Esame dei più importanti aspetti catastali, edilizi e fiscali degli edifici collabenti

di Massimo Pipino

Pubblicato il 21 settembre 2016



la categoria catastale F/2 “Unità collabenti”, definisce quelle unità immobiliari che, in considerazione dello stato in cui si trovano, non possono produrre un qualsivoglia reddito: si tratta, in buona sostanza, di unità immobiliari fatiscenti, ruderi, edifici demoliti parzialmente, magari con il tetto crollato o pericolante - in questo articolo puntiamo il mouse sui diversi problemi fiscali che riguardano tale tipologia di fabbricati: l'iscrizione in catasto, la determinazione di rendita, la fiscalità locale, le problematiche in sede di ristrutturazione edilizia e detrazioni fiscali

rudere2Nell’ambito delle categorie catastali, la categoria F/2 Unità collabenti, definisce quelle unità immobiliari che, in considerazione dello stato in cui si trovano, non possono produrre un qualsivoglia reddito: si tratta, in buona sostanza, di unità immobiliari fatiscenti, ruderi, edifici demoliti parzialmente, magari con il tetto crollato o pericolante. In questo breve lavoro si provvederà a chiarire tutto quello che è opportuno sapere relativamente ai fabbricati fatiscenti o inagibili, crollati e/o parzialmente demoliti. Sarà oggetto di trattazione l’insieme delle norme in materia catastale, quali siano i presupposti e le modalità per procedere all’iscrizione in catasto di questi edifici, le dichiarazioni catastali che devono essere inserite nell’ambito degli atti di compravendita o trasferimento, quali i titoli abilitativi edilizi necessari per portare a termine gli interventi di ripristino, le condizioni per usufruire delle agevolazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione o di risparmio energetico, l’imponibilità ai fini dell’IMU.

LA NORMATIVA CATASTALE SUI FABBRICATI COLLABENTI

L’articolo 2, comma 1, del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, stabilisce che: “L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. Con il successivo articolo 3, comma 2, relativo agli immobili oggetto di censimento, il legislatore dispone che ai soli fini della loro identificazione (ai sensi del successivo articolo 4 in base al quale “a ciascuna unità immobiliare e comunque ad ogni bene immobile, quando ne occorra l’univoca individuazione, è attribuito un identificativo catastale) possono formare oggetto di iscrizione in catasto, tra l’altro, anche le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado. In questi casi non viene pertanto attribuita una rendita catastale, ma viene prevista semplicemente la descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso. Per tali immobili sussiste quindi una possibilità, e non un obbligo, di iscrizione in catasto.

PRESUPPOSTI PER L’ISCRIZIONE IN CATASTO

A tale proposito, la Nota della Direzione catasto e cartografia dell’Agenzia delle Entrate 30 luglio 2013, n. 29439 provvede a precisare che l’iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale. Da ciò consegue che la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio, quando l’unità che si vuole censire risulti ascrivibile in altra categoria catastale, ovvero, non sia individuabile e/o perimetrabile. Il menzionato documento chiarisce in proposito che si considerano non individuabili e non perimetrabili, le costruzioni ed i manufatti che siano:

  • privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai;

  • delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro.

Di conseguenza nel caso in cui non siano verificati i presupposti per l’individuazione e/o la perimetrazione dell’immobile, non sarà possibile la dichiarazione dell’immobile al catasto fabbricati. In presenza invece di detti requisiti sono censibili in catasto fabbricati anche le costruzioni già censite al catasto terreni come fabbricato diruto o simili, o anche fabbricati già accatastati in altra categoria ma che abbiano in seguito perso ogni potenzialità di produrre reddito a causa del loro parziale crollo. È appena il caso di specificare come non rientrino in queste fattispecie immobili quali tettoie, depositi, rimesse ed altri cespiti produttivi di reddito, per i quali sussiste l’obbligo di accatastamento con attribuzione di rendita. A proposito di casi particolari, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 (punto 1.1) ha chiarito a titolo esemplificativo che un’abitazione con muri perimetrali e interni sostanzialmente integri, ma totalmente priva della copertura, ed un fabbricato produttivo con pilastri, travi e muri perimetrali integri, ma privo della copertura, soddisfano i presupposti di individuazione e/o perimetrazione del cespite e pertanto, quando lo stato di fatto non consenta comunque l’iscrizione in altra categoria catastale, risulta essere attribuibile la destinazione F/2.

MODALITÀ PER L’ACCATASTAMENTO

In relazione alle modalità di accatastamento occorre fare riferimento alle modalità semplificate per la denuncia delle costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria di cui all’articolo 7 del D.M. 28/1998, ed all’articolo 6, comma 1, lettera c) del medesimo decreto, secondo il quale tali modalità possono essere utilizzate, tra l’altro, per le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l’immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. In tali casi alla denuncia deve essere allegata una apposita autocertificazione, attestante l’assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas”. Pertanto il professionista che predispone la dichiarazione deve:

  • redigere una specifica relazione riportante lo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture ed allo stato di conservazione del manufatto, accompagnata da idonea documentazione fotografica;

  • allegare un’autocertificazione del proprietario in merito all’assenza di allacciamento gas, acqua ed energia elettrica.

Deve infine essere richiamata la Circolare dell’Agenzia del Territorio del 26 novembre 2001, n. 9/T, la quale specifica che per le unità ascrivibili alle categoriefittizie (F/1 - area urbana, F/2 - unità collabenti, F/3 - unità in corso di costruzione, F/4 - unità in corso di definizione ed F/5 - lastrico solare) la presentazione delle planimetrie non è mai prevista.

COMPRAVENDITA E DICHIARAZIONI CATASTALI

L’articolo 19 del Decreto Legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito con Legge30 luglio 2010, n. 122, prevede, come noto, che gli atti pubblici o scritture private aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati, a pena di nullità, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. A tal proposito la Circolare dell’Agenzia del Territorio 9 luglio 2010, n. 2 ha chiarito che sono esclusi dall’obbligo, tra gli altri, i fabbricati iscritti in catasto come unità collabenti, in quanto non più abitabili o servibili all’uso cui sono destinati.

INTERVENTI EDILIZI

La ricostruzione di un rudere non può essere tecnicamente considerata un intervento didemolizione e ricostruzione(che rientra nella categoria degli interventi diristrutturazione edilizia così come viene definita dall’articolo 3, comma 1, lettera d, del D.P.R. n. 380/2001), ma può ugualmente rientrare nel concetto urbanistico di ristrutturazione edilizia poiché il testo del citato articolo 3, comma 1, lettera d, del D.P.R. n. 380/2001 comprende tra quelli di “ristrutturazione edilizia” ancheinterventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. La presenza di prove certe che consentano di verificare la consistenza preesistente dell’edificio è pertanto indispensabile per poter qualificare l’intervento di ricostruzione come ristrutturazione edilizia e quindi per poterlo eseguire tramite presentazione della SCIA. In difetto (come spiegato chiaramente anche dalla Suprema Corte di Cassazione con le sentenze della III sezione penale 30 settembre 2014, n. 40342 e 8 ottobre 2015, n. 45147) l’intervento deve essere qualificato come nuova costruzione e va pertanto richiesto il permesso di costruire. Si ricorda poi che il citato articolo 3, comma 1, lettera d, del D.P.R. n. 380/2001 dispone che con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli … gli interventi di … ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente. Con riferimento agli immobili non vincolati resta invece l’unico limite di rispettare la preesistente volumetria dell’edificio oggetto di ricostruzione. Alla luce di quanto chiarito, è appena il caso di segnalare che in nessun caso un fabbricato collabente può essere oggetto di interventi di manutenzione ordinaria o manutenzione straordinaria o restauro e risanamento conservativo (articolo 3, comma 1, lettere a), b) e c), del D.P.R. n. 380/2001), dal momento che queste categorie di intervento postulano la preesistenza di un organismo edilizio ultimato ed operativo, di cui si intende conservare o rinnovare la funzionalità.

AGEVOLAZIONI PER RISTRUTTURAZIONI E RISPARMIO ENERGETICO

Le agevolazioni previste dall’articolo 16-bis TUIR presuppongono che l’intervento venga eseguito su di un edificio preesistente. È quindi fondamentale valutare se un edficio collabente può essere considerato come “preesistente” o meno soprattutto alla luce della definizione che il D.P.R. n. 380/2001 fa degli interventi di ristrutturazione edilizia. A tale proposito, ed ai fini dell’ammissibilità delle spese sostenute per il ripristino degli edifici collabenti, è importante segnalare che l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 215/E del 12 agosto 2009, è interventua per chiarire che la condizione di inagibilità del fabbricato conseguente agli eventi sismici, da cui deriva la classificazione catastale di unità collabente (F/2), non esclude che lo stesso possa essere considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente, seppure non suscettibile di produrre reddito”. Da ciò si può dedurre che il criterio per quailifcare “collabente” un edificio non dipende tanto dalle sue specifiche condizioni di esistenza, che trattandosi di immobile in possesso di un accatastamento sono presupposte, quanto dalla sua incapacità di produrre un reddito. Di conseguenza si ritiene che l’agevolazione in parola sia utilizzabile in riferimento ai fabbricati F/2. Quanto invece in maniera più specifica agli interventi finalizzati al risparmio energetico, questi presuppongono in alcuni casi che gli edifici presentino specifiche caratteristiche (per esempio, essere già dotati di impianto di riscaldamento, presente anche negli ambienti oggetto dell’intervento, tranne quando si installano pannelli solari). Per determinare il soddisfacimento del requisito in questione, la medesima Risoluzione n. 215/E del 12 agosto 2009 ha chiarito che occorre fare riferimento al D. Legislativo n. 192/2005, il quale al punto l-tricies dell’articolo 2 definisce impianto termico come impianto tecnologico destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzione, distribuzione e utilizzazione del calore nonché gli organi di regolarizzazione e controllo. Sono compresi negli impianti termici gli impianti individuali di riscaldamento. Non sono considerati impianti termici apparecchi quali: stufe, caminetti, apparecchi di riscaldamento localizzato ad energia radiante; tali apparecchi, se fissi, sono tuttavia assimilati agli impianti termici quando la somma delle potenze nominali del focolare degli apparecchi al servizio della singola unità immobiliare è maggiore o uguale a 5 kW. Non sono considerati impianti termici i sistemi dedicati esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale ed assimilate”. Non è tanto il fattore accatastamento che, anche in questo caso, può determinare l’ammissibilità o meno al beneficio quantpo la presistenza di un impianto qualificabile come “di riscaldamento”.

IMU e TASI

Relativamente all’Imposta municipale propria (IMU), i fabbricati collabenti, essendo sprovvisti di rendita catastale, non sono soggetti in quanto privi dell’attitudine contributiva ai fini IMU. Tuttavia occorre anche in questo caso foperare undistinguo: un manufatto collabente ma ancora in piedi non produce reddito IMU, mentre un manufatto già quasi raso al suolo, magari solo con poche file di mattoni fuori terra, non può più essere considerato un fabbricato e va invece qualificato come area edificabile, con conseguente imponibilità sotto questo profilo (vedi in proposito Suprema Corte di Cassazione, sentenza n. 4308/2010). Quanto invece ai fabbricati non accatastati come collabenti ma semplicemente inagibili o inabitabili, questi pagano l’IMU con base imponibile ridotta al 50%, così come viene previsto dall’articolo 13, comma 3, del Decreto Legge n. 201/2011, convertito dalla Legge n. 214/2011). In questo ambito le situazioni che devono essere tenute presenti sono quindi l’inagibilità e l’inabitabilità dei fabbricati: il primo è un requisito di natura statica intrinseco al fabbricato, cioè connesso a pericoli per l’incolumità derivanti da carenze strutturali. Inabitabili sono invece i fabbricati che, pur essendo staticamente idonei, si trovano però ad essere privi delle caratteristiche igienico-sanitarie che li rendano fruibili (ad esempio, l’acqua corrente o i vetri alle finestre). La normativa in materia di IMU equipara l'inagibilità all’inabitabilità, così come in precedenza avveniva per l’ICI (articolo 8 del Decreto Legislativo n. 504/1992). Ai fini IMU però, per ottenere il riconoscimento della riduzione della base imponibile, ai due presupposti dell’inagibilità o dell’inabitabilità deve aggiungersi un terzo requisito e cioè che i fabbricati devono essere di fatto non utilizzati: ciò significa che, se un’unità immobiliare considerata non agibile è comunque utilizzata (circostanza desumibile ad esempio dai consumi di acqua e luce), l’IMU deve essere versata con base imponibile piena. Per ottenere la riduzione della base imponibile al 50%, è essere necessaria una documentazione prodotta a cura dell’ufficio tecnico comunale, con perizia i cui costi sono da porre a carico del proprietario. In alternativa, è sufficiente una dichiarazione sostitutiva così come previsto dall’articolo 48 del D.P.R. n. 445/2000 (con dichiarazioni mendaci punite come falso ideologico). Va anche tenuto conto che i comuni possono arginare le manovre di chi ritiene di abbassare la base imponibile attraverso situazioni di degrado scaturenti da mancata manutenzione: l’ultima parte della lettera b) del comma 3 dell’articolo 13 in commento prevede infatti che gli enti locali possano specificare in appositi atti quali situazioni di fatiscenza sopravvenuta non siano superabili con interventi di manutenzione. Da tale norma si ricava che il comune ha il potere di ritenere elusivo del dovere fiscale la mera negligenza nella manutenzione, come la mancata sostituzione di vetri rotti o l’assenza di espurgo fognario. Questi comportamenti non sono quindi utili per ottenere un’inabitabilità e la riduzione della base imponibile IMU. Discorso analogo deve essere fatto per TASI in considerazione del fatto che il presupposto impositivo è il medesimo.

21 settembre 2016

Massimo Pipino