti diversi dubbi applicativi oggetto di chiarimenti da parte del Mef (risposte a Telefisco 2016, Risoluzione del 17 febbraio 2016 n. 1 del Dipartimento delle Finanze - Direzione legislazione tributaria e federalismo fiscale titolata Imposta municipale propria (IMU) - Tributo per i servizi indivisibili (TASI) - Art. 1, comma 10, della legge n. 208 del 2015 (Legge di stabilità per l'anno 2016) - Disposizioni concernenti la riduzione del 50 per cento della base imponibile in caso di cessione dell'abitazione in comodato ai familiari - Modalità applicative”, nota protocollo 8876 dell’8 aprile 2016, nota protocollo 27267 del 9 giugno 2016);

  • imposta ridotta del 25% (si paga quindi solo il 75% del teoricamente dovuto) per gli immobili locati con contratti a canone concordato, nuova fattispecie agevolativa introdotta dai commi 53 e 54 dell'articolo 1 della Legge n. 208/2015 che rinviano genericamente alla Legge n. 431/1998: da ciò consegue che tutti gli immobili che sono stati locati a canone concordato sono soggetti al pagamento di IMU e TASI nella misura del 75% di quanto teoricamente dovuto, anche se non sono ubicati nell’ambito del territorio di Amministrazioni comunali ad alta densità abitativa. La riduzione del 25% si applica sull’imposta calcolata considerando l’aliquota deliberata dal Comune per i canoni concordati oppure, in assenza di aliquota specifica, quella che il Comune ha stabilito per gli immobili locati o, nel caso in cui manchi anche questa, l’aliquota ordinariamente prevista dall’Amministrazione comunale per i casi residuali;

  • detrazione di 200 euro per le case popolari (gli IACP o gli altri enti di edilizia residenziale pubblica: Ater, Aler, ecc.);

  • esenzione per i fabbricati cosiddetti “merce” delle imprese di costruzione, ovvero per quei fabbricati che sono stati costruiti e destinati alla vendita e che costituiscono il cosiddetto “magazzino d’impresa”;

  • esenzione per i fabbricati rurali strumentali, cioè per quelli che risultano essere stati accatastati nella categoria D/10 e per quelli di diversa categoria catastale con specifica “annotazione”;

  • esenzione per i fabbricati di enti pubblici adibiti ad attività istituzionale e per le altre fattispecie previste dall’articolo 7 del D.Lgs. n. 504/1992 (fabbricati per uso culturale, religioso, della Santa Sede, di Stati esteri, per scopi non commerciali...).

Oltre ai fabbricati, la seconda categoria di fattispecie imponibile ai fini IMU è costituita dall’area edificabile, cioè dell’area che risulta essere utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità (si veda in proposito l’articolo 2 del D.Lgs. n. 504/1992). È stato successivamente chiarito che per la definizione di un’area come edificabile è sufficiente la mera adozione da parte del Comune dello strumento urbanistico generale, a prescindere dall’adozione dei relativi strumenti attuativi.

Semmai la questione si pone in ordine alla determinazione di quale possa essere il valore venale in comune commercio delle citate aree, che costituisce il parametro di riferimento per procedere al calcolo dell’imposta, diversamente dai fabbricati che invece considerano la rendita catastale. Riveste pertanto una particolare importanza la determinazione periodica dei valori delle aree fabbricabili, che i Comuni possono approvare con apposita delibera, anche al fine di inibire all’ente l’attività di accertamento nei confronti dei contribuenti che si attengono a tali valori.

Per finzione giuridica non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, silvicoltura, funghicoltura e allevamento di animali. Un’altra finzione giuridica opera dal punto di vista impositivo durante la fase di trasformazione dell’area (costruzione, demolizione, restauro, ristrutturazione, ecc.), che resta “fabbricabile” e quindi non si computa il valore del fabbricato in corso d’opera.

Il manufatto diventa “fabbricato” solo a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione, ovvero dalla data in cui è utilizzato, se antecedente (per “ultimazione lavori” si intende il momento in cui il titolare del permesso di costruire presenta la dichiarazione di fine lavori all’Amministrazione comunale di competenza).

La terza categoria di fattispecie imponibile ai fini IMU è costituita dai terreni agricoli. La disciplina in materia è nuovamente cambiata nel corso 2016 e prevede ora l’esonero dei terreni agricoli:

  • se posseduti e condotti da coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del D.Lgs. n. 99/2004, iscritti nella previdenza agricola (CD e IAP), indipendentemente dalla loro ubicazione;

  • se ubicati nelle isole minori, già contemplati nell’articolo 1 del comma 1, lettera a-bis), del Decreto Legge n. 4/2015; al riguardo occorre considerare l’integrazione che viene prevista dal comma 238 dell'articolo 1 della Legge n. 208/2015 (Isola del lago d’Iseo);

  • se posti ad immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile, già esenti in virtù dell’articolo 1, del comma 4 del Decreto Legge n. 4/2015.

Viene inoltre ripristinato il criterio contenuto nella Circolare del 14 giugno 1993 n. 9 del Ministero delle Finanze - Dipartimento Entrate Fiscalità Locale Servizio I, titolata Imposta comunale sugli immobili (ICI). Decreto legislativo n. 504 del 30/12/1992 - Esenzione di cui all'art. 7, lettera h) - Terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell'articolo 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984. (Pubblicata in G.U. n. 141 del 18-6-1993 - Suppl. Ord. n. 53)” per i terreni montani e sono eliminate le disposizioni che riservano ai CD e agli IAP un particolare trattamento di favore nella determinazione dell’IMU, vale a dire il moltiplicatore ridotto (75) e la cosiddetta franchigia (riduzioni a scaglioni). In sostanza, a partire dal 2016, tutti i terreni che sono posseduti e condotti da IAP e CD sono esenti dall’imposta, indipendentemente dalla loro ubicazione. Gli altri soggetti continuano invece a pagare l’IMU, utilizzando il coefficiente 135, ad eccezione dei terreni montani (indicati nella Circolare Ministeriale n. 9/1993) o ubicati nelle isole minori ovvero a proprietà collettiva.

TASI: elementi di vicinanza e differenze con l’IMU

Prima di procedere ad effettuare il calcolo di quanto dovuto per il saldo TASI si ritiene sia necessario che il contribuente verifichi le delibere che sono state pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze (l’unico canale ufficiale), considerando comunque quali sono le novità che sono state introdotte dalla Legge n. 208/2015.

In questo ambito è in primo luogo necessario verificare se il Comune ha approvato un’apposita delibera “confermativa” al fine di mantenere la maggiorazione dello 0,8 per mille, nel caso in cui fosse già stata adottata nel 2015. Inoltre, nel caso di fabbricati “merce” (come tali si intendono i fabbricati realizzati al fine di una successiva cessione ed inseriti nel magazzino d’impresa) occorre considerare che a partire dal 2016 l’aliquota massima è stata definita pari al 2,5 per mille, per cui, nel caso in cui il Comune abbia stabilito nel 2015 un'aliquota superiore, questa deve intendersi come automaticamente ridotta alla misura massima consentita dalla legge (cioè al 2,5 per mille), indipendentemente dal fatto che il Comune abbia provveduto alla modifica al ribasso, nel 2016, dell’aliquota deliberata per l’anno prima.

Infine, l'esonero dal tributo dell'abitazione principale, anche per quanto riguarda gli inquilini, rende inapplicabile nel 2016 l’aliquota prevista dalla delibera del 2015.

È quindi necessario prestare la massima attenzione alle novità del 2016 in tema di delibere comunali poiché il loro esame potrebbe non essere sufficiente per capire se il contribuente sarà tenuto al versamento dei tributi in parola e poi con quale aliquota dovrà essere effettuato il calcolo dell’importo dovuto. Sarebbe quindi consigliabile provvedere alla lettura delle istruzioni per il versamento di IMU e TASI che i Comuni solitamente inseriscono nei propri siti internet.

Solo dopo l’accertamento dell’effettiva necessità di versare i tributi de quo è possibile passare alla successiva fase di calcolo, che potrebbe risultare complessa per via delle molteplici variabili (aliquote selettive, riduzioni, detrazioni) e dei diversi dubbi interpretativi tuttora esistenti, considerato peraltro che la TASI non sempre si somma sulle medesime fattispecie incise da IMU nonostante che IMU e TASI siano due tributi con diversi elementi di vicinanza: stessa base imponibile (rendita catastale per i fabbricati, valore venale per le aree edificabili), stessa definizione di cosa si intende per “abitazione principale” ed “aree edificabili”, stessi termini entro i quali devono essere effettuati i versamenti di acconto e saldo (16 giugno e 16 dicembre) e medesime modalità di versamento (per entrambi i tributi si utilizza il Modello F24).

Non mancano però le differenze, non solo dal punto di vista applicativo (in particolare la TASI può essere ripartita tra possessore e occupante (a meno che il relativo regolamento comunale non disponga diversamente), ma anche con riferimento alle riduzioni e alle esenzioni, che non sempre sono coincidenti.

Fino all’anno scorso le abitazioni principali e fattispecie assimilate erano esonerate dall’IMU (tranne nel caso in cui fossero accatastate nelle categorie cosiddette “di lusso”), ma erano assoggettate a TASI, mentre a partire dal 2016 l’esonero vale per entrambi i tributi.

Anche il comparto agricolo è sottoposto ad un diverso trattamento: i terreni agricoli non sono imponibili ai fini della TASI, mentre sono assoggettati al versamento dell’IMU (con coefficiente 135) nel caso in cui i loro proprietari non rientrino nella categoria IAP o CD, ad eccezione dei terreni classificati come montani ed indicati nella Circolare Ministeriale n. 9/1993 o ubicati nelle isole minori ovvero a proprietà collettiva.

Va poi ricordato che i fabbricati rurali strumentali vanno esenti dall’IMU, ma sono soggetti a TASI, anche se in misura ridotta con aliquota massima dell’1 per mille. Inoltre per quanto riguarda i fabbricati “merce” (ovvero quei fabbricati realizzati o ristrutturati da imprese di costruzione per la successiva rivendita ed iscritti nel “magazzino d’impresa”) va ricordato che si tratta di cespiti che sono esenti dall’IMU, mentre pagano la TASI con aliquota agevolata (al massimo del 2,5 per mille) così come viene previsto dall’articolo 1, comma 14, della Legge n. 208/2015).

Le fattispecie di esonero derivanti dalla disciplina stabilita da parte del legislatore per l’ICI (immobili pubblici, fabbricati ad uso culturale, religioso, immobili degli enti non commerciali, ecc.) sono invece sostanzialmente identiche, ad eccezione dei rifugi alpini non custoditi e dei bivacchi (che vanno esenti dalla TASI ma non dall’IMU). Nel complesso il perimetro di esonero dal versamento della TASI appare più ampio di quello previsto per l’IMU, poiché le Amministrazioni comunali si vedono addirittura riconosciuta la possibilità di azzeramento dell’aliquota per l’abitazione principale o per gli altri fabbricati ed hanno la facoltà (non prevista per quanto riguarda l’IMU) di introdurre specifiche fattispecie di riduzione ed esenzione per le abitazioni con unico occupante, ad uso stagionale, appartenenti a soggetti residenti all’estero e per i fabbricati rurali ad uso abitativo.

Calcolo e versamento dell’IMU e della TASI

Dopo aver verificato la disciplina applicabile alle singole fattispecie (come detto non sempre sovrapponibili tra IMU e TASI, anzi, come poc’anzi si è visto, con diversi elementi di variabilità), la procedura di calcolo e di versamento è invece sostanzialmente identica.

Si parte dall’individuazione della base imponibile, costituita dal valore degli immobili (calcolato a seconda della diversa tipologia catastale), che per i fabbricati accatastati si determina prendendo in considerazione quella che è la rendita catastale rivalutata del 5% (ammontare della rendita x 1,05), mentre per i terreni agricoli (che, come si ricorderà sono imponibili solo ai fini dell’IMU) si prende in considerazione il reddito dominicale rivalutato del 25% (reddito x 1,25). A questo punto entrano in gioco gli appositi coefficienti moltiplicatori, distinti per ognuna delle diverse categorie catastali:

  • 160 per la categoria A (escluso A/10) e C/2, C/6 e C/7 (abitazioni e pertinenze);

  • 140 per la categoria B (caserme, comunità, edifici pubblici) e le categorie C/3, C/4, C/5 (laboratori artigianali);

  • 80 per le categorie A/10 e D/5 (uffici e istituti finanziari);

  • 65 per la categoria D (edifici industriali e commerciali) escluso D/5;

  • 55 per la categoria C/1 (negozi), ecc.

Ottenuta la cifra che costituisce il valore imponibile degli immobili in riferimento ai quali deve essere effettuato il calcolo dell’imposta, si applica l’aliquota che è stata determinata dal Comune con apposita delibera, consultabile sul sito del Dipartimento delle Finanze. Una volta che si è ottenuto l’importo complessivo relativo al 2016, calcolato con le nuove aliquote (pubblicate sul sito del Mef), occorre poi detrarre quanto già è stato versato in acconto entro il 16 giugno: la differenza è il saldo relativo al 2016 che dovrà essere versato entro il 16 dicembre 2016.

Quest’anno comunque il calcolo del saldo è più semplice perché alla data di scadenza dell’acconto erano già note le aliquote 2016, considerata la scadenza fissata al 30 aprile per l'adozione delle delibere comunali: l’importo del saldo dovrebbe quindi essere la metà dell’importo annuale. Si evidenzia che in caso di comproprietà l’imposta deve essere versata da parte di ciascun contitolare in base alle rispettive quote di possesso, tuttavia molti enti consentono di effettuare il versamento cumulativo da parte di uno solo di essi.

Nel caso invece di possesso iniziato o cessato in corso d’anno l’imposta deve essere calcolata in base al periodo nel quale si è esercitato il possesso, conteggiando per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno quindi giorni (regola dei 15 giorni equivalenti ad un mese: articolo 9, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011). Ad esempio, in caso di acquisto di immobile con rogito effettuato il 14 luglio 2016, l’imposta dovrà essere calcolata per i mesi che vanno da luglio a dicembre, versando i 6/12 del tributo a dicembre 2016. Occorre inoltre considerare l’importo minimo esigibile, al di sotto del quale non si effettua alcun versamento: il minimo è pari a 12 euro, in assenza di diverso importo stabilito dal singolo Comune (attenzione che soprattutto in caso di TASI molti Comuni hanno definito sia cifre di ammontare diverso al minimo di dodici euro – 12 euro che vanno calcolati come limite complessivamente dovuto per tutto l’anno e non come versamento puntuale – ma anche modalità di conteggio diverse: ad esempio numerose amministrazioni per la determinazione dell’ammontare minimo di imposta dovuta dal contribuente prendono in considerazione non quanto dovuto per ogni singola unità immobiliare ma quanto complessivamente dovuto per tutte le unità immobiliari esistenti nel territorio dell’Amministrazione comunale stessa. Inoltre le soglie sono spesso anche molto inferiori ai dodici euro: specialmente nei piccoli comuni di montagna a vocazione turistica con una forte incidenza di immobili locati titolari di rendite catastali basse non sono rari i casi in cui la soglia minima di versamento è pari a 3 euro).

Come già accennato la soglia minima di versamento riguarda comunque l’importo annuale da versare e non la singola rata, che può quindi risultare di importo inferiore. In ogni caso l’importo minimo non può essere considerato una franchigia. Ad esempio, se l’imposta annuale è pari a 20 euro, il contribuente che non abbia versato l’acconto di 10 euro a giugno (in quanto, essendo il dovuto inferiore al minimo di 12 euro, il contribuente si riteneva erroneamente esente dal tributo), dovrà versare l’intero importo di 20 euro a dicembre (ferma restando la possibilità di versare tutti i 20 euro a giugno in sede di acconto).

Va infine applicata la regola dell’arrotondamento all’euro per difetto se la frazione è inferiore o uguale a 49 centesimi, ovvero per eccesso se superiore a detto importo (si veda in proposito l’articolo 1, comma 166 della Legge n. 296/2006, e la Circolare del 18 maggio 2012 n. 3 del Ministero dell’Economia e delle Finanze titolata Imposta municipale propria (IMU). Anticipazione sperimentale. Art. 13 del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214. Chiarimenti”). L’arrotondamento deve essere effettuato per ciascun rigo del modello F24 e del bollettino, poiché a ciascuna tipologia di immobile è associato un differente codice tributo (Mef C.M. 3/DF/2012).

Il canale esclusivo di versamento dell’IMU e della TASI è costituito dal Modello F24. È però ammesso l’utilizzo dell’apposito bollettino postale centralizzato (conto corrente unico nazionale): nel caso in cui il contribuente scelga questa modalità di versamaneto deve tenere conto del fatto che quest’ultimo può essere utilizzato solo se si tratta di immobili situati nell’ambito dello stesso Comune.

CODICI TRIBUTO IMU – TASI

DESCRIZIONE

CODICI TRIBUTO

COMUNE

STATO

IMU - abitazione principale e relative pertinenze

3912

IMU – terreni

3914

IMU - aree fabbricabili

3916

IMU - altri fabbricati

3918

IMU - immobili ad uso produttivo classificati nel gruppo catastale D (*)

3930

3925

TASI abitazione principale (dal 2016 solo cat. A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze

3958

TASI fabbricati rurali ad uso strumentale

3959

TASI aree fabbricabili

3960

TASI altri fabbricati

3961 (*)

(*) Il gettito dei fabbricati di categoria “D” è riservato allo Stato fino a concorrenza dell’aliquota dello 0,76%, per cui occorre utilizzare il codice tributo 3925 (Stato), mentre il codice 3930 (Comune) va utilizzato nel caso di aliquota superiore. Ad esempio, se il Comune ha fissato l’aliquota dello 0,96%, avremo due quote distinte da pagare: l’imposta con aliquota dello 0,76% con il codice 3925, l’imposta con aliquota 0,2% (= 0,96 – 0,76) con il codice 3930.

Alcuni esempi di applicazione delle modalità di calcolo di IMU e TASI

Abitazione secondaria

Un contribuente possiede al 100% un’abitazione secondaria appartenente alla categoria catastale A/2 con una pertinenza accatastata in C/6. L’unità immobiliare è ubicata in un Comune diverso da quello dell’abitazione principale (esente) ed è dotata di rendita catastale complessiva di 954,42 euro. Il Comune applica, per la categoria “altri fabbricati”, un’aliquota IMU pari allo 0,96% e un’aliquota TASI pari allo 0,1%. La base imponibile per entrambi i tributi è pari a € 954,42 x 1,05 x 160 = € 160.342,56. Quindi il dovuto per IMU sarà pari a € 160.342,56 x 0,96% = € 1.539,29 (annuale); saldo € 770,00 (codice 3918). In riferimento a TASI il dovuto sarà pari a € 160.342,56 x 0,1% = € 160,34 (annuale). Il saldo ammonterà a € 80,00 (codice 3961)

Studio professionale

Un contribuente possiede un’unità immobiliare adibita a studio professionale (categoria catastale A/10). L’immobile è dotato di una rendita catastale pari ad € 459,65. Il Comune applica, per la categoria “altri fabbricati”, un’aliquota IMU pari allo 0,94% ed un’aliquota TASI pari allo 0,12%. La base imponibile per entrambi i tributi sarà quindi pari ad € 459,65 x 1,05 x 80 = € 38.610,60. L’IMUsarà pari a € 38.610,60 x 0,94% = € 362,94 (annuale). Il saldo sarà pari ad € 181,00 (codice 3918). Per quanto riguarda TASI il dovuto sarà pari a € 38.610,60 x 0,12% = € 46,33 (annuale) mentre il saldo ammonterà ad € 23,00 (codice 3961).

Attività produttiva

Un contribuente è proprietario di un immobile adibito ad attività industriale (categoria catastale D/7) con rendita catastale pari a € 4.256 euro. In riferimento ad IMU il Comune applica per gli immobili di categoria D un’aliquota pari allo 0,81% mentre in riferimento a TASI applica un’aliquota dello 0,1%. La base imponibile per entrambi i tributi è pari ad € 4.256 x 1,05 x 65 = € 290.472. Il dovuto in riferimento ad IMU (quota Stato) sarà di € 290.472 x 0,76% = € 2.207,59 (annuale); saldo € 1.104,00 (codice 3925). Sempre per IMU la quota di competenza del Comune sarà pari ad € 290.472 x 0,05% = € 145,24 (annuale); saldo € 73,00 (codice 3930). In riferimento a TASI il dovuto sarà pari ad € 290.472 x 0,1% = € 290,47 (annuale) mentre il saldo sarà di € 145,00 (codice 3961).

9 dicembre 2016

Massimo Pipino