Il trattamento fiscale degli immobili iscritti a patrimonio delle imprese

di Massimo Pipino

Pubblicato il 14 ottobre 2016



a volte il trattamento fiscale degli immobili patrimonio delle imprese genera dubbi nei contribuenti e negli operatori: in questo articolo puntiamo il mouse su come gli immobili patrimonio entrano nelle definizione fiscale del reddito d'impresa

monopoli-newPer analizzare, anche se brevemente, da un punto di vista prettamente fiscale la situazione degli immobili che sono posseduti dalle imprese è opportuno procedere, in primo luogo ad una distinzione di fondo, da cui poi, seguendo una metodologia espositiva progressiva, verranno dedotte alcune ulteriori distinzioni.

Così come recita, ad esempio, la Circolare n. 22/E dell’Agenzia delle Entrate - Direzione Centrale Normativa – del 28 giugno 2013, la distinzione fondamentale (e non solo nell’ambito delle unità immobiliari proprietà dei soggetti esercitanti attività di impresa) è tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali: tale distinzione si basa, di regola, su un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale degli stessi, a prescindere, quindi, dal loro effettivo utilizzo.

In particolare, sono considerati fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale “A” (esclusa la categoria “A/10”). Sono fabbricati strumentali (vale a dire, quelli che “per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni”) le unità immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali “B”, “C”, “D”, “E” e nella categoria “A10” qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio.

Fatta questa fondamentale distinzione che fonda sull’utilizzo pratico che da parte impresa può essere fatto dell’immobile di sua proprietà, possono essere operate tre ulteriori distinzioni che danno origine a tre categorie ben distinte di immobili:

  • gli immobili che essendo strumentali per natura (ovvero, come visto più sopra, appartengono alle categorie catastali “B”, “C”, “D”, “E” ed “A/10”) o per destinazione vengono utilizzati in via esclusiva e diretta dall’imprenditore nell’esercizio dell’impresa commerciale, indipendentemente dalla natura o dalle risultanze catastali;

  • gli immobili merce ovvero quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa che li possiede (e/o li ha realizzati) e che da un punto di vista catastale possono appartenere indifferentemente alle categorie “A”, “B”, “C”, “D”, “E” o “A10”;

  • gli immobili patrimonio, ovvero quegli immobili che non sono né strumentali né merce, ma che costituiscono un investimento per l’impresa e che, a loro volta, a un punto di vista catastale possono appartenere indifferentemente alle categorie “A”, “B”, “C”, “D”, “E” o “A10”.

Un’ulteriore distinzione è quella che viene operata dall’articolo 90 del TUIR che, nel prevedere che gli immobili patrimonio, proprio perché estranei a quello che è il normale svolgimento dell’attività di impresa, non concorrono alla formazione del suo reddito sulla base dei costi e dei ricavi effettivi, li classifica, per la quantificazione dei proventi che da essi derivano, in relazione al luogo geografico in cui sono situati, ovvero opera una distinzione tra gli immobili che sono situati nel territorio dello Stato, e che pertanto seguono la disciplina dei redditi fondiari di cui all’articolo 37 del TUIR, e gli immobili che sono situati all’estero e quindi seguono le disposizioni di cui all’articolo 70 del TUIR. Per motivi di spazio restringeremo la nostra analisi alla trattazione di quei fabbricati che, non solo sono immobili patrimonio ma che sono anche situati all’interno del territorio dello Stato rinviando ad ulteriori contributi la trattazione dei profili fiscali relativi agli immobili merce ed a quelli strumentali (siano essi per natura o per destinazione).

Al fine di esporre correttamente il trattamento fiscale degli immobili patrimonio delle imprese è però, a questo punto, necessario operare un’ulteriore distinzione, ovvero determinare correttamente quale sia il reddito da assoggettare a tassazione derivante dalla locazione degli immobili e quale sia il reddito da assoggettare a tassazione derivante da immobili non locati. Per i fabbricati patrimonio che non sono locati, il reddito è un reddito sostanzialmente “virtuale” e viene determinato sulla base della rendita catastale rivalutata del 5%. I proventi che invece derivano da immobili patrimonio concessi in locazione concorrono a formare il reddito d’impresa in misura pari al maggiore tra i seguenti importi:

  • la rendita catastale rivalutata del 5%;

  • l’ammontare del canone di locazione che è stato pattuito tra le parti nel contratto, ridotto, fino ad un massimo del 15% del canone medesimo, dell’importo relativo alle spese documentate di manutenzione ordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a), del D.P.R. n. 380/2001 (interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti).

È opportuno segnalare che la deduzione dal canone di locazione è riconosciuta esclusivamente per le spese di manutenzione ordinaria, mentre non è consentito portare in riduzione del canone di locazione gli interventi di manutenzione straordinaria (articolo 3, comma 1, lettera b) del D.P.R. n. 380/2001), di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia (rispettivamente articolo 3, comma 1, lettere c) e d) del D.P.R. n. 380/2001). Inoltre tali spese possono essere portate in riduzione del canone di locazione fino alla concorrenza massima del 15% del canone medesimo solo nel caso in cui possano essere opportunamente “documentate” attraverso l’esibizione di contratti, attestazioni di pagamento, fatture o ricevute fiscali.

La principale conseguenza della determinazione del reddito degli immobili patrimonio secondo quelle che sono le regole dei redditi fondiari, di cui all’articolo 37 del TUIR, nel caso in cui non siano locati, consiste nell’impossibilità di dedurre dal reddito d’impresa i costi sostenuti relativamente agli stessi immobili, nella considerazione che tali costi sono già stati calcolati ai fini della determinazione delle tariffe d’estimo assunte per la quantificazione della rendita catastale. Tale disposizione ha un carattere speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito. Tale indeducibilità non trova applicazione in riferimento agli interessi passivi maturati su finanziamenti contratti per l’acquisto (o per la costruzione) di immobili patrimonio. Alle componenti negative di reddito che così si vengono a determinare non si applica dunque l’indeducibilità assoluta di cui all’articolo 90 del TUIR, ma trova applicazione il regime “ordinario” di trattamento degli interessi passivi di cui all’articolo 96 del TUIR, ovvero viene loro riconosiuta la possibilità di essere portati in deduzione dal reddito di impresa.

Per quanto riguarda gli immobili per i quali viene riconosciuto un interesse storico o artistico, ai sensi di quanto viene disposto dall’articolo 90, comma 1, del TUIR, il legislatore stabilisce che i proventi di questi immobili patrimonio, nel caso in cui non siano stati precedentemente locati, concorrono alla formazione del reddito d’impresa sulla base della rendita catastale rivalutata del 5% e poi ridotta del 50%. Nel caso in cui, invece, siano oggetto di un contratto di locazione nei confronti di soggetti terzi, gli stessi immobili concorrono a formare il reddito dell’impresa in misura pari al 65% del canone contrattuale, a patto che questo sia superiore al reddito minimo ordinario (pari alla rendita catastale rivalutata del 5% e poi ridotta nella misura del 50%).

A livello di dichiarazione dei redditi sono previsti nell’ambito del quadro “RF” alcuni specifici righi che consentono l’operatività di tale modalità di tassazione: in particolare è possibile reperire, tra le variazioni in aumento”, il rigo denominato come “RF10” dove si richiede di indicare il reddito determinato sulla base del valore catastale e il rigo denominato “RF11” dove devono essere indicati i costi che sono relativi agli immobili patrimonio e che devono essere “neutralizzati” in considerazione del fatto che non sono deducibili mentre, tra le variazioni in diminuzione del reddito di impresa, nell’ambito del rigo RF39, devono essere indicati quelli che risultano essere i proventi degli immobili patrimonio da sottoporre a neutralizzazione. Nel momento in cui l’impresa provvede a concedere in locazione un immobile non strumentale (catastalmente parlando) ma bensì abitativo, ovvero appartenente alle categorie catastali da A/1 ad A/11 (esclusa la A/10 che, come sopra già accennato, non è relativa ad immobili abitativi ma ad unità immobiliari ad uso ufficio) è tenuta a determinare il reddito relativo, che è da dichiarare prescindendo da quelli che sono i componenti positivi (ovvero i canoni di locazione) e negativi (si tratta dei costi correlati alla gestione dell’immobile), da imputare a conto economico: nel modello Unico è necessario che, di conseguenza, venga ad essere operata una variazione in diminuzione per i primi ed una in aumentoper i secondi.

Può wessere opportuno presentare il seguente esempio a titolo esemplificativo:

la società PINCO PALLINO S.r.l. ha dato in locazione una unità immobiliare ad uso abitativo, di categoria catastale A/2 e titolare di una rendita catastale (rivalutata del 5%) pari ad una somma di euro 2.000. il contratto di locazione prevede un canone annuo pari ad euro 15.000. In relazione all’immobile che è stato locato la società PINCO PALLINO S.r.l. ha dovuto sostere dei costi che sono risultati essere pari a complessivi euro 5.000, di cui:

  • euro 1.000 per spese condominiali;

  • euro 1.500 per spese di manutenzione straordinaria (di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b) del D.P.R. n. 633/1972);

  • euro 2.500 per spese di manutenzione ordinaria (di cui all’articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. nb. 633/1972).

Al fine di determinare il reddito che deve essere assoggettato alla tassazione e per chiarire le modalità con cui si deve procedere alla compilazione del modello UNICO SC ecco presentati i vari passaggi ce devono essere effettuati:

  • viene considerato il canone di locazione annuo che è pari ad euro 15.000;

  • il canone può essere diminuito della somma relativa alle spese di cui agli interventi di manutenzione ordinaria (si veda in proposito l’articolo 3, comma 1, lettera a) del D.P.R. n. 680/2001). Tali spese sono pari ad euro 2.500 e vanno conteggiate nel limite del 15% del proprio ammontare, ossia pari ad euro 2.250: non sono invece da considerare le spese condominiali e quelle di manutenzione straordinaria;

  • il canone netto, che risulta essere pari ad euro 12.750, è superiore rispetto alla rendita catastale rivalutata del 5%;

  • il reddito da dichiarare è quindi pari ad euro 12.750 e deve essere riportato nel rigo RF10;

  • nel rigo RF11 deve essere operata una variazione in aumento per i costi imputati a conto economico;

  • nel rigo RF39 deve essere operata una variazione in diminuzione in riferimento ai canoni di locazione rilevati a conto economico.

14 ottobre 2016

Massimo Pipino