Esame dei più importanti aspetti catastali, edilizi e fiscali degli edifici collabenti

Nell’ambito delle categorie catastali, la categoria F/2 “Unità collabenti”, definisce quelle unità immobiliari che, in considerazione dello stato in cui si trovano, non possono produrre un qualsivoglia reddito: si tratta, in buona sostanza, di unità immobiliari fatiscenti, ruderi, edifici demoliti parzialmente, magari con il tetto crollato o pericolante. In questo breve lavoro si provvederà a chiarire tutto quello che è opportuno sapere relativamente ai fabbricati fatiscenti o inagibili, crollati e/o parzialmente demoliti. Sarà oggetto di trattazione l’insieme delle norme in materia catastale, quali siano i presupposti e le modalità per procedere all’iscrizione in catasto di questi edifici, le dichiarazioni catastali che devono essere inserite nell’ambito degli atti di compravendita o trasferimento, quali i titoli abilitativi edilizi necessari per portare a termine gli interventi di ripristino, le condizioni per usufruire delle agevolazioni fiscali per gli interventi di ristrutturazione o di risparmio energetico, l’imponibilità ai fini dell’IMU.
LA NORMATIVA CATASTALE SUI FABBRICATI COLLABENTI
L’articolo 2, comma 1, del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, stabilisce che: “L’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”. Con il successivo articolo 3, comma 2, relativo agli immobili oggetto di censimento, il legislatore dispone che ai soli fini della loro identificazione (ai sensi del successivo articolo 4 in base al quale “a ciascuna unità immobiliare e comunque ad ogni bene immobile, quando ne occorra l’univoca individuazione, è attribuito un identificativo catastale”) possono formare oggetto di iscrizione in catasto, tra l’altro, anche le costruzioni inidonee ad utilizzazioni produttive di reddito, a causa dell’accentuato livello di degrado. In questi casi non viene pertanto attribuita una rendita catastale, ma viene prevista semplicemente la descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso. Per tali immobili sussiste quindi una possibilità, e non un obbligo, di iscrizione in catasto.
PRESUPPOSTI PER L’ISCRIZIONE IN CATASTO
A tale proposito, la Nota della Direzione catasto e cartografia dell’Agenzia delle Entrate 30 luglio 2013, n. 29439 provvede a precisare che l’iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale. Da ciò consegue che la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio, quando l’unità che si vuole censire risulti ascrivibile in altra categoria catastale, ovvero, non sia individuabile e/o perimetrabile. Il menzionato documento chiarisce in proposito che si considerano non individuabili e non perimetrabili, le costruzioni ed i manufatti che siano:

privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai;

delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro.

Di conseguenza nel caso in cui non siano verificati i presupposti per l’individuazione e/o la perimetrazione dell’immobile, non sarà possibile la dichiarazione dell’immobile al catasto fabbricati. In presenza invece di detti requisiti sono censibili in catasto fabbricati anche le costruzioni già censite al catasto terreni come fabbricato diruto o simili, o anche fabbricati già accatastati in altra categoria ma che abbiano in seguito perso ogni potenzialità di produrre reddito a causa del loro parziale crollo. È appena il caso di specificare come non rientrino in queste fattispecie immobili quali tettoie, depositi, rimesse ed altri cespiti produttivi di reddito, per i quali sussiste l’obbligo di accatastamento con attribuzione di rendita. A proposito di casi particolari, l’Agenzia delle Entrate, con la Circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 (punto …

Contenuto disponibile esclusivamente agli utenti abbonati
Per continuare a leggere il contenuto di questo articolo è necessario essere abbonati. Se sei già un nostro abbonato, effettua il login attraverso il modulo di autenticazione posto in cima alla pagina. Se non sei abbonato o ti è scaduto l'abbonamento, che aspetti?
Condividi:
Maggioli ADV
Gruppo Maggioli
www.maggioli.it
Per la tua pubblicità sui nostri Media:
maggioliadv@maggioli.it www.maggioliadv.it